3.1　房地产目标成本预测

目标成本管理首先要进行的是成本预测。目标成本预测是指房地产开发企业在市场调研和对以往的历史数据进行分析的基础上，结合自身的经济技术条件和发展定位，在项目前期合理地预测开发项目的目标成本。在项目开发之前，要对即将开发的项目做一个成本预测，也可称为成本估算，一般在项目前期决策和可行性研究中进行。目标成本预测的目的是为了在开发前期对所建项目有一个清醒的认识，通过详细的市场调查，了解该项目的市场定位、销售的目标人群、该项目的竞争对手有哪些、公司对该地区的发展规划以及期望的利润率。并依此制定出目标成本，目标成本的预测也是将来制订各阶段成本计划的基础。

3.1.1　目标成本预测的注意事项

在进行目标成本的预测时应注意以下几点。

（1）目标成本的预测要在成本计划制订之前进行。因为目标成本预测是全过程成本管理的首要环节，是必不可少的科学分析阶段，在项目前期，通过调查和反复地测算，才能确定该项目的成本水平。反过来，如果已经制订了成本计划，那么在将来的执行过程中难免会出现由于早期考虑不够周全、调查不够详细而产生的各项费用，这样就不能很好地进行成本控制，所以目标成本的预测是成本控制的第一步。

（2）可以利用目标成本预测寻找可降低项目总成本的途径。在进行成本预测之前，必然要进行详细的调查，在此过程中，可以掌握成本是如何构成的并且详细了解成本形成的条件，这样就有机会发现可以尽量避免发生的成本类型，在项目前期到以后的实施过程中注意监控，尽可能多地节约成本。

（3）目标成本的预测可作为工程项目招标的依据之一。目前建设项目招标的依据主要是甲方造价人员依据施工图做出的施工图预算，但招标的标的并不等同于施工图预算。因此，进行过反复测算的目标成本预测可用于招标决策的依据。

（4）以市场为导向。在市场经济的环境下，企业的所有经营活动都要以市场为导向，房地产开发企业的成本管理也不例外。虽然土地成本在房地产开发项目中占有非常重要的地位，土地的价格是项目开发成本的决定性因素，但在如今的形势下，国家的宏观调控政策不断缩紧，房地产项目的开发成本必须要低于市场价格，否则企业将不能盈利，消耗的成本都将成为损失。

在房地产开发项目的成本预测的过程中，还应充分考虑项目未来的风险因素对成本的影响。首先是价格风险，房地产开发项目的开发周期一般比较长，在此期间，各种人工、材料、机械的价格都有可能产生波动，如不充分考虑价格风险的影响，在项目实施过程中将无法有效地控制成本。其次还要考虑项目施工过程中出现设计变更等的因素，所以应该预留出适当的成本预测来应对。

3.1.2　目标预测的方法

目标成本的制定有多种方法，目前主要采用的有倒扣测算法、比率测算法、直接测算法等。各方法的优缺点和适用条件如表3-1所示。

最常用的方法是倒扣测算法，倒扣测算法可用以下公式来表示：

TP_i=P_i–M_i

式中　TP_i——产品i的单位目标成本；

P_i——产品i的单位售价；

M_i——产品i的单位利润。

在房地产开发项目的目标成本制定过程中，目标成本并不是通过一次测算就能完成的，需要不断地进行调整。一个项目的售价取决于该地的房地产市场和企业所制定的在本地区的战略规划，其可调整的幅度并不太大。这样一来，目标利润和成本之间就成了反比关系。如果利润太低，目标成本就会增加，导致成本的浪费。而如果利润太高，目标成本就会太低，或者根本无法实现，这样成本控制也就失去了意义。

综上所述，在房地产项目开发的前期，应根据市场情况和企业自身的战略目标反复测算目标成本，并最终确立一个合理有效的总目标成本。在项目实施的过程中，目标成本也并不是一成不变的，它需要跟随项目进展情况动态变化。当项目中出现政策变化、经济波动、市场变化或者设计变更等项目前期没有完全考虑到的情况发生时，应将这些变化导致的成本改变计入目标成本中，也就是说，目标成本的制定是一个动态的过程。