第二节　二线城市综合体项目如何进行政策环境分析

二线城市综合体项目政策环境分析是指为了了解政府是否出台有利于项目开发的利好政策或其他稳定房地产市场的相关政策而进行的调控政策分析、货币政策分析、税收政策分析等。下面将对政策环境分析的方法及各类型政策分析的要诀进行说明。

一、二线城市综合体项目政策环境分析的常用方法

二线城市综合体项目政策环境分析的常用方法主要有以下两种。

1.方法一

按照政府政策出台的时间顺序罗列与本项目开发相关的各种政策，最后进行总结。下面是某二线城市综合体项目的政策分析。

表1-1是某市房地产市场调控政策分析。

小结：中央对于房地产的调控已经持续相当长的一段时间，而且蔓延到二三线城市，政策调控对于××市房地产市场造成了相当大的冲击。目前，××市整体的房地产市场仍然处于蓄势待发的阶段。

2.方法二

按政府出台相关政策的类型，如调控政策、金融政策、税收政策等分类进行分析，最后再进行总结。下面是某二线城市综合体项目的政策分析。

（1）调控政策

2012年政府换届期间，年内政策无松动迹象。

①中央不断重申调控方向不动摇、调控力度不放松，且明年调控基调也已确定为不动摇；

②温家宝总理更是将调控目标从“抑制房价上涨过快”改为了“坚定下调房价”。

（2）金融政策

四大银行首套房利率回归基准利率。中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行日前共同研究差别化房贷政策，其中提到“切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理权衡定价，在基准利率之内根据风险原则合理定价。”这意味着四大行首套房贷利率将不高于基准利率。

（3）小结

2012年中短期内楼市好转希望不大，今年政策调控主基调是“维稳”。

二、二线城市综合体项目政策环境分析的要诀

1.调控政策分析的要诀

在分析政府出台的调控政策时，应对政府针对住宅、商业等不同产品类型所制订的不同调控政策分别进行分析，并结合本项目说明该政策对项目产品类型的选择所带来的影响。下面是某二线城市综合体项目的调控政策分析。

近两年来，国家对住宅市场持续调控，在调控的大背景下，品牌房企、保险资金、投资者将目光转向了受新政影响较小的商业地产，商业物业投资市场未来发展空间广阔。

2003年，国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，提出房地产业已成为国民经济的支柱产业，中国房地产市场由此进入飞速发展阶段，国家开始了对房地产市场的调控。

伴随着房地产市场的走势，国家对房地产的调控政策也有所转变。2003年以来国家的房地产调控政策分为三个阶段。

第一阶段：2003年至2008年上半年，紧缩性调控。

2003年，调控开始；

2004年，调控加强；

2006年，调控达到顶峰。

第二阶段：2008年下半年至2009年第三季度，宽松性调控。

2008年下半年，调控松绑。

第三阶段：2010年至今，紧缩性调控。

2009年年底，稳健性紧缩调控；

2010年至今，重拳出击。

国家对于房地产市场的调控重点仍是针对商品住宅市场，对于商用地产没有明确的政策导向。

政府对于商品住宅市场的调控政策效果之一便是众多开发商将商用地产作为发展的方向之一，这将带动商用地产市场的蓬勃发展，同时也会引起房地产消费市场对商用地产的关注。

对于本项目而言，依然能够有足够的政策空间，应该把握机遇，打造相应的产品，抢占市场先机。

2.货币政策分析的要诀

二线城市综合体项目货币政策分析的要点包括对贷款要求、购房首付比例、贷款利率、存款准备金率等相关政策的分析。下面是某二线城市综合体项目的货币政策分析。

2010年国家出台的相关货币政策见表1-2。

3.税收政策分析的要诀

二线城市综合体项目税收政策分析的要点包括政府是否出台税收优惠政策、是否征收新的税种、是否调整各种税收的税率等。下面是某二线城市综合体项目的税收政策分析。

2011年出台的最新相关税收政策主要有以下几条。

①“国八条”规定，对个人购买住房不足5年转手交易的税收优惠取消。

②1月28日重庆、上海启动房产税试点征收，目标直指高端房和投资客。

③11月，河南上调土地增值税核定税率。

4.政策环境预测与分析总结的要诀

在进行二线城市综合体项目政策环境预测时，可以先对近几个月来出台的政策对房地产市场量价的影响进行分析，再对政府未来可能出台的政策进行预测并分析其将对房地产市场造成的影响。下面是某二线城市综合体项目的政策环境预测与分析总结。

（1）房地产市场走势

2010年以来，某市房地产市场走势如图1-4所示。

（2）政策环境预测

①短期内不大可能出台更为严厉的政策，以巩固现有调控成果为主。

②调控对于成交量的抑制作用最为明显，但价格平缓上行的趋势短期内难以改变。

（3）政策环境分析总结

①从宏观政策环境来看，短期内政策不存在任何松动的可能性，但也不大可能再出更为严厉的政策。随着限购、限贷范围的扩大，未来以再改为主的弹性需求空间将被进一步地压缩，而多次的加息等金融政策导致购房者的置业成本提升，尤其是首置者的压力加大。

②整体来看，在调控持续加压的情况下，该市成交量下挫成为必然。现有情况下，调控边际效力正在递减，受此影响，以首置和首改为主的刚性需求依然将是支撑该市楼市成交的主要力量，在此基础上，面积和总价的控制将变得尤为关键。