2009年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解

一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）

1一个估价项目中的估价目的，本质上是由（　　）决定的。

A．估价机构

B．估价师

C．估价报告使用者

D．估价委托人的估价需要

【答案】D

【解析】估价目的本质上是由委托人的估价需要决定的，应当由委托人根据其估价需要提出。任何估价项目都有估价目的，估价目的可通过询问委托人将要拿未来完成后的估价报告或估价结果去满足何种需要、解决什么问题、交给谁使用或者由谁来认可明确。

2一个估价项目中的价值类型，本质上是由（　　）决定的。

A．估价委托人

B．估价师

C．估价目的

D．估价对象

【答案】C

【解析】价值类型与估价时点一样，在本质上既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的。在实际估价中，不同的估价目的要求评估的价值类型可能不同。

3下列关于价值类型的表述中，错误的是（　　）。

A．在用价值为市场价值

B．投资价值属于非市场价值

C．市场价值的前提之一是继续使用

D．同一估价对象可能有不同类型的价值

【答案】A

【解析】现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。当某一特定时间为现在时，则现状价值是估价对象在现在的实际状况下的价值。实际状况包括当前的用途、规模和档次等，它可能是最高最佳利用，也可能不是最高最佳利用；可能是合法利用，也可能不是合法利用。在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值。当在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况时，则现状价值就等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。

【说明】新教材已将“在用价值”改为“现状价值”。

4李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（　　）元。

A．5000

B．12574

C．12650

D．13911

【答案】B

【解析】运用收益法原理，当净收益每年不变，收益年限有限时，收益现值

V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）ⁿ]

其中A为净收益，Y为报酬率，n为收益期限。根据题意，V＝3000×85%/0.5%×[1－1/（1＋0.5%）³]＝7574（元）。由公式：造成的损失＝治理空气污染的费用＋延迟入住期间的潜在租金收入损失＝5000＋7574＝12574（元）。

5下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（　　）。

A．了解某宗房地产的出租人权益价值

B．了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值

C．了解某地区地震后房地产价值的变化

D．了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额

【答案】D

【解析】房地产估价是市场经济不可或缺的重要组成部分。对房地产估价的需要包括以下几个方面：①房地产转让和租赁的需要；②房地产抵押的需要；③房地产征收征用的需要；④房地产税收的需要；⑤房地产司法拍卖的需要；⑥房地产分家析产的需要；⑦房地产损害赔偿的需要；⑧房地产保险的需要；⑨国有土地有偿使用的需要；⑩企业有关经济行为的需要；⑪房地产行政管理的需要；⑫其他方面的需要。D项，城镇土地使用税和耕地占用税因按照占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价外，其他税种在一定程度上都需要房地产估价。

6任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（　　）特性决定的。

A．易受限制

B．相互影响

C．独一无二

D．不可移动

【答案】D

【解析】不可移动特性，又称位置固定性，是房地产最重要的一个特性，也是房地产不同于其他财产、资产、商品的主要之处。房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境（如当地的制度政策、社会经济发展状况及邻里关系等），而不像其他商品那样，原料地（房地产开发的最主要原料是土地）、生产地和消费地可以不在同一个地方，能够在不同地区之间调剂余缺，从生产地或者供给过剩、需求不足、价格较低的地区，运送到消费地或者供给短缺、需求旺盛、价格较高的地区。因此，房地产市场不是一个全国性市场，更不是全球性市场，而是地区性市场。

7下列房地产中，变现能力相对较强的是（　　）。

A．用途专业的房地产

B．价值较大的房地产

C．独立使用的房地产

D．不可分割的房地产

【答案】C

【解析】影响某宗房地产变现能力的因素主要有：①该房地产的通用性；②该房地产的独立使用性；③该房地产的价值大小；④该房地产的可分割转让性；⑤该房地产的开发程度；⑥该房地产的区位；⑦该类房地产的市场状况。A项，用途专业化的房地产，通用性差，变现能力弱。B项，由于受支付能力的限制，价值越大的房地产，通常越不容易找到买者，变现能力会越弱。C项，通常情况下，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，变现能力会越弱。D项，由于价值越大的房地产变现能力越弱，所以容易分割转让的房地产，变现能力较强；反之，变现能力较弱。

8下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（　　）。

A．户型

B．楼层

C．层高

D．装修

【答案】B

【解析】建筑物实物因素包括：①建筑规模；②建筑结构；③设施设备；④装饰装修；⑤空间布局；⑥防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照；⑦外观；⑧新旧程度；⑨其他可间接反映建筑物实物状况的有关情况。其中，通风、采光、日照既有实物因素性质，又有区位因素性质（对应于朝向、楼层），将它们与防水、保温、隔热、隔声放在一起，是为便于叙述和理解；B项属于区位因素。

9对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是（　　）。

A．谨慎价值

B．市场价值

C．残余价值

D．快速变现价值

【答案】B

【解析】市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。A项，谨慎价值是指在存在不确定因素的情况下遵循谨慎原则所评估的价值。C项，残余价值是指估价对象在非继续利用条件下的价值。D项，快速变现价值是指估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值，即在不符合市场价值形成条件中“适当营销”下的价值。谨慎价值、残余价值和快速变现价值一般都低于市场价值。

10某套200m²、单价4000元/m²的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。如果折现率为5%，则该套住宅的实际价格为（　　）万元。

A．71.84

B．74.47

C．75.23

D．80.00

【答案】B

【解析】根据货币的时间价值原理，该套住宅的实际价格＝20＋20/（1＋5%）＋20/（1＋5%）²＋20/（1＋5%）³＝74.47（万元）。

11下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（　　）。

A．土地总价

B．土地单价

C．楼面地价

D．商品房价格

【答案】C

【解析】楼面地价简称楼面价，是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格，楼面地价＝土地总价/总建筑面积。因为地块上规定的容积率或允许建的总建筑面积有所不同，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。

12设立地役权通常会使（　　）。

A．供役地的价值下降

B．需役地的价值下降

C．供役地与需役地的价值都下降

D．供役地与需役地的价值都上升

【答案】A

【解析】地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。在地役权关系中，有需役地和供役地之分。因使用他人土地而获便利的土地为需役地，为他人土地的便利而供使用的土地为供役地。供役地在给他人方便时，土地所有权人或土地使用权人有可能要遭受某些损失，在这种情况下，地役权的存在会降低供役地的价值。同理，此时需役地的价值会上升。

13下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是（　　）。

A．在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨

B．增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨

C．在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降

D．严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降

【答案】A

【解析】AC两项，在房地产流转环节，卖方市场下，增加房地产开发环节的税收可以通过涨价转嫁给房地产购买者，从而会导致房地产价格上涨；而买方市场下，增加房地产开发环节的税收主要会使房地产开发企业通过降低开发利润等而“内部消化”，难以导致房地产价格上涨，减少房地产开发环节的税收则会使房地产价格下降。B项，增加房地产持有环节的税收，实际上是增加了持有房地产的成本，会使自用需求者倾向于购买较小面积的房地产，并会抑制房地产投资和投机，从而会减少房地产需求，还会减少存量房地产囤积而增加房地产供给，进而会使房地产价格下降。对收益性房地产来说，房地产税会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。D项，严格控制房地产开发贷款，会减少未来的商品房供给，从而会使未来的商品房价格上涨；反之，会使未来的商品房价格下降。

14在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的（　　）。

A．谨慎原则

B．替代原则

C．合法原则

D．最高最佳利用原则

【答案】C

【解析】合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况特别是权益状况下的价值。评估尚未竣工或者虽然竣工但自竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起六个月内的房地产的抵押价值的，在评估出假定未设立法定优先受偿权下的价值后减去房地产估价师所知悉的法定优先受偿款这一步骤时，应首先考虑扣除拖欠建设工程价款。

15近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是（　　）。

A．在建工程抵押估价

B．房地产损害赔偿估价

C．期房市场价值评估

D．房地产估价的复核估价

【答案】D

【解析】价值（估价）时点为过去的情形大多出现在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有异议而引起的复核或鉴定估价。A项属于估价时点为现在，估价对象为现时状况下的情形。B项属于估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形。C项属于估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形。

16在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（　　）。

A．统一房地产范围

B．统一付款方式

C．统一价格单位

D．统一市场状况

【答案】C

【解析】统一价格表示单位可以是总价，也可以是单价，一般采用单价。在统一采用单价时，通常是单位面积的价格。例如，房地及建筑物通常为单位建筑面积或单位套内建筑面积、单位使用面积的价格。土地除了单位土地面积的价格，还可为单位建筑面积的价格，即楼面地价。在这些情况下，单位面积是一个比较单位。

17估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为（　　）万元。

A．75.00

B．75.60

C．83.60

D．86.00

【答案】B

【解析】房地产价格＝含有房地产以外的资产的价格－房地产以外的资产的价值＝86－8－3×0.8＝75.60（万元）。

18某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为（　　）万元。

A．35.00

B．56.29

C．86.29

D．180.00

【答案】C

【解析】运用收益法原理，当净收益每年不变，收益年限有限时，收益现值的计算公式如下：

V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）ⁿ]

上式中，A为净收益；Y为报酬率；n为收益期限。根据题意，所造成的损失＝改造照明系统花费＋未来共增加的电费等运营费用＝30＋5/8%×[1－1/（1＋8%）³⁰]＝86.29（万元）。

19某房地产2009年4月的价格为6500元/m²，已知该类房地产2009年3～10月的价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08（均以上个月为基数100），该房地产2009年10月的价格为（　　）元/m²。

A．5110.51

B．5307.26

C．5549.95

D．5638.13

【答案】A

【解析】由题可知，每月均以上个月作为基期，则应采用环比价格指数。采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为：可比实例在估价时点的价格＝可比实例在成交日期期的价格×成交日期的下一时期的环比价格指数×再下一时期的环比价格指数×…×估价时点的环比价格指数。则该房地产2009年10月的价格＝6500×（100.04/100）×（99.86/100）×（98.28/100）×（96.45/100）×（92.17/100）×（90.08/100）＝5110.51（元/m²）。

20报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（　　）。

A．投资率是投资回收与投入资本的比率

B．风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低；反之，报酬率应高

C．当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率

D．当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率

【答案】D

【解析】A项，一笔投资中投资回收与投资回报的含义是不同的：投资回收是指所投入资本的收回，即保本；投资回报是指所投入资本全部收回以后的额外所得，即报酬。报酬率＝投资回报/所投入资本。B项，投资遵循收益与风险相匹配原则，报酬率与投资风险正相关，风险大的，报酬率也高，反之就低。C项，由于投资房地产可能获得某些额外的好处，如易于获得融资（如可以抵押贷款），投资者将降低所要求的报酬率。这属于投资带来的优惠率，是报酬率计算公式中的扣减项。

21对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（　　）。

A．建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间

B．在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间

C．由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间

D．剩余经济寿命与实际年龄之和的时间

【答案】B

【解析】建筑物的寿命可分为自然寿命和经济寿命。其中，建筑物的经济寿命是指建筑物对房地产价值有贡献的时间。对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命具体是建筑物自竣工日期起，在正常市场和运营状态下，房地产产生的收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。

22某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（　　）万元。

A．245

B．275

C．315

D．345

【答案】D

【解析】净收益＝有效毛收入－运营费用。其中，运营费用包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。所以，该房地产的净收益＝500－50－40－65＝345（万元）。

23某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（　　）万元。

A．489.99

B．495.53

C．695.53

D．800.00

【答案】C

【解析】建筑物的净收益＝建筑物价值×资本化率＝200×12%＝24（万元），土地净收益＝房地产年收益－建筑物净收益＝60－24＝36（万元），土地价格＝36/6%×[1－1÷（1＋6%）³⁰]＝495.53（万元），则该房地价格＝495.53＋200＝695.53（万元）。

24某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m²的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m²，已知取得土地时楼面地价为1000元/m²，开发成本和管理费用为1200元/m²，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（　　）。

A．7.90%

B．11.08%

C．11.83%

D．13.73%

【答案】B

【解析】销售利润率＝开发利润/开发完成后的房地产价值。考虑时间价值，该幢写字楼的销售利润率为：

[3000－1000×（1＋10%）^1.5－1200×（1＋10%）^1.5/2－3000×（2%＋5.5%）]×10000/（3000×10000）＝11.08%

25某成片荒地面积1km²，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是（　　）元/m²。

A．310.61

B．321.60

C．477.87

D．494.77

【答案】C

【解析】土地单价＝（开发区用地取得总成本＋土地开发总成本＋总管理费用＋总销售费用＋总投资利息）/（开发区用地总面积×开发完成后可转让土地面积的比率）。该地块可转让土地的应计成本＝{300000000＋300000000×[（1＋7.2%）^0.5－1]}/（1000×1000×65%）＝477.87（元/m²）。

26某写字楼的建筑面积为4000m²，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/m²。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/m²，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为（　　）万元。

A．67.60

B．811.24

C．1622.48

D．2433.72

【答案】D

【解析】运用收益法原理，当净收益每年不变，收益年限有限时，收益现值V＝A/Y×[1－1/（1＋Y）ⁿ]，其中A为净收益，Y为报酬率，n为收益期限。根据题意，修复缺陷后写字楼的价值＝40×12×4000×90%/6%×[1－1/（1＋6%）³²]＝2433.72（万元）。

27在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是（　　）。

A．取得待开发房地产的时间

B．开发期间的某个时间

C．开发完成后的时间

D．开发完成之后的某个时间

【答案】B

【解析】在假设开发法中，估价对象开发完成后价值对应的时间不一定是开发完成之时，可能是开发完成之前的某个时间，也可能是开发完成之后的某个时间。对于开发完成后的房地产适宜销售的，通常是预测它在开发完成之时的房地产市场状况下的价值；但当房地产市场较好而适宜预售的，则是预测它在预售时的房地产市场状况下的价值；当房地产市场不好而需要延迟销售的，则是预测它在延迟销售时的房地产市场状况下的价值。

28现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/m²，其中主体工程为900元/m²，安装及装饰装修工程费为600元/m²。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为（　　）元/m²。

A．486.52

B．521.74

C．559.50

D．1398.76

【答案】C

【解析】价值时点又称估价时点、评估基准日、评估期日，是指所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间。根据时间价值原理，价值时点是现在，续建费用＝600÷（1＋15%）^0.5＝559.50（元/m²）。

29直线趋势法Y＝a＋bX中的常数a、b，是由（　　）决定的。

A．房地产的历史价格资料

B．房地产的未来价格资料

C．房地产的现实价格资料

D．估价师选取的现时和未来的价格资料

【答案】A

【解析】长期趋势法估价需要具备的条件是拥有估价对象或类似房地产过去和现在较长时期的历史价值、价格资料，并且要求所拥有的历史价值、价格资料真实。拥有越长时期、越真实的历史价格资料，作出的推测、判断就会越准确、可信。运用直线趋势法预测，估价对象或类似房地产的历史价格的时间序列散点图，应表现出明显的直线趋势。在这种条件下，如果以Y表示各期的房地产价格，X表示时间，则X为自变量，Y为因变量，Y依X而变。因此，房地产价格与时间的关系可用下列方程式来描述：Y＝a＋bX。式中，a，b为未知参数，如果确定了它们的值，直线的位置也就确定了。其值通常是根据房地产的历史价格资料，采用最小二乘法来确定。

30某类商品房2004～2008年的售价分别为6000元/m²、6300元/m²、6678元/m²、7212元/m²、7645元/m²。利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为（　　）元/m²。

A．7974.00

B．8023.00

C．8056.25

D．8078.00

【答案】C

【解析】平均增减量法是指当房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同时，可以采用简便的平均增减量法进行预测。计算公式为：

本题中，d＝（300＋378＋534＋433）/4＝411.25（元/m²），则，V₂₀₀₈＝P₀＋d×t＝6000＋411.25×5＝8056.25（元/m²）。

31威廉·阿朗索的在任意区位处的地租计算公式P_c（t）＝N[P_c－C－k_c（t）]中，N表示（　　）。

A．单位面积土地上农产品的产量

B．市场上每单位农产品的价格

C．生产每单位农产品的成本

D．向市场运输每单位农产品的成本

【答案】A

【解析】威廉·阿朗索指出，任一区位的地租等于其产品的价值减去生产成本和运输成本。在任意区位处的地租可用下式来计算：P_c（t）＝N[P_c－C－k_c（t）]。式中P_c（t）指在距离市场t处单位土地的租金；N指单位面积土地上农产品的产量；P_c指市场上每单位农产品的价格；C指生产每单位农产品的成本；k_c（t）指在距离t处向市场运输每单位农产品的成本。

32某工业用地总面积为3000m²，容积率为0.5，楼面地价为1000元/m²。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，相应的楼面地价为1500元/m²。该改变用途理论上应补地价为（　　）万元。

A．500

B．525

C．600

D．1650

【答案】D

【解析】由题意，该改变用途理论上应补地价＝（新楼面地价×新容积率－旧楼面地价×旧容积率）×土地面积＝（1500×4.0－1000×0.5）×3000＝16500000（元）＝1650（万元）。

33某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是（　　）。

A．空置率偏小

B．运营费用偏大

C．收益期限偏短

D．报酬率偏高

【答案】A

【解析】AB两项，净收益＝潜在毛租金收入－空置和租金损失＋其他收入－运营费用，即净收益与空置率、运营费用负相关，估价结果高，空置率、运营费用也就偏小。C项，收益法原理是如果将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定收益期限的房地产，预示着在未来的收益期限内可以不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一系列净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该房地产的价值。所以当收益期限越长，房地产的估价价值就越大。D项，估价采用的报酬率应等同于与获取估价对象净收益具有同等风险的投资的报酬率，报酬率与房地产价值负相关。

34某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（　　）。

A．假设开发法和基准地价修正法两种方法

B．假设开发法和成本法两种方法

C．假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法

D．假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法

【答案】B

【解析】对同一估价对象选用了两种以上的方法估价，是指该两种以上估价方法均是用于直接得出估价对象的价值，而不包括估价方法之间引用的情况。所以，该估价报告实质上采用了假设开发法和成本法两种方法求取写字楼在建工程的价值。

35在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应（　　）。

A．假定建筑结构是安全的

B．肯定建筑物是安全的

C．强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定

D．说明建筑结构安全难以确定

【答案】A

【解析】估价假设主要包括以下方面：①一般假设，应说明对估价所依据的估价对象的权属、面积、用途等资料在无法进行核查验证的情况下进行了认真的检查，在无理由怀疑其真实性、准确性、完整性及合法性且未予以核实的情况下，对其真实、准确、完整及合法的合理假定；对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，对其安全的合理假定等。②未定事项假设，应说明对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定。③背离事实假设，是指因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点的状况不一致的合理假定。④不相一致假设，应说明在估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致，或不同权属证明上的权利人之间不一致，估价对象的名称或地址不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称、地址等的合理假定。⑤依据不足假设，应说明在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料及估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，缺少该资料及对相应的估价对象状况的合理假定。

二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意，全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）

1下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是（　　）。

A．增加抵押贷款

B．抵押期间对抵押房地产进行动态监测

C．抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款

D．处置抵押房地产

E．租赁抵押房地产

【答案】ABC

【解析】D项，处置抵押房地产需要评估房地产市场价值，而不是抵押价值。房地产抵押对房地产估价的需要，归纳起来主要有：①初次抵押估价，即将没有抵押的房地产抵押贷款的，对该房地产的价值进行评估；②再次抵押估价，即将已抵押的房地产再次抵押贷款的，对该房地产的价值进行评估；③抵押房地产处置估价，即债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或拍卖、变卖的，为折价或拍卖、变卖提供相关价值参考依据，对该房地产的市场价值等进行评估；④续贷抵押估价，即抵押贷款到期后继续以该房地产向同一抵押权人抵押贷款的，对该房地产的价值进行评估；⑤抵押期间估价，即根据监测抵押房地产市场价格变化、掌握抵押价值变化情况以及相关信息披露的需要，定期或在房地产市场价格变化较快时，对抵押房地产的市场价格或市场价值、抵押价值等价格或价值进行检测和评估。

2下列法律法规和标准中，应作为城市房屋拆迁估价依据的有（　　）。

A．中华人民共和国物权法

B．中华人民共和国城市房地产管理法

C．城市房地产开发经营管理条例

D．房地产估价规范

E．城市房屋拆迁估价指导意见

【答案】ABD

【解析】估价依据是指作为估价的前提或基础的必要资料。它主要包括三个方面的文件、资料：①有关法律、法规、政策和标准，包括有关法律、行政法规，最高人民法院和最高人民检察院发布的有关司法解释，估价对象所在地的有关地方性法规，国务院所属部门颁发的有关部门规章和政策，估价对象所在地人民政府颁发的有关地方政府规章和政策，以及房地产估价的国家标准、行业标准、指导意见和估价对象所在地的地方标准等，如《物权法》《城市房地产管理法》《土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，以及《房地产估价规范》《房地产估价基本术语标准》《房地产抵押估价指导意见》《国有土地上房屋征收评估办法》《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》等。②估价委托书和委托人提供的估价所需资料。③房地产估价机构、注册房地产估价师掌握和搜集的估价所需资料。估价依据是指一个估价项目中估价所依据的有关法律法规和标准。

【说明】《国有土地上房屋征收与补偿条例》已取代《城市房屋拆迁估价指导意见》，该考点新教材中已删除。

3下列引起房地产价格上涨的因素中，属于房地产自然增值的因素有（　　）。

A．对房地产本身进行投资改良

B．需求增加导致稀缺性增加

C．通货膨胀

D．外部经济

E．提高建造成本

【答案】BD

【解析】房地产因土地面积不能增加、交通等基础设施不断完善、人口增加等原因，其价值通常可以得到保持，甚至随着时间的推移，价值会自然增加，即自然增值。外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。对房地产本身进行投资改良所引起的价格上涨不是真正的房地产增值，通货膨胀引起的房地产价格上涨是房地产保值。

4在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括（　　）。

A．拖欠建设工程价款

B．已抵押担保的债权数额

C．房地产变卖处置费用

D．诉讼费用

E．其他法定优先受偿款

【答案】ABE

【解析】法定优先受偿款是假定实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款，但不包括为实现抵押权而发生的诉讼费用、估价费用、拍卖费用以及增值税及附加等费用和税金。

5下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有（　　）。

A．完全产权价值

B．出租人权益价值

C．快速变现值

D．承租人权益价值

E．残余价值

【答案】CE

【解析】在实际估价中，不同的估价目的要求评估的价值类型可能不同。按照评估价值的前提或内涵等实质内容划分，价值类型包括市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。其中，市场价值又是最基本、最重要、最常用的一种价值类型；其他价值类型是在不符合市场价值形成条件中的一个或多个条件下最可能的价格或金额，属于非市场价值。

6下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有（　　）。

A．建筑平面布置

B．朝向、楼层

C．环境景观

D．土地开发程度

E．房屋完损等级

【答案】ADE

【解析】房地产区位因素是一个综合性因素，如果对其进行分解，可分为位置、交通条件、外部配套设施、周围环境等方面。B项属于位置因素，C项属于周围环境因素，都属于房地产区位因素。ADE三项，建筑平面布置、土地开发程度、房屋完损等级属于房地产实物因素的内容。

7下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（　　）。

A．居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升

B．如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大

C．如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升

D．如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大

E．居民收入水平的变化对房地产价格影响不大

【答案】ABCD

【解析】A项，居民收入的真正增加（即非名义增加，名义增加是指在通货膨胀情况下的增加），意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需要的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨；B项，居民收入的增加是衣食都较困难的低收入者的收入增加，虽然其边际消费倾向较大，但其增加的收入大部分甚至全部会首先用于衣食等基本生活的改善，这对房地产价格的影响就不大；C项，如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因为其边际消费倾向较大，且衣食等基本生活已有了较好的基础，其所增加的收入此时依消费顺序会大部分甚至全部用于提高居住水平，这就会增加对居住房地产的需求，从而导致居住房地产价格上涨；D项，如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，因为其生活上的需要几乎达到了应有尽有的程度，边际消费倾向较小，所以其增加的收入可能大部分甚至全部用于储蓄或其他投资，这对房地产价格的影响就不大；E项，从以上分析可以看出，居民收入水平的变化对房地产价格影响很大。

8根据现行法律，下列房地产中不应作为以抵押为目的的估价对象的有（　　）。

A．土地所有权

B．依法承包的荒山的土地使用权

C．宅基地使用权

D．固有汽车加油站

E．乡镇企业用房

【答案】AC

【解析】我国《物权法》第一百八十四条规定，下列财产不得抵押：①土地所有权；②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；④所有权、使用权不明或者有争议的财产；⑤依法被查封、扣押、监管的财产；⑥法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。《担保法》另外规定“抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权”可以抵押。《担保法》第三十六条第三款规定：“乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”

9下列房地产中，一般情况下适用市场法估价的有（　　）。

A．标准厂房

B．房地产开发用地

C．行政办公楼

D．写字楼

E．在建工程

【答案】ABD

【解析】市场法（又称比较法）是根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法。具体地说，比较法是选取一定数量发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。比较法适用的估价对象是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产，例如：①住宅；②写字楼；③商铺；④标准厂房；⑤房地产开发用地。C项，行政办公楼属于很少发生交易的房地产，一般难以采用比较法估价；E项，在建工程属于可比性很差的房地产，一般难以采用比较法估价。

10就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（　　）。

A．较乐观的估计值

B．较保守的估计值

C．过高的估计值

D．过低的估计值

E．可能的估计值

【答案】ABE

【解析】求取净收益实际上是对未来的净收益作出预测。预测由于面临不确定性，要求估价师同时给出净收益的三种估计值，即较乐观的估计值、较保守的估计值和最可能的估计值。除评估房地产抵押价值应遵循谨慎原则应选用较保守的估计值外，评估投资价值因投资者的原因可能选用较乐观的估计值或较保守的估计值外，其他目的的估价都应选用最可能的估计值。

11成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括（　　）。

A．土地取得成本

B．开发成本

C．管理费用

D．销售费用

E．销售税费

【答案】ABCD

【解析】在成本法的传统方法中计算投资利息时，应计息项目包括：土地成本、建设成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计算利息。

12某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月；建成前半年开始销售，销售期为1年，下列选项中，正确的有（　　）。

A．利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2009年10月18日

B．利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2010年4月18日

C．开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日

D．建设期为2009年10月18日至2011年10月18日

E．销售期为2011年4月18日至2012年4月18日

【答案】ADE

【解析】AB两项，利用假设开发法计算现金流量折现法，要考虑各项收入、支出发生的时间不同，即首先要把它们折算到同一时间上（直接或最终折算到估价时点上），然后再相加减。因此，测算该宗土地价格的估价时点为2009年10月18日。C项，开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期（即估价时点），终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期。开发经营期可分为建设期和经营期。因此，该房地产的开发经营期为2009年10月18日至2012年4月18日。D项，建设期的起点与开发经营期的起点相同，终点是未来开发完成后的房地产竣工之日。因此，该房地产的建设期为2009年10月18日至2011年10月18日。E项，销售期是自开始销售未来开发完成后的房地产之日起至将其售出之日止的时间。在有预售的情况下，销售期与建设期有重叠。因此，该房地产的销售期为2011年4月18日至2012年4月18日。开发经营期、建设期、经营期之间的关系如图1所示。

图1　开发经营期及其构成

13针对某个估价对象，下列关于估价方法选用的说法中，正确的有（　　）。

A．理论上适用的估价方法，都必须选用

B．在适用的估价方法中，选用两种即可

C．理论上适用的估价方法因客观原因不能用的，可以不用

D．必须选用两种以上的估价方法，不能只选用一种估价方法

E．仅有一种估价方法适用的，可只选用一种估价方法

【答案】ACE

【解析】A项，只要是理论上适用于估价对象的方法，都应作为拟采用的估价方法。BE两项，当估价对象仅适用一种估价方法进行估价时，可只选用一种估价方法进行估价。C项，在正式选用估价方法时，应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件来确定采用的估价方法。D项，当估价对象适用两种或两种以上估价方法进行估价时，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价，不得随意取舍；当必须取舍时，应在估价报告中说明并陈述理由。

14甲地块临街深度为100ft，临街宽度为15ft，形状为矩形，总价为100万元，相邻的乙地块也为临街宽度15ft的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”，下列关于乙地块价格的表述中，正确的有（　　）。

A．若乙地块临街深度为25ft，则其总价为25万元

B．若乙地块临街深度为50ft，则其总价为50万元

C．若乙地块临街深度为75ft，则其总价为90万元

D．若乙地块临街深度为100ft，则其总价为110万元

E．若乙地块临街深度为150ft，则其总价为117万元

【答案】CE

【解析】“四三二一法则”是将临街深度为100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份。各等份因离街道的远近不同，价值有所不同。从街道方向算起，第一、二、三、四个25英尺等份的价值，分别占整块土地价值的40%、30%、20%和10%。如果超过100英尺，则以“九八七六法则”来补充，即超过100英尺的第一、二、三、四个25英尺等份的价值，分别为临街深度100英尺的土地价值的9%、8%、7%和6%。本题中，A项，若乙地块临街深度为25ft，则其总价＝40%×100＝40（万元）；B项，若乙地块临街深度为50ft，则其总价＝（40%＋30%）×100＝70（万元）；C项，若乙地块临街深度为75ft，则其总价＝（40%＋30%＋20%）×100＝90（万元）；D项，若乙地块临街深度为100ft，则其总价＝100万元；E项，若乙地块临街深度为150ft，则其总价＝（40%＋30%＋20%＋10%＋9%＋8%）×100＝117（万元）。

15在房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估（　　）。

A．拟买卖的房地产市场价值

B．买方愿意支付的最低价

C．买方可承受的最高价

D．卖方可接受的最低价

E．卖方愿意接受的最高价

【答案】ACD

【解析】①在房地产买卖中对估价有多种需要，包括：a．为卖方确定要价提供参考依据；b．为买方确定出价提供参考依据；c．为买卖双方协商成交价提供参考依据。②其中，需要评估的价值或价格也有多种，包括：a．拟买卖的房地产的市场价值；b．买方可承受的最高价；c．卖方可接受的最低价。

三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至0分）

1在城市房屋拆迁中，如果被拆迁房屋的合同租金与市场租金差异较大，则在估价时应考虑此因素。（　　）

【答案】×

【解析】为房屋拆迁补偿目的的估价，不考虑房屋租赁因素的影响，应视为无租约限制的房屋来估价。

【说明】根据最新版考试教材，该考点已删除。

2在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房的，因所调换的房屋状况为未来某个时点的状况，所以估价时点应为未来。（　　）

【答案】×

【解析】价值时点为现在，估价对象状况为未来状况的估价，此种情形如评估期房的价值。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值就属于价值时点为现在，估价对象状况为未来状况的估价情形。

3对于房地产开发用地而言，从某个特定投资角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。（　　）

【答案】×

【解析】市场价值来源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值；投资价值是对某个特定的投资者而言的，是基于主观的、个人因素上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而有所不同。当投资价值大于市场价格时，说明值得投资（购买）；反之，说明不值得投资（购买）。

4在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。（　　）

【答案】√

【解析】当房地产市场较成熟且处于正常状况时，比较价值、收益价值、成本价值和开发价值应基本一致。而在房地产价格有泡沫的情况下，比较价值会大大高于收益价值和成本价值。换句话说，如果比较价值大大高于收益价值和成本价值，则说明房地产价值被市场所高估或房地产价格有泡沫。当成本价值（在不考虑外部折旧的情况下）大大高于比较价值或收益价值，则说明房地产供大于求或房地产市场不景气；反之，则说明房地产供不应求或房地产市场景气。

5周围环境状况是否良好、交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置优劣的首要因素。（　　）

【答案】×

【解析】商业房地产的区位优劣，主要是看其繁华程度、临街状况、交通条件等。

6不论是何种估价目的，估价对象状况不一定是估价时点时的状况，评估估价对象价值所依据的市场状况。（　　）

【答案】×

【解析】不论是何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是价值时点的状况，但估价对象状况不一定是价值时点的状况。

7当估价对象为“干净”的房地产、可比实例是带有债权债务的房地产时，其统一房地产范围的价格换算公式是：房地产价格＝带债权债务的房地产价格＋债务－债权。（　　）

【答案】√

【解析】估价对象为“干净”房地产，选取的交易实例是带有债权债务的房地产时，统一房地产范围一般是统一到不带债权债务的房地产范围，利用以下公式对价格进行换算处理：不带债权债务和其他权益或负担的房地产价格＝带有债权债务和其他权益或负担的房地产价格－债权和其他权益价值＋债务和其他负担价值。

8房地产收益可分为有形收益和无形收益，无形收益通常难以货币化，难以在计算净收益时予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑。（　　）

【答案】×

【解析】无形收益一般难以货币化，而且难以在计算净收益时予以考虑，但可通过选取较低的报酬率或资本化率予以考虑，而不是选较高的报酬率或资本化率。

9某房地产开发项目的利润为360万元，土地成本、开发建设成本、管理费用、销售费用合计为2000万元，投资利息为200万元，企业应缴纳土地增值税200万元，该房地产开发项目的投资利润率为18%。（　　）

【答案】√

【解析】投资利润率＝开发利润÷（土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用）＝360÷2000＝18%。

10成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估计对象价值的方法。（　　）

【答案】√

【解析】成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法，为叙述上简便，将重置成本和重建成本合称为重新购建成本。重新购建成本是假设在价值时点重新购置全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。折旧是指各种原因造成的估价对象价值减损，其金额为估价对象在价值时点的重新购建成本与在价值时点的市场价值之差。

11在假设开发法的现金流量折现法中，待开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据估价对象的相应生产水平估计出的。（　　）

【答案】×

【解析】对后续开发的必要支出和开发完成后的价值的测算，在静态分析法中主要是根据价值时点（通常为现在）的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在价值时点的金额。而在动态分析法中，是模拟房地产开发经营过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。

12一般来说，运用假设开发法估价时，同一估价对象在自己开发前提下评估出的价格大于在自愿转让前提下评估出的价值，在被迫转让前提下评估出的价值小于在自愿转让前提下评估出的价值。（　　）

【答案】√

【解析】假设开发法的估价前提有：①业主自行开发前提；②自愿转让开发前提；③被迫转让开发前提。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值，要大于被迫转让前提下评估出的价值。但需要指出的是，在运用假设开发法时究竟应采用哪种估价前提进行估价，不是估价师可以随意假定的，必须根据估价目的和估价对象所处的实际情况来选择，并应在估价报告中充分说明理由。

13运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且上升或下降的幅度大致接近，否则就不宜采用这种方法。（　　）

【答案】×

【解析】运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价值或价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同，否则就不适宜采用这种方法。

14某城市路线标准深度为24m，划分为三个等分，从街道方向算起，各等分单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%，则临街16m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。（　　）

【答案】√

【解析】由题意可知，平均深度价格修正率＝累计尝试价格修正率×（标准临街深度/所给临街深度）＝（50%＋30%）×（24/16）＝120%。

15一份完整的估价报告通常由封面、目录、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告和附件六部分组成。（　　）

【答案】×

【解析】一份完整的房地产估价报告，通常由以下八大部分组成：①封面；②目录；③致估价委托人函；④注册房地产估价师声明；⑤估价假设和限制条件；⑥估价结果报告；⑦估价技术报告；⑧附件。

四、计算题（共2题，20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。）

1王某于2006年6月18日将其拥有的某个商铺抵押贷款，贷款成数为6成，贷款金额为200万元，贷款年利率为8%，贷款期限为5年，按月等额还款。2009年10月18日，王某欲将该商铺再次抵押贷款。预测该商铺未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为26万元，此后每年的有效毛收入和运营费用分别在上一年的基础上增长5%和3%，未来收益期限为36年。当地该类房地产的报酬率为7%，抵押贷款成数一般为6成。

请计算该商铺2009年10月18日的再次抵押价值。（10分）

解：（1）计算平均每年抵押贷款额度A。

利用公式：V＝（A/Y）[1－1/（1＋Y）ⁿ]，求得：A＝（200×8%/12）÷[1－（1＋8%/12）^－60]＝4.06（万元）。

则已抵押贷款金额为：4.06/（8%/12）×[1－（1＋8%/12）^{－（3×12＋4）}]＝142.14（万元）。

已抵押贷款余额为：200－142.14＝57.86（万元）。

（2）计算在2009年10月18日的未设立法定优先受偿款的价格V。

用净收益按一定比率递增的变形公式：

可得：V＝50/（7%－5%）×{1－[（1＋5%）/（1＋7%）]³⁶}－26/（7%－3%）×{1－[（1＋3%）/（1＋7%）]³⁶]＝747.43（万元）。

根据：再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的价值－拖欠建设工程价款－（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）－其他法定优先受偿款，可知：

该商铺在2009年10月18日的再次抵押价值＝V－0－57.86/0.6－0＝747.43－96.43＝651（万元）。

2某建成的宾馆有400间客房及会议室、餐厅等，土地面积10000m²，建筑容积率为2.0。土地于2年前以出让方式取得，使用期限40年，约定不可续期，当时的楼面地价为1400元/m²，现时重新取得该类土地的楼面地价为1750元/m²，土地交易契税为4%。该宾馆正常建设期为2年；建筑安装工程费为3000元/m²，专业费及管理费为建筑安装工程费的10%；建筑安装工程费等费用第一年投入60%，第2年投入40%，在各年内均匀投入。该宾馆建成前半年内需均匀投入广告宣传费400万元，建成时配置市场价值为500万元的家具等用品即可投入使用。宾馆开发的投资利润率为40%。预计该宾馆投入使用后客房的平均价格为180元/（天·间），第1～4年的入住率分别为50%、60%、70%和80%，此后入住率稳定在80%；其他收入第1年为500万元，以后每年递增5%，从第4年起达到稳定。该宾馆运营费用第1年为当年收入的35%，此后各年的运营费用在第1年的基础上增加，增加额为当年收入超过第1年收入部分的25%。

请根据上述资料分别运用收益法和成本法测算该宾馆在建成可投入使用时的市场价值。（报酬率为10%，年利率为8%）（10分）

解：（1）用收益法计算收益价格。

①计算有效毛收入：

第一年有效毛收入＝180×400×365×50%÷10000＋500＝1814.00（万元）；

第二年有效毛收入＝180×400×365×60%÷10000＋500×（1＋5%）＝2101.80（万元）；

第三年有效毛收入＝180×400×365×70%÷10000＋500×（1＋5%）²＝2390.85（万元）；

第四年有效毛收入＝180×400×365×80%÷10000＋500×（1＋5%）³＝2681.21（万元）。

②计算运营费用：

第一年运营费用＝1814×35%＝634.90（万元）；

第二年运营费用＝634.9＋（2101.8－1814）×25%＝706.85（万元）；

第三年运营费用＝634.9＋（2390.85－2101.80）×25%＝707.16（万元）；

第四年运营费用＝634.9＋（2681.21－2390.85）×25%＝707.49（万元）。

③计算净收益：

第一年净收益＝第一年有效毛收入－第一年运营费用＝1179.10（万元）；

第二年净收益＝第二年有效毛收入－第二年运营费用＝1394.95（万元）；

第三年净收益＝第三年有效毛收入－第三年运营费用＝1683.69（万元）；

第四年净收益＝第四年有效毛收入－第四年运营费用＝1973.72（万元）。

④计算收益价格：

收益期限为：40－2＝38（年）。

利用净收益在前若干年有变化公式：

代入数据可得：

（2）用成本法计算市场价格V。

建筑面积＝10000×2＝20000（m²）。

①土地成本＝20000×1750×（1＋4%）＝3640（万元）；

②开发成本及管理费＝3000×20000×（1＋10%）＝66000000（元）＝6600（万元）；

③销售费用＝400（万元）；

④投资利息＝3640×[（1＋8%）²－1]＋6600×60%×[（1＋8%）^1.5－1]＋6600×40%×[（1＋8%）^0.5－1]＋400×[（1＋8%）^0.25－1]＝1201.616（万元）；

⑤开发利润＝40%×（3640＋6600＋400）＝4256（万元）；

则V＝土地成本＋开发成本及管理费＋销售费用＋投资利息＋开发利润＝16097.62（万元）。

【说明】①此题未说明建筑物剩余经济寿命是个缺陷，在确定收益期限和收益价格时依据不充分。②未说明是否有销售税费、其他工程费、开发期间税费、基础设施建设费和公共配套设施建设费，也未说明是否有除广告宣传费外的销售费用。③注意家具费不应计入成本，家具是动产，其价格不能计入不动产价格中。