第一部分　历年真题及详解

2007年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解

一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）

1房地产估价从某种意义上讲是（　　）房地产的价值。

A．发明

B．发现

C．创造

D．隐定

【答案】B

【解析】房地产估价不是估价师的主观随意定价，而是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，在充分认识房地产价格的形成机制和过程，深入调查房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。房地产估价是基于房地产价值本来就存在，估价师只是运用自己的专业知识和实践经验去“发现”或“探测”房地产价值，而不是去“发明”或“创造”房地产价值。

2不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（　　）。

A．掌握的有关信息不同

B．作出的估价师声明不同

C．估价对象状况不同

D．委托人不同

【答案】A

【解析】在实际中，不同的估价师对同一估价对象在同一时间的同种价值或价格进行评估，得出的评估价值往往有所不同，而且与实际成交价格常常有差异，甚至差异较大。这就产生了估价准确性的问题。即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值，因为估价总是在信息不完全和存在一些不确定因素下作出的，并且不同的估价师掌握的信息一般不可能完全相同。

3下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是（　　）。

A．内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2003年11月签署

B．内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于2004年8月举办

C．内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师

D．内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一

【答案】C

【解析】C项，内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，符合一定条件的内地房地产估价师，可以通过“互认”方式取得香港测量师资格；符合一定条件的香港测量师，可以通过“互认”方式取得内地房地产估价师资格。

4某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是（　　）。

A．现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金

B．当时该房改房上市交易的正常价格

C．现时该房屋的房改成本价

D．当时该房屋的房改成本价

【答案】A

【解析】成本价购买的房改房，其房屋的使用、占有、处置的权利全部归产权人所有，不需经过原产权单位的同意就可处置。但其房产证上有未缴纳土地出让金和以成本价购买等记载，因此在进行再转让时，买卖双方应根据不同的规定补交一定的费用，否则不能办理过户手续。

【说明】根据最新版考试教材，该考点已删除。

5在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为：开发利润＝（　　）×直接成本利润率。

A．后续开发成本＋管理费用

B．后续开发成本＋管理费用＋销售费用

C．待开发房地产价值＋后续开发成本

D．待开发房地产价值＋后续开发成本＋取得待开发房地产的税费

【答案】D

【解析】开发利润通常按照一定基数乘以相应的利润率来估算，而直接成本利润率＝开发利润/（土地成本＋建设成本），其分母不包含管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。其中，采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费，以及后续的建设成本；后续开发的应得利润通常为同类房地产开发项目在正常情况下所能获得的开发利润。

6判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产（　　）。

A．目前是否有经济收入

B．过去是否带来了经济收益

C．是否具有产生经济收益的能力

D．目前的收入是否大于运营费用

【答案】C

【解析】按照房地产是否产生收益，可以把房地产分为收益性房地产和非收益性房地产。收益性房地产是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产。非收益性房地产是指不能直接产生经济收益的房地产。在实际估价中，判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该房地产目前是否正在产生经济收益，而是看该类房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。

7某套住宅总价30万元，套内建筑面积125m²，套内墙体面积20m²，分摊的共有建筑面积25m²，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（　　）元。

A．1765

B．2000

C．2069

D．2400

【答案】B

【解析】建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积，则该住宅每平方米建筑面积的价格为：300000÷（125＋25）＝2000（元/m²）。

8房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于（　　）。

A．市场价值

B．清算价值

C．快速变现价值

D．投资价值

【答案】D

【解析】投资价值是指估价对象对某个特定单位或个人的价值。A项，市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。B项，残余价值是指估价对象在非继续利用情况下的价值，一般低于市场价值。C项，快速变现价值是指估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值，即在不符合市场价值形成条件中“适当营销”下的价值。

9下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是（　　）。

A．原始价值高于账面价值

B．投资价值高于市场价值

C．谨慎价值低于市场价值

D．快速变现价值低于市场价值

【答案】B

【解析】B项，评估投资价值与评估市场价值的方法通常是相同的，所不同的主要是有关估价参数的取值不同。由于每个人都希望用最少的钱买到价值最大的东西，所以投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的价格，是其投资行为（如购买）能够实现的基本条件。如果所有的投资者都作出相同的假设，也面临相同的环境状况，则投资价值与市场价值会相等，但这种情况在现实中很少出现。A项，资产的历史成本又称为原始价值，在历史成本计量下，账面价值是一项资产的历史成本减去相关备抵项目后的余额，则原始价值高于账面价值。C项，谨慎价值是在存在不确定因素的情况下遵循谨慎原则所评估的价值。谨慎价值通常低于市场价值。D项，快速变现价值是估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值，即在不符合市场价值形成条件中“适当营销”下的价值。快速变现价值一般低于市场价值。

10某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似在现房价格为4500元/m²，出租的年末净收益为500元/m²。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（　　）元/m²。

A．3473

B．4365

C．4500

D．4635

【答案】A

【解析】期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成后的房屋及其占用范围内的土地为交易标的的价格。期房价格与现房价格之间的关系为：期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿。则本题中，该期房目前的价格＝4500－500/（1＋8%）－500/（1＋8%）²－4500×3%＝3473（元/m²）。

11根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是（　　）。

A．有租约限制下的价值

B．共有房地产的价值

C．无租约限制下的价值

D．承租人权益的价值

【答案】D

【解析】承租人权益价值评估是成本节约资本化法的典型运用。承租人权益价值等于剩余租赁期间各期合同（租约）租金与市场租金差额的现值之和。如果合同（租约）租金低于市场租金，则承租人权益就有价值；反之，如果合同（租约）租金高于市场租金，则承租人权益就是负价值。

12引起真正的房地产自然增值的原因是（　　）。

A．装修改造

B．需求增加

C．通货膨胀

D．改进物业管理

【答案】B

【解析】引起房地产价格上涨的原因主要有5个方面：①房地产拥有者对房地产进行投资改良；②外部经济；③需求增加导致稀缺性增加；④房地产使用管制改变；⑤通货膨胀。其中，房地产拥有者对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨，不是房地产自然增值；通货膨胀引起的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。

13下列情况中会导致房地产价格上升的是（　　）。

A．上调贷款利率

B．收紧房地产开发贷款

C．开征房地产持有环节的税收

D．增加土地供应

【答案】B

【解析】A项，上调个人购房贷款利率、缩短最长贷款期限，会提高购房门槛，从而会减少商品房需求，进而会使住房价格下降；反之，会使住房价格上涨。B项，严格控制房地产开发贷款，会减少未来的商品房供给，从而会使未来的商品房价格上涨；反之，会使未来的商品房价格下降。C项，增加房地产持有环节的税收，比如开征房地产税，实际上是增加了持有房地产的成本，会使自用需求者倾向于购买较小面积的房地产，并会抑制房地产投资和投机，从而会减少房地产需求，还会减少存量房地产囤积而增加房地产供给，进而会使房地产价格下降。D项，增加土地供应后，房地产供给量也将增加，从而房地产价格将下降。

14某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据（　　）应按服装店用途进行估价。

A．合法原则

B．最高最佳使用原则

C．价值时点原则

D．替代原则

【答案】B

【解析】最高最佳使用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值或价格。认为改变现有房地产的用途再予以使用最为有利时，应以改变用途再予以使用为前提进行估价。应改变现有房地产用途的条件是：（新用途的房地产价值－改变用途所必要的费用）＞现用途的房地产价值。

15下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是（　　）。

A．房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价

B．房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证

C．房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制

D．房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

【答案】C

【解析】房地产估价的本质有以下五点：①房地产估价是评估房地产的价值而不是价格；②房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价；③房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证；④房地产估价会有误差，但误差应在合理的范围内；⑤房地产估价既是一门科学也是一门艺术。

16下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是（　　）。

A．独立、客观、公正原则属于普适性原则

B．合法原则属于一般性原则

C．最高最佳使用原则属于技术性原则

D．谨慎原则属于一般性原则

【答案】D

【解析】特殊原则是指仅适用于某种或某些估价目的的原则，例如房地产抵押估价应遵循谨慎原则。

【说明】根据最新版考试教材，该考点（一般性原则、特殊原则、技术性原则、普适性原则）已删除。

17以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时点原则上为（　　）。

A．签订估价委托合同之日

B．发放抵押贷款之日

C．完成估价对象实地查看之日

D．未来处置抵押房地产之日

【答案】C

【解析】在实际中，多数估价项目是评估现在的价值，一般将估价作业期间特别是实地查勘估价对象期间的某个日期（如完成估价对象实地查之日）确定为价值时点。在实际房地产抵押估价中，抵押价值评估只能演变为评估抵押房地产在估价时假定未设立法定优先受偿权下的价值扣除法定优先受偿款后的余额，通常具体为估价作业期间特别是实地查勘估价对象期间的某个日期（如完成估价对象实地查勘之日）。

18甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是（　　）万元。

A．0～50

B．50～75

C．50～100

D．100～150

【答案】C

【解析】卖方要价和买方出价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格。在实际交易中，只有当买方最高出价高于或等于卖方最低要价时，交易才可能成功。因此，在一笔成功的房地产交易中，卖方最低要价、买方最高出价和买卖双方成交价三者的高低关系为：买方最高出价≥买卖双方成交价≥卖方最低要价。本题中，买方最高出价＝150－50＝100（万元）；卖方最低要价＝50（万元）。则甲宗地的拥有者合理的索价范围是：50～100万元。

19为评估某房地产2007年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元/m²，约定建筑面积为95m²，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100m²。自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为（　　）元/m²。

A．3868.92

B．4000.00

C．4072.54

D．4286.89

【答案】A

【解析】由于95×6%＝5.7m²＞5m²（或者（100－95）/95＝5.26%＜6%），按合同规定不增加付款，交易面积按95m²计算，则处理后的单价为：4000×95÷100×（1＋0.3%）⁶＝3868.92（元/m²）。

20某地区房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，某宗房地产建筑面积为120m²，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费。则该宗房地产的正常成交单价为（　　）元/m²。

A．2427.18

B．2500.00

C．2575.00

D．2659.57

【答案】D

【解析】正常负担下的价格是指在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格，即在此价格下，卖方缴纳卖方应缴纳的税费，买方缴纳买方应缴纳的税费。本题中，买方缴纳所有的税费，正常负担下的价格＝卖方实得金额÷（1－应由卖方缴纳的税费比率）＝300000÷120÷（1－6%）＝2659.57（元/m²）。

21为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程直接费为780元/m²，安装工程直接费为450元/m²（其中人工费为50元/m²），装饰装修工程直接费为900元/m²（其中人工费为45元/m²），又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15%，安装工程综合费率为安装工程人工费的75%，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72%，税金为3.5%，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为（　　）元/m²。

A．2204.55

B．2397.99

C．3237.60

D．3345.64

【答案】B

【解析】重新购建价格又称重新购建成本，是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出和应得利润。在此题中，建筑安装装饰工程费＝[780×（1＋15%）＋450＋900＋50×75%＋45×72%]×（1＋3.5%）＝2397.99（元/m²）。

22某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（　　）万元。

A．1838.00

B．1844.55

C．1845.87

D．1850.00

【答案】B

【解析】15年多耗费电费的现值：0.8÷12%×[1－1÷（1＋12%）¹⁵]＝5.45（万元），该房地产扣除该项功能折旧后的价值＝2000－150－5.45＝1844.55（万元）。

23某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让用续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为（　　）。

A．2.00%

B．2.13%

C．2.22%

D．2.50%

【答案】C

【解析】年折旧额与重新购建成本的比率称为年折旧率，如果用d来表示，即：

d＝D/C×100%＝（1－R）N×100%

按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。即折旧年限为：50－（50－5－40）＝45（年），则d＝（1－0）/45＝2.22%。

24某宗房地产是于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定。预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为：31万元、29万元、30.5万元、29.5万元，报酬率为8%。用“未来数据资本化公式法”计算该宗房地产的收益价格为（　　）万元。

A．358.85

B．360.49

C．362.93

D．365.29

【答案】D

【解析】“未来数据资本化公式法”是通过调查，预测估价对象未来若干年的净收益，然后利用报酬资本化公式演变出的等式来求取平均每年净收益A。A÷8%×[1－1÷（1＋8%）⁴]＝31÷（1＋8%）＋29÷（1＋8%）²＋30.5÷（1＋8%）³＋29.5÷（1＋8%）⁴，解得A＝30.03（万元）。所以该宗房地产的收益价格V＝30.03÷8%×[1－1÷（1＋8%）^50－3]＝365.29（万元）。

25某商品住宅总价为98万元，首付款为30%，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5%，自有资金资本化率为8%。则其综合资本化率为（　　）。

A．7.65%

B．8.75%

C．9.42%

D．10.19%

【答案】D

【解析】贷款月利率＝7.5%÷12＝0.625%，月抵押贷款常数计算如下：

故综合资本化率＝0.927%×12×70%＋8%×30%＝10.19%。

26某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的现时收益价格为（　　）万元。

A．85.45

B．87.16

C．88.50

D．88.90

【答案】B

【解析】该宗房地产的现时收益价格为：V＝（A/Y）[1－1/（1＋Y）ⁿ]，A＝6×（1＋2%）⁷＝6.89（万元）。n＝40－8＝32（年），V＝6×（1＋2%）⁷÷7%×[1－1÷（1＋7%）³²]＝87.16（万元）。

27某在建工程规划建筑面积为12400m²，土地使用期限为40年，从开工之日起计算。项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元/m²，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为90%，运营费用为有效毛收入的25%。目前项目已建设1年，约完成了总投资的60%。假设报酬率为8%，折现率为14%，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为（　　）万元。

A．2281.83

B．2474.60

C．3798.30

D．4119.18

【答案】C

【解析】由题意可知，该房地产的年净收益A＝12400×60×12×65%×90%×（1－25%）＝391.72（万元）；在价值时点该房地产价值为：

因此，续建完成后的房地产价值现值＝V/（1＋14%）^1.5＝3798.30（万元）。

28运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是（　　）。

A．估算后续开发经营期

B．估算后续开发的各项支出、收入

C．估算后续开发各项支出、收入在何时发生

D．估算开发期中的利息和利润

【答案】D

【解析】在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不独立显现出来，而是隐含在折现过程中。因此在运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须估算开发期中的利息和利润。

29通过市场调研，获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3405元/m²、3565元/m²、3730元/m²、3905元/m²、4075元/m²，则采用平均增减量法预测该类房地产2008年的价格为（　　）元/m²。

A．4075.0

B．4242.5

C．4410.0

D．4577.5

【答案】C

【解析】如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，可以采用最简便的平均增减量法进行预测。计算公式为：

在此题中，d＝（4075－3405）÷4＝167.5（元/m²），V₂₀₀₈＝P₂₀₀₂＋d×6＝4410.0（元/m²）。

30某幢大厦的总建筑面积为10000m²，房地产总价值为7000万元，其中土地总价值为3000万元。王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250m²，房地产价值为150万元。若按照土地价值进行分摊，则王某占有的土地份额为（　　）。

A．1.67%

B．2.33%

C．2.75%

D．3.33%

【答案】A

【解析】按照土地价值进行分摊是指根据建筑物各部分的土地价值占土地总价值的比例，来推断其占有的土地份额。本题中，王某占有的土地份额＝[王某拥有的房地产价值－（房地产总价值－土地总价值）÷总建筑面积×该部分的建筑物面积]÷土地总价值＝[150－（7000－3000）÷10000×250]÷3000＝1.67%。

【说明】根据最新版考试教材，该考点已删除。

31设临街深度价格修正率见表1。

表1

另设，旁街对街角地的影响深度以4.5m为一级距，旁街影响加价率依次为旁街路线价的40%、20%和10%，则图1的宗地B的单价为（　　）元/m²。

图1

A．6400

B．6800

C．6960

D．7600

【答案】B

【解析】街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。通常是采用“正旁两街分别轻重估价法”，即先求取高价街（又称正街）的价值或价格，再计算低价街（又称旁街）的影响加价，然后将它们相加。本题中，B要考虑旁街的影响加价。具体计算过程如下：宗地B的临街深度为9m²，查题干表可得平均深度价格修正率为120%；临旁街的距离为4.5m的二级距，影响加价为旁街路线价的20%。u₀＝5000元/m²，dv₀＝120%，u₁＝4000元/m²，dv₁＝20%。故宗地B的单价为：y＝u₀×dv₀＋u₁×dv₁＝5000×120%＋4000×20%＝6800（元/m²）。

32某房地产开发用地，其土地面积为10000m²，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1.2，楼面地价为1500元/m²。后经规划调整，容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价（　　）万元。

A．375

B．450

C．500

D．600

【答案】D

【解析】补地价是指建设用地使用权人因改变国有建设用地使用权出让合同约定的土地使用条件等而向国家缴纳的建设用地使用权出让金、土地出让价款、租金、土地收益等。如果楼面地价不随容积率的改变而改变，则有公式：补地价（单价）＝楼面地价×（新容积率－旧容积率）。

该房地产开发用地因容积率提高需补地价为：1500×（1.6－1.2）×10000＝600（万元）。

33暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有（　　）。

A．在建工程抵押估价业务

B．城市房屋拆迁补偿估价业务

C．该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务

D．正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务

【答案】D

【解析】《房地产估价机构管理办法》第二十四条规定，从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。

34下列关于实地查勘估价对象的表述中，错误的是（　　）。

A．房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对

B．房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄

C．房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣

D．估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解

【答案】B

【解析】实地查勘是指估价师亲自到估价对象现场，观察、检查、核对、记录估价对象状况。实地查勘的工作内容包括：①观察及感受估价对象的区位优劣；②检查、核对之前收集的估价对象的坐落、四至、面积、用途等情况；③观察、调查估价对象的内外部状况，如实际用途、土地形状、建筑结构、设施设备、装饰装修、维修养护等；④询问、调查估价对象的历史使用状况（例如是否存放过污染物）；⑤拍摄能反映估价对象内部状况、外部状况和周围环境状况的照片等影像资料；⑥补充收集估价所需的其他资料，包括了解、收集估价对象周边和当地同类房地产的市场行情等。

35估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象、估价目的、价值时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和（　　）。

A．价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件

B．价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函

C．价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制

D．价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制

【答案】D

【解析】估价结果报告应简明扼要地说明下列事项：①估价委托人；②房地产估价机构；③估价目的；④估价对象；⑤价值类型；⑥价值时点；⑦估价依据；⑧估价原则；⑨估价方法；⑩估价结果；⑪估价作业期；⑫注册房地产估价师；⑬实地查勘期；⑭其他需要说明的事项。

二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意，全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）

1与非专业估价相比，专业估价的特点有（　　）。

A．是一种专业意见

B．估计价格或价值

C．实行有偿服务

D．承担法律责任

E．估价作业日期长

【答案】ACD

【解析】专业估价和非专业估价相比，专业估价的主要特点有：①由专业机构和专业人员完成；②提供的是专业意见；③具有公信力；④实行有偿服务；⑤承担法律责任。

2房地产的独一无二特性导致了（　　）。

A．难以出现相同房地产的大量供给

B．房地产市场不能实现完全竞争

C．房地产交易难以采取样品交易的方式

D．房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响

E．房地产价值量大

【答案】ABCD

【解析】房地产的独一无二特性，使得房地产市场上难以出现相同房地产的大量供给，不同房地产之间不能完全替代，房地产市场不是完全竞争市场，房地产价格千差万别并容易受交易者的个别因素的影响。此外，房地产交易不适宜采取样品交易的方式，而应到实地观察、体验，房地产估价也应对估价对象进行实地查勘。

3根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有（　　）。

A．单位比较法

B．市场提取法

C．分解法

D．工料测量法

E．分部分项法

【答案】ADE

【解析】建筑物重新购建价格可采用成本法、比较法求取，也可通过政府或其授权的部门公布的房屋重置价格或房地产市场价格扣除其中可能包含的土地价格来求取。成本法求取建筑物重新购建价格，公式为：建筑物重新购建价格＝建筑安装工程费＋专业费用＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润，其中，求取建筑安装工程费的方法有：①单位比较法；②分部分项法；③工料测量法；④指数调整法。BC两项是计算建筑物折旧的方法。

4在房地产抵押价值评估时，须扣除在价值时点估价师所熟知的法定优先受偿款。法定优先受偿款包括（　　）。

A．划拨土地应补交的出让金

B．已抵押担保的债权数额

C．发包人拖欠承包人的建设工程价款

D．强制执行费用

E．估价费用

【答案】BC

【解析】法定优先受偿款是假定实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款，但不包括为实现抵押权而发生的诉讼费用、估价费用、拍卖费用以及增值税及附加等费用和税金。

5工业房地产的区位影响因素主要考虑（　　）。

A．临街状况

B．动力是否易于取得

C．废料处理是否方便

D．接近大自然

E．产品原料的获取方便程度

【答案】BCE

【解析】确定对估价对象这类房地产的价格有影响的各种房地产自身因素，包括实物因素、权益因素和区位因素。不同使用性质的房地产，影响其价格的房地产自身因素是不尽相同的，具体为：①居住房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、配套设施完备程度、周围环境。②商业房地产的区位优劣，主要是看其繁华程度、临街状况、交通条件等。对某层商业用房来说，楼层是十分重要的位置因素。③办公房地产的区位优劣，主要是看其商务氛围、交通条件等。④工业房地产的区位优劣，通常需要视产业的性质而定，一般地说，凡是有利于原料和产品的运输，便于动力取得和废料处理的区位，价格必有趋高的倾向。A项是商业房地产的区位影响因素；D项是居住房地产需要考虑的区位影响因素。

6利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（　　）。

A．最佳规模

B．最佳经营手段

C．最佳集约度

D．最佳管理方式

E．最佳投资渠道

【答案】AC

【解析】均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。

7城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于（　　）。

A．被拆迁房屋的权属证书记载的面积

B．拆迁人提供的被拆迁房屋的面积

C．拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋面积的协商结果

D．具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果

E．房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积

【答案】ACDE

【解析】城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可按照以下方面来把握：①一般以被征收房屋的登记簿和权属证书的记载为准；②各地对被征收房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；③征收人与被征收人对被征收房屋的性质或面积协商一致的，可以依据协商结果进行估价；④对被征收房屋的面积不能协商一致时，应当向房屋面积鉴定机构申请鉴定或委托具有房地产测绘资格的房地产测绘单位测算。

【说明】根据最新版考试教材，该考点已删除。

8某估价对象为一宗熟地，当进行可比实例权益状况调整时，应包括的内容有（　　）。

A．后退道路红线距离

B．土地使用期限

C．基础设施完备程度

D．容积率

E．合并的可能性

【答案】BD

【解析】由于在选取可比实例时要求可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同，所以权益状况比较、调整的内容主要有：①规划条件（如容积率）；②土地使用期限；③共有情况；④用益物权设立情况；⑤担保物权设立情况；⑥租赁或占用情况；⑦拖欠税费情况；⑧查封等形式限制权利情况；⑨权属清晰情况等影响房地产价格的因素。

9征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括（　　）。

A．土地补偿费

B．安置补助费

C．地上附着物和青苗的补偿费

D．土地使用权出让金等土地有偿使用费用

E．安排被征地农民的社会保障费用

【答案】ABCE

【解析】征收集体土地的土地成本一般包括土地征收补偿费用、相关税费和其他费用。①土地征收补偿费用一般包括下列费用：a．土地补偿费；b．安置补助费；c．地上附着物和青苗的补偿费；d．安排被征地农民的社会保障费用。②相关税费一般包括下列费用和税金：a．新菜地开发建设基金（征收城市郊区菜地的）；b．耕地开垦费（占用耕地的）；c．耕地占用税（占用耕地的）；d．征地管理费；e．政府规定的其他有关费用。③其他费用一般包括：a．地上物拆除费；b．渣土清运费；c．场地平整费；d．城市基础设施建设费；e．建设用地使用权出让金等。

10可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有（　　）。

A．潜在毛租金收入

B．有效毛收入

C．净运营收益

D．税前现金流量

E．税后现金流量

【答案】ABC

【解析】运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象的未来净收益。净收益的测算途径可分为两种：①基于租赁收入测算净收益，即净运营收益；②基于营业收入测算净收益。基于租赁收入测算净收益的公式为：净收益＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用＝有效毛收入－运营费用。D项可以用于评估房地产自有资金权益的价值；E项通常用于评估投资价值。

11假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为（　　）。

A．开发期＋经营期

B．开发期＋运营期

C．开发期＋经营期－前期－建造期

D．开发期＋运营期－前期－建造期

E．前期＋建造期＋经营期

【答案】ABE

【解析】开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期（即估价时点），终点是开发完成后的房地产经营结束的日期。开发经营期可分为开发期和经营期。开发期又可分为前期和建造期。由于开发完成后的房地产的经营方式有出售、出租和营业，因此经营期可具体化为销售期（针对出售这种情况）和运营期（针对出租和营业两种情况）。

12长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格，还可用于（　　）。

A．假设开发法中开发完成后的房地产价值的预测

B．收益法中未来租金、运营费用的预测

C．成本法中对先前发生费用的正确性的校核

D．市场比较法中对房地产状况进行调整

E．某些缺乏的房地产历史价格资料的填补

【答案】ABE

【解析】长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价值和价格，如用于假设开发法中预测开发完成后的价值，此外还有以下作用：①用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益等；②用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整；③用来比较、分析两宗或两类以上房地产价值、价格的发展趋势或潜力；④用来填补某些房地产历史价值、价格资料的缺乏。

13下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有（　　）。

A．估价对象

B．估价时点

C．价值类型

D．估价方法

E．估价所需材料

【答案】BC

【解析】估价对象既不能简单地根据委托人的要求来确定，也不能根据估价师的主观愿望来确定，而应是估价师在委托人指定的基础上，根据已确定的估价目的和价值时点并经委托人认可后确定的。价值时点和价值类型一样，从本质上讲不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的。

14评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。基准地价的内涵包括（　　）。

A．基准日期

B．土地开发程度

C．基准地价修正体系

D．土地用途

E．基准地价公布日期

【答案】ABD

【解析】明确基准地价的内涵应当明确界定一些与基准地价相对应的条件：①基准日期，一般应为年度的1月1日；②土地用途；③土地使用权性质；④土地使用期限；⑤土地开发程度；⑥容积率。

15房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是（　　）。

A．说明估价报告的合法性、真实性

B．说明估价的独立、客观、公正性

C．规避估价风险

D．保护估价报告使用者

E．防止委托人提出高估或低估要求

【答案】CD

【解析】估价假设是指针对估价对象状况等估价前提所做的必要、合理且有依据的假定，包括一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设和依据不足假设。合理且有依据地说明估价假设，既体现了一名合格的估价师的专业胜任能力，又反映了估价师的职业道德。其作用有：①规避估价风险，保护估价师和估价机构；②告知、提醒估价报告使用者在使用估价报告时注意，保护估价报告使用者。

三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至0分）

1某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。（　　）

【答案】×

【解析】专业估价主要有5个特点：①由专业人员和专业机构完成；②是一种专业意见；③具有社会公信力；④实行有偿服务；⑤承担法律责任。此例不符合③④两个条件，不是专业房地产估价。

2一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。（　　）

【答案】√

【解析】判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一般是将它与数名合格的估价师的重新估价结果进行比较。由于真实价值不可得知，出现了替代真实价值的两种选择，即实际成交价格和合格的估价师的重新估价结果。评估价值一般是假定在正常交易情况下进行交易的最可能价格，而实际成交时的交易情况不一定是正常的，从而实际成交价格不一定是正常成交价格，另外成交日期和评估价值对应的日期之间通常有“时间错位”，因此一般不能直接选用实际成交价格。

3房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权，他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。（　　）

【答案】√

【解析】房地产权利的分类见图2。

图2　房地产权利的分类

4某房地产的当前市场价值为1000万元，抵押贷款余额为540万元，贷款成数为0.6，则该房地产现在再次抵押的价值应为276万元。（　　）

【答案】×

【解析】贷款成数为抵押率，再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权利下的市场价值－（已抵押贷款余额/贷款成数）－拖欠的建设工程价款－其他法定优先受偿款。则本题中，再次抵押价值＝1000－540÷0.6＝100（万元）。

5城市房屋拆迁是强制性的，其行为不符合市场价值形成中的交易双方自愿进行交易的条件，所以城市房屋拆迁估价应采用非市场价值标准。（　　）

【答案】×

【解析】城市房屋拆迁虽然是强制性的，不符合市场价值形成条件中的“交易双方是自愿地进行交易的”，但因为要依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益，所以，城市房屋拆迁估价应当采用市场价值标准。

6在有较多土地供应者的情况下，地价水平主要取决于房地产价格水平。（　　）

【答案】√

【解析】在有较多土地供应者的情况下，房价是主动的，地价是被动的，即地价水平主要取决于房价水平，就如同一般情况下地租水平是由农产品价格水平决定的。

7一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。（　　）

【答案】×

【解析】国内生产总值从总体上反映了一个国家或一个地区的经济活动的总规模、综合实力和人民生活水平的高低程度。国内生产总值增长说明社会总需求也在增加，预示着投资、生产活动的活跃，会带动对厂房、写字楼、商店、住宅和各种娱乐设施等的需求增加，由此引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。

8不论是何种估价目的，估价对象价值所依据的市场状况一定是价值时点时的状况，但估价对象状况不一定是价值时点时的状况。（　　）

【答案】√

【解析】不同估价目的的房地产估价，其价值时点与所对应的估价对象状况和房地产市场状况的匹配关系见表2。

表2　价值时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系

根据表2可知，不论是何种估价目的，估价对象价值所依据的市场状况一定是价值时点时的状况，但估价对象状况不一定是价值时点时的状况。

9在估价中选择4个可比实例，甲成交价格4800元/m²，建筑面积100m²，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/m²，建筑面积120m²，首付24万元，半年后付清余款36万元：丙成交价格4700元/m²，建筑面积90m²，成交时候一次性付清；丁成交价格4760元/m²，建筑面积110m²，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率10%，这4个可比实例单价由高到低的排列顺序是丙乙甲丁。（　　）

【答案】×

【解析】统一付款方式是将可比实例不是在成交日期一次性付清的价格，调整为在成交日期一次性付清的价格。计算如下：

V_甲＝[240000＋160000/（1＋10%）^0.5＋80000/（1＋10%）]÷100＝4652.81（元/m²）

V_乙＝[240000＋360000/（1＋10%）^0.5]÷120＝4860.39（元/m²）

V_丙＝4700（元/m²）

V_丁＝[200000＋323600/（1＋10%）]÷110＝4492.56（元/m²）

单价由高到低排列为乙丙甲丁。

10建筑物重置价格是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在估价时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。（　　）

【答案】×

【解析】建筑物重建成本也称为建筑物重建价格，是采用与估价对象中的建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术、工艺等，在价值时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象中的建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出及应得利润。

11建筑物的经济寿命早于或与土地使用期限一起结束的，应根据土地剩余使用期限确定收益期限。（　　）

【答案】×

【解析】收益期一般根据土地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命来估计。建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限可能同时结束，也可能不是同时结束，归纳起来有下列3种情况：①建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限同时结束，在这种情形下，收益期为土地使用权剩余期限或建筑物剩余经济寿命。②建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束，在这种情形下，房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期计算的价值，加上自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值。③建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束。在这种情形下，分为两种情况：a．出让合同约定土地使用权期间届满后需要无偿收回土地使用权及地上建筑物。b．出让合同等未约定土地使用权期间届满后需要无偿收回土地使用权及地上建筑物。

12对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的地块，通常不适合采用假设开发法估价。（　　）

【答案】√

【解析】对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未正式明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。因为在该房地产的法定开发利用前提未确定的情况下，其价值也就不能确定。

13房地产价格上涨或下降趋势的强弱与房地产目前价格的高低无关，价格较低的房地产其价格上涨趋势可能更强劲。（　　）

【答案】√

【解析】房地产价格上涨（或下降）趋势的强弱与房地产目前的价格高低无关。目前价格高的房地产，其价格上涨趋势可能较缓慢，而价格低的房地产，其价格上涨趋势可能较强劲。例如，城乡结合部的房地产价格，由于交通、环境、公共配套设施等的完善，其价格通常比已发展成熟的城市中心区的房地产价格上涨得快。但也不排除价格高的房地产可能由于外来投资增加等需求的拉动，而具有更强劲的上涨趋势。

14由于路线价是若干标准临街宗地的平均价格，因此在采用路线价法估价时，一般不做因素修正。（　　）

【答案】×

【解析】路线价法是在城镇街道上划分路线价区段并设定标准临街深度，在每个路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地并测算其平均单价或楼面地价，利用有关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地价值或价格的方法。利用路线价求取临街土地价值时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”，但需要进行“房地产状况调整”。

15某已抵押房地产因债权实现需要强制处分而由法院委托估价，则估价结果通常是该房地产完整权利下的价值。（　　）

【答案】√

【解析】法院委托的强制处分房地产估价，被强制处分房地产可能正是由于抵押、产权人欠债、欠税或者不法取得（如受贿）等而被强制拍卖、变卖的，其现实权利是不完整的，但这类估价通常是评估被强制处分房地产在完整权利下的价值。因为对于受让人来说，通过法院强制处分将取得的是完整权利。

【说明】根据最新版考试教材，该考点已删除。

四、计算题（共2题，20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。）

1某在建工程的土地使用权是2004年12月31日通过出让方式获得的，用途为商业，土地使用期限为40年，土地面积为700m²，容积率为1.5，土地取得费用为80万元，已付清。从获得土地使用权至正式动工。时间为1年。该工程正常施工期（不含装修）为2年，建安成本为每平方米建筑面积2300元，管理费用为建安成本的3%。至2007年6月30日已完成主体结构，且已投入总开发成本的55%，剩余费用在施工期内均匀投入，折现率为13%。

该在建工程建成后的最佳用途为餐馆，建成时即投入40万元花一年时间装修（假定装修费用支出发生在该年末），然后出租营业。预计第一年正常净收益为60万元，此后每年净收益以1.5%的比率增长，为保持这种正常收益增长，需要每隔4年在该年末进行一次大装修，正常大装修费用为40万元，当年净收益未扣除大装修费用。该类餐馆的报酬率为15%。

按当地有关规定，房地产开发项目（包括在建工程）在转让交易过程中，买方按售价的3%缴纳有关税费，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的2%和6%。

请利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2007年6月30日的正常购买总价。（10分）

（注意：此题建筑物经济寿命未明确说明，在确定收益期限时依据不充分；另销售费用发生时点未明确，未说明“在建成前半年开始投入广告宣传等销售费用”这一条件，也是此题不够严谨之处。）

解：设该在建工程在2007年6月30日的正常购买总价为V。

（1）该在建工程开发完成后的总价值F：

①未来受益年限，n＝40－1－2－1＝36（年）

②F₁＝[A/（Y－g）]{1－[（1＋g）/（1＋Y）]ⁿ}/（1＋r_d）^t＝60{1－[（1＋1.5%）/（1＋15%）]³⁶}/[（15%－1.5%）（1＋13%）^1.5]＝365.87（万元）

F₂＝[40/（1＋13%）^1.5][1＋1/（1＋15%）⁴＋（1＋15%）⁸＋…（1＋15%）³²]＝[40/（1＋13%）^1.5]×{[1－1/（1＋15%）³⁶]/[1－1/（1＋15%）⁴]}＝77.25（万元）

F＝F₁－F₂＝288.62（万元）

（2）后续必要支出及应得利润：

①建安成本及管理费：

[2300×（1＋3%）×700×1.5×（1－55%）]/（1＋13%）^0.5/2＝108.57（万元）

②销售费用和销售税费为：F×（2%＋6%）＝（365.87－77.25）×（2%＋6%）＝23.09（万元）；

（3）买方应缴纳的税费为0.03V；

（4）该在建工程在2007年6月30日的正常购买总价V＝288.62－108.57－23.09－0.03V，则V＝152.39（万元）。

2某公司于2005年3月1日在某城市水源地附近取得一宗土地使用权，建设休闲度假村。该项目总用地面积10000m²，土地使用期限40年，建筑总面积为20000m²，并于2007年9月1日完成，该公司申请竣工验收。根据环保政策要求，环保管理部门在竣工验收时要求该公司必须对项目的排污系统进行改造。

请根据下列资料采用成本法评估该项目于2007年9月1日的正常市场价格。

（1）假设在估价时点重新取得该项目建设用地，土地取得费用为1000元/m²。新建一个与上述项目相同功能且符合环保要求的项目开发成本为2500元/m²，销售费用为200万元，管理费用为开发成本的3%，开发建设期为2.5年，开发成本、管理费用、销售费用在第一年投入30%，第二年投入50%，最后半年投入20%，各年内均匀投入，贷款年利率为7.02%，销售税金及附加为售价的5.53%，投资利润率为12%。

（2）经分析，新建符合环保要求的排污系统设备购置费和安装工程费分别为400万元和60万元，而已建成项目中排污系统设备购置费和安装工程费分别为200万元和40万元。对原项目排污系统进行改造，发生拆除费用30万元，拆除后的排污系统设备可回收90万元。

（3）原项目预计于2008年1月1日正常营业，当年可获得净收益500万元。由于排污系统改造，项目营业开始时间将推迟到2009年1月1日，为获得与2008年1月1日开始营业时可获得的相同的年净收益，该公司当年需额外支付运营费用100万元，之后将保持预计的盈利水平。

（4）该类度假村项目的报酬率为8%。（10分）

解：（1）土地取得费用＝1000×10000＝1000（万元）。

（2）开发成本＝2500×20000＝5000（万元）。

（3）管理费用＝5000×3%＝150（万元）。

（4）销售费用200万元。

（5）投资利息＝1000×[（1＋7.02%）^2.5－1]＋（5000＋150＋200）×{30%×[（1＋7.02%）²－1]＋50%×[（1＋7.02%）¹－1]＋20%×[（1＋7.02%）^0.25－1]}＝624.187（万元）。

（6）销售税费

设重新购建价格为V，则销售税费为5.53%V。

（7）开发利润＝（1000＋5000＋150＋200）×12%＝762（万元）。

（8）重新构建价格

方法一：

V＝1000×（1＋7.02%）^2.5＋（5000＋150＋200）×[30%×（1＋7.02%）²＋50%×（1＋7.02%）¹＋20%×（1＋7.02%）^0.25]＋5.53%V＋762

V＝1184.845＋5789.34＋5.53%V＋762，则V＝8189.04（万元）。

方法二：

V＝1000＋5000＋150＋200＋624.185＋5.53%V＋762

V＝8189.04（万元）

（9）因推迟营业造成的折旧（不可修复功能落后引起折旧）＝[500÷（1＋8%）＋100÷（1＋8%）]＝555.56（万元）。

（10）因排污功能不完善造成的折旧（可修复功能落后引起折旧）＝（200＋40）－0－（90－30）＋（400＋60）＝640（万元）。

（11）折旧合计＝555.56＋640＝1195.56（万元）。

（12）估价对象估价结果：总价＝8189.04－1195.56＝6993.48（万元）。