八、房地产法

（一）房地产法概论

1．房地产概述

（1）房产与地产的基本概念

所谓房产，是指在法律上有明确所有权权属关系的房屋财产。20世纪80年代后，我国颁布的房地产法律法规及政策规定中所称的“房产”均限定在城市房屋的范围，而不再包括农村的房屋。我国所谓地产的提法，一般认为开始于改革开放以后，其在概念上有广义和狭义之分。广义上的地产，一般泛指土地财产，包括土地物质和全部土地资本；狭义上的地产，是指在法律上有明确的权属关系，可以包括所有者、经营者和使用者进行土地开发、经营，并能带来经济效益的建设用地。

（2）房地产的基本概念

广义的房地产，是指土地及土地上的永久性建筑物、基础设施、水和矿藏等自然资源；狭义的房地产仅指以商品经营服务性质为主的地产和房产，尤其是指城市中具有商品房意义的房地产，而不包括乡村房地产和城市中诸如“公房”以及房改中的“部分产权”的房地产、“安居工程”中的房地产等非商品经营性质为主的房地产。我国现行的房地产制度是以狭义的房地产为主要调整对象的。

2．房地产法概述

（1）房地产法的概念

房地产法是调整房地产经济关系的法律规范的总称。

（2）房地产法的基本原则

①土地公有原则；

②土地有偿使用原则；

③十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则；

④房地产综合开发原则；

⑤城镇住房商品化原则；

⑥宏观调控与市场调节相结合的原则。

（3）房地产法的调整对象

①土地、房屋财产关系；

②土地利用和管理关系；

③城市房地产开发经营关系；

④城市房产管理关系；

⑤城市物业管理关系。

3．我国房地产法的体系

（1）房地产专门法

目前，我国房地产专门法主要包括：《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《划拨土地使用权管理暂行办法》、《外商投资开发成片土地暂行管理办法》等。

（2）相关性法律

这里所谓相关性法律，是指我国各部门法律中直接与房地产有关的规定。主要包括：《宪法》、《民法通则》、《物权法》、《担保法》、《合同法》、《城市规划法》、《公司法》、《土地管理法》等。

（二）房地产交易法律制度

1．房地产转让

（1）房地产转让的概念和特征

房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法形式将其房地产转移给他人的行为。

房地产转让的法律特征主要表现为以下三个方面：

①转让的主体是房地产权利人；

②房地产转让的标的必须合法；

③房地产转让属要式法律行为。

（2）房地产转让的条件

①以出让方式取得土地使用权的房地产转让

以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

a．按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

b．按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

②以划拨方式取得土地使用权的房地产转让

依据我国《城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的房地产转让必须具备下列条件：

a．转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批；

b．转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

（3）房地产转让的方式

①买卖

该种交易方式是我国房地产转让的主要方式。

②赠与

③其他合法形式

主要包括：以房产作价入股；因企业被收购、兼并或合并，房地产随之转移的；以房地产抵债的等。

（4）房地产转让的禁止性规定

依据我国《城市房地产管理法》第三十八条的规定，以下房地产，不得转让：

①以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

③依法收回土地使用权的；

④共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

⑤权属有争议的；

⑥未依法登记领取权属证书的；

⑦法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

2．房地产抵押

（1）房地产抵押的法律特征

①从属性

房地产抵押权随主债权的有效性而成立，随主债权的消灭而消灭。

②优先受偿性

③不可分性

房地产抵押权设定后，抵押财产的分割不影响房地产抵押权的完整性，债权的分割也不影响房地产抵押对整个债权的担保效力。

（2）房地产抵押的范围

①依我国相关法律法规的规定，以下房地产可以设定抵押权：

a．抵押人所有的房屋及其地上附着物；

b．抵押人依法享有处分权的国有土地使用权；

c．抵押人依法承包并经发包人同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；

d．乡（镇）村企业的厂房建筑；

e．宅基地使用权。

②下列房地产不得抵押：

a．土地所有权；

b．耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权；

c．权属有争议的房地产和被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；

d．用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；

e．列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；

f．已被依法公告列入拆迁范围的房地产

g．以享有国家优惠政策购买获得的房地产不能全额抵押，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限；

h．违章建筑物或临时建筑物；

i．依法不得抵押的其他房地产。

（3）房地产抵押的条件

①抵押人对其用以抵押的房地产依法享有处分权；

②抵押权人通常是国家法律允许的从事贷款业务的金融机构，如农村信用社等金融机构。

（4）房地产抵押程序

房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。

以划拨方式取得的土地使用权不得单独设定抵押，但如果该土地上有房产，并以该房产作抵押的，应当同时抵押房屋所占用的划拨土地使用权。

（5）对新增地上物的处置

房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

3．房屋租赁

房屋租赁的法律特征：

（1）房屋租赁关系中的出租方一般为房屋所有人；

（2）房屋租赁一般具有明确的期限；

（3）房屋租赁是双务、有偿、要式的民事法律行为，其必须进行登记备案；

（4）作为房屋租赁法律关系的客体的房屋应该是法律允许出租的；

（5）房屋租赁仅转移房屋所有人对房屋的占有权、使用权和部分收益权，并不当然转移房屋的全部收益权及对其的处分权。

（三）房地产权属登记法律制度

1．房地产权属登记概述

（1）房地产权属登记的功能

①确认产权，保护当事人的合法权益；

②对房地产权利进行公示，保障房地产交易的安全；

③便于国家对房地产进行监督管理。

（2）我国房地产权属登记的特点

①登记范围的特殊性。在我国，大部分城市实行登记核发两证制度，即房屋所有权除申请房屋所有权登记外，还要申请国有土地使用权登记。

②房地产权属登记的强制性。我国房地产权属登记是法定义务，不登记者其权属不仅不受法律保护，而且可能受到行政处罚。

③登记部门对登记实行实质性审查，无异议时方予登记。

④房地产权属登记具有较强的公信力，除司法部门有证据证明有瑕疵而无效外，是产权的唯一合法证明。

（3）房地产登记管理

①分别登记制

a．初始登记；

b．变更登记；

c．房地产抵押登记。

②统一登记

2．我国房地产登记的管理体制

我国的房地产权属登记分别由房产管理部门和土地管理部门进行。当事人进行房地产交易应分别向这两个管理部门提出申请，经这两个部门分别审查，并核发房屋所有权证书和土地使用权证书。