2007年价格鉴证师《价格鉴证案例分析》真题及详解

2007年价格鉴证师《价格鉴证案例分析》真题

一、根据给出的价格鉴证资料，简要回答下面的问题。（20分）

××市价格认证中心接到该市公安机关要求对一辆灭失车辆进行价格鉴证的委托。委托机关出具的委托书载明：该车系该市某机关于2002年2月28日购置的国产普通型捷达轿车，初始登记日期为2002年4月28日。该车于2005年12月25日通过合法手续转让给失主。2006年10月28日，该车被盗。2007年3月8日，犯罪嫌疑人被抓获，但车辆已经灭失。

价格鉴证机构受理了此案，并按照规定的程序，出具了该车的价格鉴证结论书。犯罪嫌疑人对鉴证结论提出异议，其辩护律师出具委托函，要求××省价格认证中心进行价格复核裁定。××省价格认证中心拒绝了辩护律师的委托。

请根据上述资料回答下列问题：

1．该案价格鉴证基准日应为哪一天？

2．若用成本法对该车进行价格鉴证，正常情况下（假设轿车总使用年限为15年）其成新率为多少？

3．××省价格认证中心拒绝委托的做法是否正确？为什么？

4．对灭失物品进行价格鉴证，委托机关应提供哪些相关材料？

5．按照复核裁定的有关规定，不能受理的复核裁定有哪几种情况？

二、根据下面给出的案例提示找出价格鉴证结论书中的10个错误，并简要说明理由。找出错误超出10个的前10个有效，因前面的错误导致的错误只算一个错误。（20分）

案例提示：

2007年5月9日，××市价格认证中心接受××人民法院委托，对该市××小区××公寓的第88号车位进行价格鉴证，价格鉴证基准日为2007年4月30日。以下是××市价格认证中心出具的价格鉴证结论书。

关于××公寓车位的价格鉴证结论书

××市价鉴字××号

××人民法院：

受你院委托，遵循独立、客观、公正的原则，按照规定的标准、程序和方法，我中心依法对所委托的××公寓第88号车位进行价格鉴证，现将价格鉴证情况综述如下：

一、价格鉴证标的

价格鉴证标的为××公寓第88号车位，该车位长5.8米、宽2.7米。根据其土地使用权证书记载，使用年限自二○○一年四月三十日至二○五一年四月二十九日。

二、价格鉴证目的

为人民法院办理民事案件提供价格依据。

三、价格鉴证基准日

2007年4月30日。

四、价格鉴证依据

1．《中华人民共和国价格法》；

2．《中华人民共和国土地管理法》；

3．《中华人民共和国城市房地产管理法》；

4．××人民法院提供的××号委托书；

5．鉴证标的的土地使用权证及车位证。

五、价格鉴证方法

收益法。

六、价格鉴证过程

接受委托后，我中心组成价格鉴证小组，拟定价格鉴证作业方案，进行了现场勘察和市场调查。

根据市场调查，鉴证标的所在地区车位市场交易较少，交易案例难以收集，而车位租赁市场比较活跃，故对车位价格鉴证采用收益法。

1．年客观纯收益

年客观纯收益=年客观总收入-年客观总支出

据鉴证人员对该地区相同档次小区车位租赁市场进行调查，预期未来平均月租金为300元，故以3600元作为以后每年的纯收益。

2．资本化率

资本化率=安全利率+风险调整值

安全利率按银行贷款利率5.85%计，风险调整值2%，故资本化率为7.85%。

3．鉴证标的鉴证价格按以下公式计算：

其中：P——鉴证标的鉴证值

A——年纯收益

R——资本化率，取7.85%

N——鉴证标的土地收益年限为50年

七、价格鉴证结论

鉴证标的在价格鉴证基准日的价值为人民币44812.00元。（大写：肆万肆仟捌佰壹拾贰元整）

八、声明（略）

九、价格鉴证作业日期

2007年5月9日至5月15日。

十、价格鉴证机构

鉴证机构名称：××市价格认证中心

机构资质证书编号：××××××

法定代表人：×××（签字）

十一、价格鉴证人员

十二、附件

1．委托书复印件；

2．土地使用权证及车位证复印件；

3．鉴证机构资格证书复印件。

××市价格认证中心（盖章）

三、指出下列价格鉴证技术报告（片断）中存在的错误并加以改正，计算出正确结果（因前面错误导致的错误只算一个错误）。（20分）

案例提示：

2006年11月20日，××市价格认证中心受××人民法院的委托，对其查封的一套进口设备进行价格鉴证。价格鉴证基准日为2006年11月10日。

××市价格认证中心接受委托后，价格鉴证人员对查封的设备进行了现场勘验：标的为美国生产的年生产能力15000件、经济寿命为25年的小型成套设备。该设备于2001年11月10日购置，到岸价为140万美元，购买日人民币对美元比价为8.25∶1。

价格鉴证人员通过权威部门了解到，该设备从2001年11月开始，国际市场价格每年上涨2%。经调查测算，该设备的能耗比国际市场上的同类新型设备每年多支出人民币20万元。

根据相关法律法规规定，该设备的进口关税税率为16%，增值税税率为17%，银行手续费按照到岸价格的0.4%计算，国内运杂费按照到岸价和银行手续费之和的1.2%计算。价格鉴证基准日时的人民币对美元比价为8.12∶1。

企业所在行业的所得税税率为33%，折现率为13%。

在不考虑经济性贬值的前提下，具体计算过程如下：

1．价格鉴证基准日的到岸价格=140×（1+5×2%）=154.00（万美元）

2．到岸价格换算成人民币=154.00×8.25=1270.50（万元人民币）

3．进口关税=1270.50×16%=203.28（万元人民币）

4．增值税=（1270.50+203.28）×17%=250.54（万元人民币）

5．银行手续费=1270.50×0.4%=5.08（万元人民币）

6．国内运杂费=1270.50×1.2%=15.25（万元人民币）

7．重置成本=1270.50+203.28+250.54+5.08+15.25=1744.65（万元人民币）

8．实体性贬值=1744.65×20/25×100%=1395.72（万元人民币）

9．功能性贬值=20/13%×[1-（1+13%）^-20]=140.50（万元人民币）

10．价格鉴证值=1744.65-1395.72-140.50=208.43（万元人民币）

四、计算题。根据给出的背景材料，采用适当的方法对价格鉴证标的价格进行计算。（共2题，合计40分）

答题要求：

1．计算步骤清晰，要求列出计算式，不能只写结果；

2．计算结果保留两位小数。第一题金额单位用元表示；第二题金额单位用万元表示。

第一题（20分）

某果园占用集体土地82亩，种植果树3000株，果树的剩余收益期为18年，前10年果树进入盛产期，后8年转入丰产期，果园剩余承包期与果树剩余收益期相同。2007年1月1日发生经济纠纷，法院在办理该案件过程中，需对2007年1月1日该果园的价值进行鉴证。据调查和预测，当地该类果园的有效种植株数为2900株，盛产期果园一般年产值为每株平均100元，丰产期果园一般年产值为每株平均90元，果园在产果期正常经营所需的费用平均占年产值的30%，果树收益期投资回报率为10%。试根据所给资料鉴证该果园在价格鉴证基准日的价值。

第二题（20分）

用市场法对某房地产进行价格鉴证，经收集资料，可比交易实例A的成交总价为272万元人民币，分两期支付，首期支付80万元，余额192万元，在四年内分48期付清，自首付后每月支付4万元。使用面积为300平方米，人民币贷款月利率为0.5%，该房产建筑面积与使用面积的比例为1∶0.75。其区域因素及个别因素情况如下表：

假定交易情况修正系数及交易时间修正系数均为1，请根据所给数据计算可比交易实例A比准单价（以建筑面积为准）。

参考答案

一、根据给出的价格鉴证资料，简要回答下面的问题。（20分）

××市价格认证中心接到该市公安机关要求对一辆灭失车辆进行价格鉴证的委托。委托机关出具的委托书载明：该车系该市某机关于2002年2月28日购置的国产普通型捷达轿车，初始登记日期为2002年4月28日。该车于2005年12月25日通过合法手续转让给失主。2006年10月28日，该车被盗。2007年3月8日，犯罪嫌疑人被抓获，但车辆已经灭失。

价格鉴证机构受理了此案，并按照规定的程序，出具了该车的价格鉴证结论书。犯罪嫌疑人对鉴证结论提出异议，其辩护律师出具委托函，要求××省价格认证中心进行价格复核裁定。××省价格认证中心拒绝了辩护律师的委托。

请根据上述资料回答下列问题：

1．该案价格鉴证基准日应为哪一天？

答：该案例的鉴证基准日应为车辆被盗日，即为2006年10月28日。

2．若用成本法对该车进行价格鉴证，正常情况下（假设轿车总使用年限为15年）其成新率为多少？

答：该车辆的已使用年限应为自初始登记日至鉴证基准日，即从2002年4月28日至2006年10月28日，共4.5年；

尚可使用年限=15-4.5=10.5（年）；

3．××省价格认证中心拒绝委托的做法是否正确？为什么？

答：省价格认证中心的做法是正确的。《涉案物品价格鉴证复核裁定管理办法》规定：行政、司法机关对价格认证中心出具的涉案财物价格鉴证结论提出异议的，可向原价格鉴证单位提出补充鉴证或者重新鉴证，也可以直接向其上级政府价格主管部门设立的复核裁定机构提出复核裁定。案件当事人对价格认证中心出具的涉案财物价格鉴证结论持有异议的，可向行政、司法机关提出复核裁定要求，由行政、司法机关根据具体情况决定是否提出补充鉴证、重新鉴证或者复核裁定。可见当事人不应直接要求××省价格认证中心进行价格复核裁定，所以该复核裁定机构有权拒绝。

4．对灭失物品进行价格鉴证，委托机关应提供哪些相关材料？

答：灭失物品为涉案物品，委托机关一般为审理案件的国家机关，要提交全国统一印制的扣押、追缴、没收财物估价鉴证委托书、协作书等函件。函件应当包括以下内容：

（1）价格鉴证的理由和要求；

（2）扣押、追缴、没收财物的品名、牌号、规格、种类、数量、来源，以及购置、生产、使用时间；

（3）起获扣押、追缴、没收财物时其被使用、损坏程度的记录，重要的扣押、追缴、没收财物应当附照片；

（4）起获扣押、追缴、没收财物的时间、地点；

（5）其他需要说明的情况。

委托机关送交的函件必须加盖单位公章。

5．按照复核裁定的有关规定，不能受理的复核裁定有哪几种情况？

答：价格鉴证机构遇到下列情况时，不能受理价格鉴证复核裁定：

（1）人民法院对案件已作出终审判决的；

（2）国家发展和改革委员会价格鉴证复核裁定机构作出最终复核裁定的；

（3）司法机关按照当时法律已经结案的；

（4）法律、法规规定的其他不能受理的价格鉴证复核裁定。

二、根据下面给出的案例提示找出价格鉴证结论书中的10个错误，并简要说明理由。找出错误超出10个的前10个有效，因前面的错误导致的错误只算一个错误。（20分）

案例提示：

2007年5月9日，××市价格认证中心接受××人民法院委托，对该市××小区××公寓的第88号车位进行价格鉴证，价格鉴证基准日为2007年4月30日。以下是××市价格认证中心出具的价格鉴证结论书。

关于××公寓车位的价格鉴证结论书

××市价鉴字××号

××人民法院：

受你院委托，遵循独立、客观、公正的原则，按照规定的标准、程序和方法，我中心依法对所委托的××公寓第88号车位进行价格鉴证，现将价格鉴证情况综述如下：

一、价格鉴证标的

价格鉴证标的为××公寓第88号车位，该车位长5.8米、宽2.7米。根据其土地使用权证书记载，使用年限自二○○一年四月三十日至二○五一年四月二十九日。

二、价格鉴证目的

为人民法院办理民事案件提供价格依据。

三、价格鉴证基准日

2007年4月30日。

四、价格鉴证依据

1．《中华人民共和国价格法》；

2．《中华人民共和国土地管理法》；

3．《中华人民共和国城市房地产管理法》；

4．××人民法院提供的××号委托书；

5．鉴证标的的土地使用权证及车位证。

五、价格鉴证方法

收益法。

六、价格鉴证过程

接受委托后，我中心组成价格鉴证小组，拟定价格鉴证作业方案，进行了现场勘察和市场调查。

根据市场调查，鉴证标的所在地区车位市场交易较少，交易案例难以收集，而车位租赁市场比较活跃，故对车位价格鉴证采用收益法。

1．年客观纯收益

年客观纯收益=年客观总收入-年客观总支出

据鉴证人员对该地区相同档次小区车位租赁市场进行调查，预期未来平均月租金为300元，故以3600元作为以后每年的纯收益。

2．资本化率

资本化率=安全利率+风险调整值

安全利率按银行贷款利率5.85%计，风险调整值2%，故资本化率为7.85%。

3．鉴证标的鉴证价格按以下公式计算：

其中：P——鉴证标的鉴证值

A——年纯收益

R——资本化率，取7.85%

N——鉴证标的土地收益年限为50年

七、价格鉴证结论

鉴证标的在价格鉴证基准日的价值为人民币44812.00元。（大写：肆万肆仟捌佰壹拾贰元整）

八、声明（略）

九、价格鉴证作业日期

2007年5月9日至5月15日。

十、价格鉴证机构

鉴证机构名称：××市价格认证中心

机构资质证书编号：××××××

法定代表人：×××（签字）

十一、价格鉴证人员

十二、附件

1．委托书复印件；

2．土地使用权证及车位证复印件；

3．鉴证机构资格证书复印件。

××市价格认证中心（盖章）

答：1．在价格鉴证结论书中缺少价格定义部分的内容，结构不完整。

2．对选择收益法的原因表述不当，选择收益法是以资产投入使用后连续获利为基础的，收益稳定。

3．在计算年纯收益时只考虑了收入，未考虑支出，比如土地使用费等。

4．鉴证价格的公式错误，正确的应为

5．鉴证标的的土地收益年限判断错误，土地收益年限是指从价格鉴证基准日开始，其收益能力延续的时间长度。在本案例中应为2007年4月30日至2051年4月29日，共44年。

6．鉴证结论的价格说明中缺少币种的说明，应改为：（人民币肆万肆仟捌佰壹拾贰元整）。

7．价格鉴证作业日期不能省略截止日的年份，应改为：2007年5月9日至2007年5月15日。

8．缺少价格鉴证限定条件部分内容。

9．附件中缺少价格鉴证人员资质证书复印件。

10．未写明出具价格鉴证结论书的日期。

三、指出下列价格鉴证技术报告（片断）中存在的错误并加以改正，计算出正确结果（因前面错误导致的错误只算一个错误）。（20分）

案例提示：

2006年11月20日，××市价格认证中心受××人民法院的委托，对其查封的一套进口设备进行价格鉴证。价格鉴证基准日为2006年11月10日。

××市价格认证中心接受委托后，价格鉴证人员对查封的设备进行了现场勘验：标的为美国生产的年生产能力15000件、经济寿命为25年的小型成套设备。该设备于2001年11月10日购置，到岸价为140万美元，购买日人民币对美元比价为8.25∶1。

价格鉴证人员通过权威部门了解到，该设备从2001年11月开始，国际市场价格每年上涨2%。经调查测算，该设备的能耗比国际市场上的同类新型设备每年多支出人民币20万元。

根据相关法律法规规定，该设备的进口关税税率为16%，增值税税率为17%，银行手续费按照到岸价格的0.4%计算，国内运杂费按照到岸价和银行手续费之和的1.2%计算。价格鉴证基准日时的人民币对美元比价为8.12∶1。

企业所在行业的所得税税率为33%，折现率为13%。

在不考虑经济性贬值的前提下，具体计算过程如下：

1．价格鉴证基准日的到岸价格=140×（1+5×2%）=154.00（万美元）

2．到岸价格换算成人民币=154.00×8.25=1270.50（万元人民币）

3．进口关税=1270.50×16%=203.28（万元人民币）

4．增值税=（1270.50+203.28）×17%=250.54（万元人民币）

5．银行手续费=1270.50×0.4%=5.08（万元人民币）

6．国内运杂费=1270.50×1.2%=15.25（万元人民币）

7．重置成本=1270.50+203.28+250.54+5.08+15.25=1744.65（万元人民币）

8．实体性贬值=1744.65×20/25×100%=1395.72（万元人民币）

9．功能性贬值=20/13%×[1-（1+13%）^-20]=140.50（万元人民币）

10．价格鉴证值=1744.65-1395.72-140.50=208.43（万元人民币）

答：1．由于价格是逐年上涨2%，所以价格鉴证基准日的到岸价格=140×（1+2%）⁵=154.57（万美元）。

2．在基准日换算成人民币价应采用的是基准日的换算率，故到岸价格换算成人民币=154.57×8.12=1255.11（万元人民币）。

3．进口关税=1255.11×16%=200.82（万元人民币）。

4．增值税=（1255.11+200.82）×17%=247.51（万元人民币）。

5．银行手续费=1255.11×0.4%=5.02（万元人民币）。

6．国内运杂费=（1255.11+5.02）×1.2%=15.12（万元人民币）。

7．重置成本=1255.11+200.82+247.51+5.02+15.12=1723.58（万元人民币）。

8．实体性贬值率应为设备的已使用年限除以设备的总使用年限，设备从购置日期到价格鉴证基准日已使用5年，总使用年限为25年，案例中公式计算错误，正确的应为：

实体性贬值=1723.58×20%=344.72（万元人民币）。

9．功能性贬值公式错误，应对每年税后净超额营运成本进行折现，正确的应为：

税后每年净超额营运成本=税前净超额营运成本×（1-所得税税率）=20×（1-33%）=13.4（万元人民币）；

10．价格鉴证值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值=1723.58-344.72-94.13=1284.73（万元人民币）。

四、计算题。根据给出的背景材料，采用适当的方法对价格鉴证标的价格进行计算。（共2题，合计40分）

答题要求：

1．计算步骤清晰，要求列出计算式，不能只写结果；

2．计算结果保留两位小数。第一题金额单位用元表示；第二题金额单位用万元表示。

第一题（20分）

某果园占用集体土地82亩，种植果树3000株，果树的剩余收益期为18年，前10年果树进入盛产期，后8年转入丰产期，果园剩余承包期与果树剩余收益期相同。2007年1月1日发生经济纠纷，法院在办理该案件过程中，需对2007年1月1日该果园的价值进行鉴证。据调查和预测，当地该类果园的有效种植株数为2900株，盛产期果园一般年产值为每株平均100元，丰产期果园一般年产值为每株平均90元，果园在产果期正常经营所需的费用平均占年产值的30%，果树收益期投资回报率为10%。试根据所给资料鉴证该果园在价格鉴证基准日的价值。

答：1．由于果园的收益期还有18年，收益期较长，且年收益在未来连续获得，比较稳定，可将果园的客观纯收益按一定的折现率折现，故采取收益法计算该果园的鉴证价格。

2．根据公式分两段进行计算

前10年的盛产期的年收益=100×2900×（1-30%）=203000（元）；

后8年丰产期的年收益=90×2900×（1-30%）=182700（元）。

（1）盛产期年价值=×[1-1/（1+10%）¹⁰]=1247347.12（元）；

或：盛产期年价值=203000×（P/A，10%，10）=1247347.12（元）。

（2）丰产期年价值=×[1-1/（1+10%）⁸]÷（1+10%）¹⁰=375785.58（元）；

或：丰产期年价值=182700×（P/A，10%，8）×（P/F，10%，10）=375785.58（元）。

（3）果园价值=盛产期价值+丰产期价值=1247347.12+375785.58=1623132.70（元）。

第二题（20分）

用市场法对某房地产进行价格鉴证，经收集资料，可比交易实例A的成交总价为272万元人民币，分两期支付，首期支付80万元，余额192万元，在四年内分48期付清，自首付后每月支付4万元。使用面积为300平方米，人民币贷款月利率为0.5%，该房产建筑面积与使用面积的比例为1∶0.75。其区域因素及个别因素情况如下表：

假定交易情况修正系数及交易时间修正系数均为1，请根据所给数据计算可比交易实例A比准单价（以建筑面积为准）。

答：1．区域因素的修正系数为各项目比例的乘积，即：

；

同理可得:个别因素的修正系数=1.095。

2．每月支付4万元，贷款月利率为0.5%，将月利率作为折现率，则：

可比交易实例A的折现值=80+×[1-1/（1+0.5%）⁴⁸]=250.32（万元）；

或：A的折现值=80+4×（P/A，0.5%，48）=250.32（万元）。

3．利用使用面积可以求出建筑面积=300/0.75=400（平方米）。

4.A的鉴证单价=250.32/400=0.6258（万元/平方米）=6258（元/平方米）；

A比准单价=鉴证单价×交易情况修正系数×交易时间修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数=6258×1×1×1.077×1.095=7380.15（元/平方米）。