第一部分　历年真题及详解

2012年房地产经纪人《房地产经纪概论》真题及详解

一、单项选择题（共50题，每题1分。每题的备选答案中只有1个最符合题意）

1．房地产市场是区域性市场，这主要源于房地产的（　　）。

A．独一无二性

B．不可移动性

C．相互影响性

D．供给有限性

【答案】B

【解析】房地产是不动产，房地产市场是区域性市场，无法像其他商品市场那样，通过商品从某个区域向另一个区域的空间移动来平衡不同区域的市场供求。因此，每个地区、城市的房地产市场，都具有强烈的区域特性，其市场供求、交易方式都受到当地特定的社会、经济条件及其历史演变以及地方政府政策的影响。

2．房地产市场调控时，反应最灵敏的是（　　）。

A．房地产价格

B．房地产交易量

C．商品房开工量

D．房地产开发投资

【答案】A

【解析】房地产交易中最敏感、最关键的因素就是价格。由于房地产价格的影响因素、价格形成和运动机制具有不同于作为完全劳动产品的一般商品的特性，投资者、购房者往往难以把握房地产市场价格，尤其是市场的变动趋势。即价格是房地产市场调控时，反映最灵敏的因素。

3．某危机住宅小区因市政规划要被征收，按照房地产开发程度分类，该地块被征收之前称为（　　）。

A．生地

B．毛地

C．熟地

D．农用地

【答案】B

【解析】毛地是指具有一定的城市基础设施，有地上物（如房屋、围墙、电线杆、树木等）需要拆除或迁移但尚未拆除或迁移的土地。本题中，危机住宅小区的房屋等地上物需要拆除，属于毛地。A项，生地是指不具有城市基础设施的土地，如农地、荒地；C项，熟地是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地；D项，农业房地产是指供农业生产使用或直接为农业生产服务的房地产，包括农地、农场、林场、牧场、果园、种子库、拖拉机站、饲养牲畜用房等。

【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。

4．国有建设用地使用权出让市场属于（　　）。

A．房地产一级市场

B．房地产二级市场

C．房地产三级市场

D．土地二级市场

【答案】A

【解析】按照房地产流转次数，房地产市场可分为：①房地产一级市场，即建设用地使用权的出让；②房地产二级市场，即建设用地使用权出让后的房地产开发和经营，具体为建设用地使用权转让市场，新开发的商品房、经济适用住房等的初次交易市场；③房地产三级市场，即投入使用后的房地产买卖以及租赁、抵押等多种经营方式，具体为商品房、经济适用住房、已购公有住房等的再次交易市场。

【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。

5．房地产市场可以看成是人口、购买能力和（　　）的结合体。

A．供给数量

B．购买动机

C．交易方式

D．交易制度

【答案】B

【解析】人口、购买能力和购买动机三个因素，缺少任何一个都不能构成市场。要分析市场潜力或规模，应从人口、购买能力和购买动机三个方面同时入手。市场=人口＋购买能力＋购买动机，即市场可以看成是人口、购买能力和购买动机的结合体。

【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。

6．2011年，有1000余家房地产开发企业在某市进行房地产开发，据此判断，该市房地产市场属于（　　）。

A．完全竞争市场

B．垄断竞争市场

C．寡头垄断市场

D．完全垄断市场

【答案】B

【解析】垄断竞争市场是既有垄断又有竞争、以竞争为主的市场。垄断竞争市场主要具有以下特点：①卖者和买者都比较多；②产品存在差异，即产品在质量、功能、外观、品牌、服务等方面存在差别；③市场信息比较完全。在垄断竞争市场上，由于生产者提供的产品存在差异，产品之间又有着替代性，随着生产者数量的增加，生产者之间的产品具有的竞争性也在增加。产品数量越多，消费者在不同的产品之间进行选择的余地也就越大。因此，在一定程度上限制了生产者的垄断性。生产者既是价格的接受者，又在一定程度上由于产品的差异是价格的制定者。房地产市场通常属于这种市场。

【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。

7．房地产经纪人是房屋交易的桥梁和纽带这体现了房地产经纪活动（　　）。

A．内容的服务性

B．收入的后验性

C．地位的中介性

D．主体的专业性

【答案】C

【解析】房地产经纪具有以下特性：①活动主体的专业性；②活动地位的中介性；③活动内容的服务性；④活动收入的后验性；⑤活动范围的地域性；⑥活动后果的社会性。其中，活动地位的中介性是指房地产经纪是为促成其他相对两方的交易而提供服务的活动。在经纪活动中，发生委托行为的必要前提是存在着可能实现委托人目的的第三主体，即委托人与之进行交易的相对人。而提供经纪服务的行为人，正是为委托人与其交易相对人所进行的交易发挥沟通、撮合的联系作用。接受不存在第三主体的委托事项，不属于经纪服务。房地产经纪人是房屋交易的桥梁和纽带正体现了房地产经纪活动地位的中介性。

8．唐代专门从事田宅交易的经纪人称为（　　）。

A．驵侩

B．掮客

C．房牙

D．庄宅牙人

【答案】D

【解析】唐代专事田宅交易的经纪人开始被称为“庄宅牙人”。A项，“驵侩”是汉代对经纪人的专业称谓；B项，1840年鸦片战争以后，我国上海等一些通商口岸城市，出现了房地产经营活动，房地产掮客也应运而生；C项，“房牙”是指在元代从事房屋买卖说合的中介。

9．网络信息技术和连锁经营模式等在房地产经纪行业中应用十分广泛，这说明房地产经纪行业也属于（　　）。

A．高新技术产业

B．信息产业

C．现代服务业

D．商业

【答案】C

【解析】作为现代服务业的房地产经纪业的从业务人员，不仅要掌握房地产专业知识，还要掌握相关产业的产业运行、业务流程、商品特征等专业知识。应用网络信息技术和连锁经营模式，不仅提高了信息发布的速度、降低了信息发布的成本，还为客户提供了24小时的全方位信息获取平台，为顾客提供更优质的服务。

10．房地产经纪人恶意降低佣金以争取客户，违背了职业道德中（　　）的基本要求。

A．爱岗敬业

B．诚实守信

C．尽职尽责

D．公平竞争

【答案】D

【解析】房地产经纪人员职业道德是指房地产经纪行业的道德规范，是房地产经纪人员就这一职业活动所共同认可并拥有的思想观念、情感和行为习惯的总和。房地产经纪人职业道德的主要内容有：①遵纪守法；②规范执业；③诚实守信；④尽职尽责；⑤公平竞争。其中，公平竞争是指房地产经纪活动中，存在激烈的同行竞争。房地产经纪人员首先必须不怕竞争、勇于竞争。这就要求房地产经纪人以坦然的心态、公平的方式参与竞争。那些诋毁同行、恶意削价等不正当的竞争方式，实质上是不敢进行公平竞争的表现。

11．我国香港地区把房地产经纪从业人员分为地产代理（个人）和（　　）。

A．业务员

B．销售员

C．营业员

D．房地产经纪人协理

【答案】C

【解析】设立房地产经纪人员职业资格的分级认证制度是国际通行做法。例如，美国把房地产经纪人员分为房地产经纪人和房地产销售员，我国香港地区的房地产经纪人员分为地产代理（个人）和营业员，我国台湾地区把房地产经纪人员分为不动产经纪人和经纪营业员。我国参照了国际上的通行作法，把房地产经纪人员职业资格分为房地产经纪人、房地产经纪人协理和高级房地产经纪人3个级别。

12．房地产经纪人员职业资格制度不包括（　　）。

A．考试制度

B．注册制度

C．继续教育制度

D．职业保证金制度

【答案】D

【解析】A项，房地产经纪人协理、房地产经纪人职业资格实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度。B项，房地产经纪专业人员资格证书实行登记服务制度。C项，取得相应级别房地产经纪专业人员资格证书的人员，应当按照国家专业技术人员继续教育及房地产经纪行业管理的有关规定，参加继续教育，不断更新专业知识，提高职业素质和业务能力。继续教育是房地产经纪专业人员职业资格制度的重要内容。

【说明】2015年6月，人力资源社会保障部、住房和城乡建设部发布《房地产经纪专业人员职业资格制度暂行规定》，确定房地产经纪专业人员资格证书实行登记服务制度。原“房地产经纪人员职业资格注册制度”更改为“房地产经纪专业人员资格证书登记服务制度”。

13．房地产经纪人以欺骗、贿赂等不正当手段获准注册的，注册部门应当（　　）。

A．注销其考试成绩

B．注销其注册

C．责令其重新注册

D．变更其注册

【答案】B

【解析】有下列情形之一的，由注册部门撤销房地产经纪人注册：①注册部门工作人员滥用职权、玩忽职守予以注册；②注册部门超越职权予以注册；③注册部门违反规定的程序予以注册；④注册部门对不符合注册条件的申请人予以注册；⑤注册房地产经纪人以欺骗、贿赂等不正当手段获准注册；⑥法律法规规定对注册应当予以撤销的其他情形。

【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。

14．房地产经纪人李某根据所掌握的信息，总是能对潜在购房客户的需求进行较为准确的判断和把握，并能迅速完成每笔业务，这说明其具有较强的（　　）技能。

A．市场分析

B．信息收集

C．供需搭配

D．市场判断

【答案】C

【解析】房地产经纪人员的职业技能中，供需搭配的技能是指房地产经纪人不仅要充分知晓房地产供需搭配的具体方法，更要能熟练掌握，从而使之内化为自身的一种能力。它在实务操作中，常常表现为房地产经纪人是否能在较短的时间内完成供求搭配，从而尽可能实现每一个交易机会。本题中，李某能迅速完成每笔业务说明其具有较强的供需搭配技能。

15．房地产经纪人通过夸大承诺获得委托人信任，并诱惑当事人交易的，将会受到（　　）的处罚。

A．取消网上签约资格

B．罚款1万元

C．罚款1～3万元

D．罚款3万元

【答案】B

【解析】以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元罚款。本题中，房地产经纪人的行为属于以欺诈手段招揽业务，应处以1万元罚款。

16．报名参加房地产经纪人资格考试的最低学历要求是（　　）。

A．初中

B．高中

C．大专

D．本科

【答案】B

【解析】申请参加房地产经纪人协理职业资格考试的人员，除具备基本条件外，还必须具备中专或者高中及以上学历。申请参加房地产经纪人职业资格考试的人员，除具备基本条件外，还须符合下列条件之一：①通过考试取得房地产经纪人协理职业资格证书后，从事房地产经纪业务工作满6年；②取得大专学历，工作满6年，其中从事房地产经纪业务工作满3年；③取得大学本科学历，工作满4年，其中从事房地产经纪业务工作满2年；④取得双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事房地产经纪业务工作满1年；⑤取得硕士学历（学位），工作满2年，其中从事房地产经纪业务工作满1年；⑥取得博士学历（学位）。即参加房地产经纪人资格考试的最低学历要求是中专或者高中。

17．由出资者个人承担无限责任的房地产经纪机构是（　　）。

A．个人独资房地产经纪机构

B．房地产经纪股份有限公司

C．房地产经纪有限责任公司

D．房地产经纪机构的分支机构

【答案】A

【解析】个人独资房地产经纪机构是指依照《中华人民共和国个人独资企业法》和有关房地产经纪管理的规定在我国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对机构债务承担无限责任的，从事房地产经纪活动的经营实体。

18．房地产经纪机构的分支机构在领取工商营业执照之日起（　　）日内，应当到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。

A．15

B．20

C．30

D．60

【答案】C

【解析】房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案，将房地产经纪机构及其分支机构的名称、住所、法定代表人（执行合伙人）或者负责人、注册资本、房地产经纪人员等信息进行备案。

19．无店铺经营的房地产经纪机构，通常（　　）。

A．没有固定的办公场所

B．业务主要来至个人客户

C．主要经营大宗房地产业务

D．采用网上办公

【答案】A

【解析】无店铺经营模式是指房地产经纪机构并不依靠店铺来承接业务，而是主要由房地产经纪人员乃至房地产经纪机构的高层管理人员走出自己的企业，直接深入各种场所与潜在客户接触来承接业务的一种经营模式。即采用无店铺经营的房地产经纪机构通常没有固定的办公场所。

20．房地产经纪机构只在总部保留精干机构，而将与经纪业务有密切关系的贷款代办、登记代办等业务外包出去的组织结构形式是（　　）。

A．网络制

B．分部制

C．矩阵制

D．直线－参谋制

【答案】A

【解析】网络制（Network System）是一种最新的组织形式。在这种组织机构中公司总部只保留精干的机构，而将原有的一些基本职能，如市场营销、生产、研究开发等工作，都分包出去，由自己的附属企业和其他独立企业去完成。例如，房地产经纪机构可以将有些业务发包出去，特别是一些与经纪业务密切相关的业务，如估价业务、权证代办业务等，房地产经纪机构如果认为某些业务由某些专业机构来做，会比自己做得更好或成本更低，就可以将这些业务发包给这些专业机构来完成。

21．房地产经纪机构进入房地产开发领域战略是（　　）。

A．聚焦战略

B．低成本战略

C．一体化成长战略

D．多样化战略

【答案】C

【解析】一体化成长战略是指房地产经纪机构利用自身的优势，使企业向深度和广度发展的一种战略。具体有以下两种类型：①纵向一体化。如具有较强市场优势的房地产经纪机构，通过提供房地产经纪服务的配套服务，如代办贷款、协办房地产产权转让手续等，使其服务内容向纵深发展，或是向下游联合或兼并相关服务企业组成联合体，统一规划和发展。再如房地产经纪机构根据市场需要和自身的条件，充分发挥企业在市场研究、房地产产品设计、融资能力等方面的优势和潜力，进入房地产开发领域或与房地产开发企业合并，组建经济联合体，向上游拓展企业的业务。②水平一体化，是指房地产经纪机构兼并或联合同类同层次企业，通过规模经济加速发展的一种战略。

22．对房地产经纪人员有一定激励作用，又能降低人员流动率的薪酬制度是（　　）。

A．佣金制

B．奖金制

C．固定薪金制

D．固定薪金和佣金提成混合制

【答案】D

【解析】在我国房地产经纪机构中薪酬的支付方式可以分为：①固定薪金制。即有保障底薪，无论业绩如何，都能获得固定的薪金收入。这一薪金制度对业务员生活最有保障，企业人员流动性较低，与顾客的关系容易保持常态。但其最大的缺点是缺乏薪酬设计应有的激励效应。②佣金制。即没有保障底薪，其收入完全视个人业绩而定，业绩高则薪酬高，业绩低则薪酬低，甚至没有薪金。佣金制激励大，刺激性强，业务员的“危机意识”最高。但由于无底薪，公司在管理上存在较大的难度，人员流动大。有些业务员为了取得业绩，甚至不择手段，可能对公司的信誉产生严重的影响。③混合制。即将固定薪金制和佣金制混合运用，比如，工资加代理佣金、销售佣金加提成比例等。它融合了上述两种支付方式的优点，并避免了它们的缺点。

23．在房地产经纪信息加工整理过程中对房地产经纪信息的真实性、准确性、可信性进行分析，判断其时效性，是（　　）环节的主要内容。

A．整序

B．筛选

C．鉴别

D．编辑

【答案】C

【解析】房地产经纪信息加工整理的程序通常包括鉴别、筛选、整序、编辑和研究五个环节。其中，鉴别是对房地产经纪信息的准确性、真实性、可信性进行分析，判断误差的大小和时效的长短，剔除人为、主观的部分，使之准确、客观。鉴别是房地产经纪信息加工整理的第一步、是一项非常重要的基础性工作，也是后续加工整理环节有效开展的重要保障。

24．下列对搜集房地产经纪信息的认识中，正确的是（　　）。

A．认为广播和电视信息不易整理，故只以报纸和杂志作为信息来源途径

B．认为学术文章是专家个人意见，主观性强，故学术文章不能作为信息来源途径

C．认为楼书多为溢美之词，不具有客观性，故楼书不作为信息来源途径

D．认为房地产具有不可移动性，现场调查能获得直观的信息材料

【答案】D

【解析】房地产经纪信息是房地产经纪活动中十分重要的资源，但经纪信息不是自然而然地被经纪人所掌握，而是要通过有意识、有目的的劳动才能将其收集起来。由于房地产经纪信息量大、覆盖面宽，所以其收集应从多个方面入手。通常可从以下途径进行收集：①收集报纸、广播、电视、杂志等公开传播的房地产经纪信息；②从开发商、银行、政府相关部门等单位调查、收集房地产经纪信息；③通过门店接待、上门拜访、信函或电话询问、人群聚集场所直接采集；④利用互联网、联机系统等计算机网络获取。

25．由于房地产经纪机构担保公司、估价机构等选择不当而可能产生的风险属于（　　）。

A．客户道德风险

B．对外合作风险

C．承诺不当风险

D．房地产经纪人员道德风险

【答案】B

【解析】房地产经纪业务中可能出现的风险主要包括：①未尽严格审查义务引起的风险；②协助交易当事人提供虚假信息或材料引起的风险；③承诺不当引起的风险；④产权纠纷引起的风险；⑤经纪业务对外合作的风险；⑥道德风险。其中，对外合作是指房地产经纪人在从事经纪业务中为了开拓业务必然会与一些单位或机构、个人进行一些合作，利用各自的资源增加客户群、提高服务效率以促成更多的交易。常见的合作单位有商业银行、估价机构和经纪机构等。选择具备合法资质的合作伙伴，对促成交易、保障交易安全有着非同小可的意义。否则，由于合作带来的不可预见的风险则会接踵而至。

26．房地产经纪机构进行门店开设的可行性研究，主要应考虑门店辐射范围内的（　　）。

A．房屋存量和周转率

B．房屋价格和面积

C．房屋新旧程度和装修程度

D．房屋交易成本和持有成本

【答案】A

【解析】门店开设的可行性研究是在对区域的市场存量、客户需求程度、周转率、交易的活跃和关注程度等机会因素分析的基础上，通过盈亏分析，以确定是否投资、投资的方式、投资的数额及规模等的过程。门店可行性研究中关键的指标包括经营成本、损益平衡销售额和区域必要市场占有率等。门店必须通过实现客户与业主交易需求来实现自身的利润目标。门店应有一定规模的目标客户，这是保证经营达到一定规模的重要条件。所以应主要考虑门店辐射范围内的存量和周转率。

27．房地产经纪门店损益平衡点的销售额等于计划期限内的（　　）。

A．门店经营成本

B．门店固定成本

C．门店经营成本加同期正常利润

D．门店固定成本加变动成本

【答案】C

【解析】计划期限内的经营成本加上同期门店应得的正常利润，即为门店损益平衡点的销售额。

28．房地产经纪门店的目标客户管理包括房地产经纪人员个人管理和（　　）两种形式。

A．店内集中管理

B．行业集中管理

C．店内分散管理

D．行业分散管理

【答案】A

【解析】房地产经纪门店的目标客户管理有经纪人员个人管理和门店店内集中管理两种形式，且两种管理方式各有所长。

29．售楼处管理制度的核心部分是（　　）。

A．收款方式规定

B．接待时间规定

C．工作流程规定

D．关键内容说辞规定

【答案】C

【解析】售楼处管理制度包括工作流程、关键内容说辞、接待时间、保洁要求等。其中工作流程是最为核心的部分，主要包括客户接待的流程、签约流程、收款流程、交房流程等。

30．售楼处设置工作的第一个步骤是（　　）。

A．售楼处选址

B．确定售楼处的功能

C．组建售楼处工作团队

D．制定售楼处管理制度

【答案】B

【解析】售楼处设置一般应按照以下程序依次进行：①售楼处功能确定；②售楼处的选址；③售楼处的布置；④售楼处管理制度的制定；⑤售楼处工作团队的组建。

31．售楼处的房地产经纪人员因客户不满意其推荐的房源，而向客户推荐朋友公司所代理楼盘的行为（　　）。

A．不符合房地产经纪管理规定

B．能提高房地产经纪人员收入，符合行业惯例

C．不符合售楼处地产经纪人员的岗位职责要求

D．是为顾客着想，值得提倡

【答案】C

【解析】售楼处销售人员岗位职责包括业务准则、客户接待要求、客户登记要求、客户确认要求。其中，业务准则包括：①销售工作必须坚持开发商利益导向以及客户满意导向；②在对外业务交往中，不得泄露公司机密；③一切按财务制度办事，客户交款应到售楼处办理，个人不得收取客户定金及房款；④不得以任何形式收取客户钱物及接受客户宴请，如有必要须事先向经理请示；⑤所有客户资源均为公司所有，员工不得私自保留客户资源或向客户推荐其他项目；⑥不得再为其他任何房地产开发企业策划、接洽其他物业；⑦必须遵守销售流程，完成接听电话、接待客户、追踪客户、签定认购书、签署合同、协助办理贷款、督促客户按期付款、办理入住等手续。本题中，经纪人的行为不符合其岗位职责要求。

32．在存量房经纪业务的洽谈阶段，为了充分了解委托人的意图和要求，把握客户的心理状况并衡量其购房能力，房地产经纪人首先应当（　　）。

A．引导客户需求

B．倾听客户陈述

C．介绍佣金标准

D．全面介绍自己所在机构情况

【答案】B

【解析】在与客户进行业务洽谈时，首要环节是倾听客户的陈述，以充分了解委托方的意图与要求，把握客户的心理状况，同时衡量自身接受委托、完成任务的能力。其次，要向客户告知自己及房地产经纪机构的姓名、名称、资格以及按房地产经纪执业规范必须告知的所有事项。最后，要就经纪方式、佣金标准、服务标准以及拟采用的经纪合同类型及文本等关键事项与客户协商，达成委托意向。

33．存量房经纪业务的售后服务中，对客户感到不满意的环节进行补救的服务是（　　）。

A．延伸服务

B．跟踪服务

C．后续服务

D．改进服务

【答案】D

【解析】售后服务是房地产经纪机构提高服务质量、稳定老客户的重要环节。售后服务的内容可包括：①延伸服务，如作为买方代理时为买方进一步提供装修、家具配置、搬家等服务；②改进服务，即了解客户对本次交易的满意程度，对客户感到不满意的环节进行必要的补救；③跟踪服务，即了解客户是否有新的需求意向，并提供针对性的服务。

34．存量房经纪业务的标的房地产以（　　）为主。

A．批量房地产

B．特殊房地产

C．单宗房地产

D．商业房地产

【答案】C

【解析】存量房市场上的房地产经纪业务涉及面更广，类型更为丰富。按交易方式可分为存量房买卖经纪业务和租赁经纪业务。按服务方式，存量房经纪业务既有采用居间方式进行的，也有采用代理方式进行的。采用代理方式的存量房经纪业务中，既有卖方代理又有买方代理业务。从客户类型来看，存量房经纪业务既有面向分散的个体客户的，也有面向机构客户的。存量房经纪业务的基本共性是标的房地产以单宗房地产为主。

35．房地产经纪人员在帮助客户制定贷款方案时不应（　　）。

A．向客户担保贷款一定成功

B．考虑客户的储蓄和收入水平

C．考虑客户的家庭开支状况

D．考虑客户的家庭理财状况

【答案】A

【解析】房地产经纪人员在帮助客户制定贷款方案时，应充分考虑客户的储蓄、收入水平、家庭开支以及家庭理财状况，进行综合考虑。但是，必须注意，贷款能否成功经过银行批准主要取决于客户的资信，房地产经纪机构不对贷款申请的结果承担担保责任。

36．房地产经纪延伸服务是否收费由（　　）确定。

A．价格管理部门

B．房地产经纪机构

C．委托人

D．房地产经纪机构和委托人协商

【答案】D

【解析】房地产经纪机构完成房地产经纪服务后委托人就有义务支付佣金，延伸服务的效果不应作为影响委托人佣金支付义务的因素。延伸服务是否收费应由经纪机构和委托人协商确定，但其本身并不作为影响委托方佣金支付义务的因素。

37．房地产经纪机构承办房地产经纪服务以外的其他服务时，所提供的书面告知服务材料需经（　　）确认。

A．委托人签名或盖章

B．委托人口头

C．房地产管理部门盖章

D．工商管理部门盖章 

【答案】A

【解析】房地产经纪机构根据交易当事人需要提供房地产经纪服务以外的其他服务（如各类房地产经纪延伸服务）的，也应当书面告知服务内容及收费标准。书面告知材料应当经委托人签名（盖章）确认。

38．居先生将其自有的一套房屋委托给一家房地产经纪机构出售，并签订了为期3个月的独家出售经纪服务合同。2个月后，居先生又将房屋委托给另一家房地产经纪机构出售。对此，居先生应当承担（　　）。

A．违约责任

B．侵权责任

C．履约不当责任

D．缔约过失责任

【答案】A

【解析】违约责任是指合同履行期间，任何一方如出现单方无故终止或解除本合同的严重违约行为致使本合同无法继续履行，给对方造成损失的，须赔偿对方因此遭受的相应损失。本题中，居先生与一家房地产经纪机构签订了3个月的独家出售经纪服务合同，2个月后将房屋委托给另一家房地产经纪机构出售，属于单方违约，应承担违约责任。

39．某房地产经纪机构推出一年期“包年限租赁”经纪服务，其承租客户在一年内因房主原因被迫撤离租赁房屋的，该机构应当另外推荐其他房源，但（　　）。

A．不能另外收费

B．只能收看房费

C．只能收信息费

D．只能收劳务费

【答案】A

【解析】房地产经纪机构推出“包年限租赁”服务，比如以一年为租赁服务年限，在一年内如果非因委托人原因终止租赁合同的，被迫搬离租赁房源的。房地产经纪机构负责另外推荐其他房源，保证其继续租赁而不需要另外支付经纪服务费。

40．房地产经纪机构代理销售商品房项目应当取得（　　）。

A．银行资金证明

B．经公证的授权书

C．商品房销售委托书

D．房地产开发企业资质

【答案】C

【解析】新建商品房销售委托书是开发商基于新建商品房销售代理合同，而向与其签订合同的房地产经纪机构出具的商品房销售代理授权书，以便于房地产经纪机构向购房者等第三方明示其所具有的商品房代理销售权。根据《房地产经纪管理办法》的规定，代理销售商品房项目的房地产经纪机构应当在销售现场明显位置明示商品房销售委托书。

41．如果房地产经纪执业规范与房地产经纪机构内部规定存在冲突，则以（　　）。

A．房地产经纪机构规定为准

B．房地产经纪执业规范为准

C．视实际情况而定

D．房地产经纪人员的意愿为准

【答案】B

【解析】房地产经纪执业规范是由房地产经纪行业组织制定或认可的，调整房地产经纪机构、房地产经纪人员与客户之间，房地产经纪机构、房地产经纪人员与社会之间以及房地产经纪同行之间关系的职业道德和行为规范总和。主要调整三类关系：①房地产经纪执业主体与房地产交易当事人之间的关系；②房地产经纪执业主体与社会大众之间的关系；③房地产经纪执业主体之间的关系。前两类关系可以笼统称为外部关系，后一类关系可以称为内部关系。关系具有相对性，但房地产经纪执业规范作为调整经纪行业外部关系的道德规范和行为准则，更多强调的是房地产经纪机构和房地产经纪人员应当承担的义务和责任。就房地产经纪机构和房地产经纪人员的应当承担责任和义务的严格程度而言，执业规范的标准高于现行的法律法规；就法律效力而言，法律法规的法律效力高于执业规范。

42．在我国台湾地区，房地产经纪行业实行（　　）制度。

A．人必归业，业必归会

B．收费统一定价

C．自由加入行业协会

D．产权保险

【答案】A

【解析】行业自律模式中，房地产经纪的直接管理主体是房地产经纪行业组织。行业协会不仅实施自律性管理职能，还受政府职能部门甚至立法机构的委托，行使对房地产经纪业的行政管理职能，目前我国台湾地区就是采取这种模式。台湾房地产经纪业的《不动产经纪业管理条例》规定“经纪业在办妥公司登记或商业登记后，应加入登记所在地的同业公会后方得营业”，这种“业必归会”的原则为实施行业管理奠定了重要基础。

43．房地产经纪人员应当以（　　）的名义承接业务。

A．法定代表人

B．房地产经纪机构

C．房地产经纪机构的分支机构

D．房地产经纪行业组织

【答案】B

【解析】房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。

44．房地产经纪机构转让房地产经纪业务需经（　　）同意。

A．房地产主管部门

B．业务委托人

C．承办业务的房地产经纪人

D．协办业务的房地产经纪协理

【答案】B

【解析】房地产经纪机构不得擅自转让或者变相转让受托的经纪业务。但是经委托人同意，房地产经纪机构可以按相关规定转让经纪业务，转让经纪业务不得增加佣金。

45．房地产经纪机构侵占和挪用房地产交易资金的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门（　　）。

A．责令限期改正并记入信用档案

B．吊销房地产经纪人员职业资格

C．吊销房地产经纪机构的营业执照

D．暂停房地产经纪机构的营业活动

【答案】A

【解析】侵占、挪用房地产交易资金的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元罚款。

46．目前，在房地产经纪行业管理中采用行业自律模式的国家或地区是（　　）。

A．美国

B．中国大陆

C．中国香港地区

D．中国台湾地区

【答案】D

【解析】行业自律模式中房地产经纪的直接管理主体是房地产经纪行业组织。行业协会不仅实施自律性管理职能，还受政府职能部门甚至立法机构的委托，行使对房地产经纪业的行政管理职能。在这种模式下，管理手段相对较为丰富，法律、行政、经济和自律等手段都有所运用。目前我国台湾地区就是采取这种模式。

47．下列法规中，不属于房地产经纪专门法规的是（　　）。

A．《不动产经纪业管理法规》

B．《地产代理条例》

C．《房地产经纪管理办法》

D．《经纪人管理办法》

【答案】A

【解析】B项，《地产代理条例》是我国香港地区的房地产经纪专门法规；CD两项，《房地产经纪管理办法》和《经纪人管理办法》是部门规章，属于我国房地产经纪专门法规。

48．申请成为房地产经纪行业组织个人执业会员的前提条件是申请人必须（　　）。

A．取得房地产经纪人员职业资格

B．为房地产经纪机构出资人

C．有本科以上学历

D．有5年以上从业经历

【答案】A

【解析】房地产经纪人员一经取得房地产经纪人职业资格或房地产经纪人协理职业资格，即可申请成为行业组织会员，享有章程赋予的权利，履行章程规定的义务。即取得房地产经纪人员职业资格是申请成为房地产经纪行业组织个人执业会员的前提条件。

49．关于房地产经纪信用档案的说法，错误的是（　　）。

A．房地产经纪机构和房地产经纪人员都要建立信用档案

B．房地产经纪信用档案主要靠自行填报

C．房地产经纪信用档案信息包括基本情况、业绩、良好行为、不良行为等

D．房地产经纪信用档案实行有偿查询

【答案】D

【解析】A项，房地产经纪行业组织根据章程，或经政府房地产管理部门授权，应建立房地产经纪人员和房地产经纪机构信用档案，开展房地产经纪资信评价。B项，房地产经纪信用档案信息主要通过房地产经纪机构自行申报、政府主管部门和行业协会日常检查以及公众投诉、媒体的公开披露等方式采集。C项，房地产信用档案的内容包括机构和人员基本情况、机构业绩及良好行为、不良行为等。D项，房地产经纪信用档案的日常管理和维护以县、市为单位负责组织实施。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当将房地产经纪信用档案向社会公示，为社会公众查询企业和个人信用信息提供服务。

50．我国房地产经纪行业全国性的自律组织是（　　）。

A．中国房地产协会

B．中国房地产研究会

C．中国物业管理协会

D．中国房地产估价师与房地产经纪人学会

【答案】D

【解析】中国房地产估价师与房地产经纪人学会是目前中国唯一合法的全国性房地产经纪行业组织。中国房地产估价师与房地产经纪人学会是我国房地产估价和经纪行业全国性的自律组织，主要由从事房地产估价和经纪活动的专业人士和专业机构组成，依法对房地产估价和经纪行业进行自律管理。

二、多项选择题（共30题，每题2分。每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）

51．关于房地产业与建筑业关系的说法，正确的是（　　）。

A．房地产业是建筑业的延伸

B．房地产业是建筑业的一部分

C．房地产业和建筑业都属于第二产业

D．房地产业和建筑业的业务对象都是房地产

E．房地产业的景气状况对建筑业有很大影响

【答案】DE

【解析】房地产业和建筑业之间既有本质区别又有密切联系。其主要区别是：①建筑业是以建筑产品生产为对象的物质生产部门，是从事建筑生产活动的行业，属于第二产业；②房地产业是从建筑业分蘖出来的产业，兼有生产（开发）、经营、服务和管理等多种性质，属于第三产业。其联系是：①它们的业务对象都是房地产。②在房地产开发建设活动中，房地产开发企业和建筑企业往往是甲方和乙方的密切合作关系，房地产开发企业是房地产开发建设的甲方，建筑企业是实施建设过程的乙方；房地产开发企业是策划者、组织者和承担发包任务；建筑企业则是承包单位，按照承包合同的要求完成基础设施建设、场地平整等土地开发和房屋建设的生产任务。③在实际中，建筑企业兼营房地产开发企业或者房地产开发企业兼营建筑企业的现象较常见，特别是建筑企业兼营房地产开发企业。④房地产业的景气状况对建筑业有很大的影响。

【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。

52．房地产市场形成的条件包括（　　）。

A．存在具有购买欲望的买方

B．存在可供交换的房地产商品

C．存在作为中间人的房地产经纪机构

D．存在符合买卖双方利益要求的交换价格

E．存在为购买者提供金融服务的金融机构

【答案】ABD

【解析】房地产市场的要素是指构成房地产市场的必要因素，包括：①市场主体，即有房地产的供给者和需求者；②市场客体，即有可供交易的房地产；③交易条件，即有符合交易双方利益要求的交易价格（买卖价格或租赁价格）、付款方式等。只有同时具有上述三个要素，实际的房地产交易才可能发生，房地产市场才能形成。

【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。

53．完全竞争市场的特征包括（　　）。

A．买者和卖者数量大

B．商品异质

C．市场信息不对称

D．买者可以自由进出

E．买者和卖者无串谋

【答案】ADE

【解析】完全竞争市场是指竞争充分而不受任何阻碍和干扰的市场。该种市场必须具备以下条件：①有众多的买者和卖者，每个买者和卖者所买卖的商品数量在市场上仅占很小的份额，因此单个买者或卖者都不能影响市场价格，只能是价格的接受者；②所买卖的商品具有同质性，不存在差别，因此任何买者不在乎从哪个卖者那里购买商品，不会对某个卖者产生偏好，任何卖者也无法通过自己的商品来垄断市场；③市场信息完全，买者和卖者都掌握与自己的经济决策有关的一切信息，包括掌握当前价格的完整信息，并能预测未来的价格；④买者和卖者都可以自由进出市场；⑤买者和卖者无串通共谋行为，也没有政府干预。

【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。

54．关于房地产经纪佣金的说法，正确的有（　　）。

A．佣金是房地产经纪服务收入的基本形式

B．佣金数额通常按房地产成交额的一定比率计算

C．佣金是对房地产经纪机构所付出的劳动、所投入的资金和所承担的风险的回报

D．佣金通常在完成房地产经纪服务后收取

E．佣金本质上是房地产信息费

【答案】ABCD

【解析】AB两项，经纪是“中介”中的一种特定活动，其活动成果以是否成交来体现，因此，其服务收入的基本形式是佣金。佣金数额是按交易成交额的某一比率来计算的。CD两项，委托人支付佣金的义务以经纪合同所约定的交易达成为前提。除法律法规另有规定外，经纪人通常是在完成经纪服务后才能收取佣金。可见，佣金是经纪服务委托人对经纪服务提供方所付出的劳动时间、花费的资金和承担的风险的总回报。E项，佣金不同于其他单纯提供信息的中介服务机构所收取的信息费（或称咨询费），两者经济性质不同。

55．房地产经纪活动不同于其他经纪活动的特点是（　　）。

A．活动后果的社会性

B．活动地位的中介性

C．活动内容的服务性

D．活动收入的后验性

E．活动范围的地域性

【答案】AE

【解析】房地产经纪作为一种特殊商品的经纪活动，除了具有经纪活动的一般特性之外，还具有不同于其他经纪活动的两个特性：①活动范围的地域性；②活动后果的社会性。

56．不予房地产经纪人注册的情形有（　　）。

A．申请人受到刑事处罚的，该处罚未执行完毕及自该刑事处罚执行完毕之日起至申请之日止不满5年的

B．申请人在房地产经纪活动中受到行政处罚，自该行政处罚执行完毕之日到申请注册之日止不满3年的

C．申请人不具有完全民事行为能力的

D．申请人受到房地产经纪行业组织处分，自该处分生效之日起至申请注册之日止不满1年的

E．申请人被注销注册的，自被注销之日起至申请注册之日不满3年的

【答案】ABCD

【解析】不予注册的情形包括：①不具有完全民事行为能力；②受到刑事处罚，该刑事处罚尚未执行完毕及自该刑事处罚执行完毕之日起至申请房地产经纪人注册之日止不满5年；③因在房地产经纪活动或者相关业务中受到行政处罚，自该行政处罚决定生效之日起至申请房地产经纪人注册之日止不满3年；④以欺骗、贿赂等不正当手段获准的房地产经纪人注册被注销，自该注册被注销之日起至申请房地产经纪人注册之日止不满3年；⑤受到房地产经纪行业组织处分，自该处分生效之日起至申请房地产经纪人注册之日止不满l年；⑥法律法规规定不予注册的其他情形。

【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。

57．申请与香港地产代理（个人）资格互认的条件有（　　）。

A．申请人为中华人民共和国公民（内地）

B．申请人取得房地产经纪人资格并经注册

C．申请人取得房地产经纪人协理资格并经注册

D．申请人为房地产经纪机构负责人

E．申请人具有本科以上学历

【答案】ABD

【解析】首批内地房地产经纪人申请香港地产代理资格的条件为：①申请人为中华人民共和国公民（内地）。②取得房地产经纪人执业资格并经登记。③申请人为中国房地产估价师与房地产经纪人学会会员。④申请人从事房地产经纪业务不少于2年；或者为房地产中介机构负责人；或者为大学房地产方面的教授、副教授。⑤申请人关心房地产经纪行业发展，具有良好的职业道德，无犯罪记录，信用档案中无不良记录。

【说明】根据最新版考试教材，“房地产经纪人员资格注册”已更改为“房地产经纪人员资格登记”。

58．房地产经纪人员职业道德主要通过（　　）起作用。

A．良心

B．舆论

C．法律

D．行政

E．行业自律管理

【答案】AB

【解析】房地产经纪人员职业道德是指内化于房地产经纪人员思想意识和心理、行为习惯的一种修养，它主要通过良心和舆论来约束房地产经纪人员。

59．房地产经纪机构应当办理备案信息变更手续的情形包括（　　）。

A．房地产经纪机构的名称变更

B．房地产经纪机构的分支机构名称变更

C．注册在房地产经纪机构的房地产经纪人员变更

D．房地产经纪机构的法定代表人变更

E．房地产经纪机构的商标变更

【答案】ABCD

【解析】房地产经纪机构（含分支机构）的名称、法定代表人（执行合伙人、负责人）、住所、登记房地产经纪人员等备案信息发生变更的，应当在变更后30日内，向原备案机构办理备案变更手续。

60．房地产经纪人与房地产经纪机构签订劳动合同后，两者之间就具有了（　　）。

A．主从关系

B．经济关系

C．执业关系 

D．支配关系

E．法律责任关系

【答案】BCE

【解析】房地产经纪人员与房地产经纪机构之间的关系通过签订劳动合同来确定，并主要体现在以下方面：①执业关系；②法律责任关系；③经济关系。

61．关于房地产经纪机构分支机构的说法，正确的有（　　）。

A．经相关部门审批，国外房地产经纪机构可以在我国境内设立分支机构

B．分支机构具有法人资格，能独立开展房地产经纪业务

C．分支机构先以自己的财产对外承担责任，不足部分有设立机构承担

D．分支机构解散后，其设立机构对其解散后尚未清偿的全部债务承担责任

E．分支机构承担责任的形式根据设立机构的组织形式确定

【答案】ACD

【解析】房地产经纪机构设立的分支机构规定有：①在中华人民共和国境内设立的房地产经纪机构（包括房地产经纪公司、合伙制房地产经纪机构、个人独资房地产经纪机构）、国外房地产经纪机构，经拟设立分支机构所在地的主管部门审批，都可以在我国境内设立分支机构。②分支机构能独立开展房地产经纪业务，但不具有法人资格。③房地产经纪机构的分支机构独立核算，首先以自己的财产对外承担责任，当分支机构的全部财产不足以对外清偿到期债务时，由设立该分支机构的房地产经纪机构对其债务承担清偿责任。④分支机构解散后，房地产经纪机构对其解散后尚未清偿的全部债务（包括未到期债务）承担清偿责任。⑤房地产经纪机构承担责任的形式按照机构的组织形式决定，股份有限公司和有限责任公司以其全部财产承担有限责任，合伙企业和个人独资企业承担无限连带责任。

62．房地产经纪机构规避房地产经纪业务风险的措施有（　　）。

A．加强房地产经纪人员的教育和培养

B．建立有效的风险识别和警示系统

C．完善机构的制度建设和日常管理

D．将业务固定在一个区域市场

E．降低佣金标准

【答案】ABC

【解析】房地产经纪机构的风险规避，主要以预防为主，针对房地产经纪机构可能存在的各种风险，其措施和方法有：①加强对房地产经纪人的教育和培养；②建立有效的风险识别和警示系统；③完善企业自身的制度建设和日常管理。

【说明】根据最新版考试教材，该知识点已更改为：房地产经纪机构风险防范措施主要从经纪机构的管理机制入手，包括：①对外承诺标准化；②权限的控制与分配；③门店责任人的培训；④建立监察稽核体系；⑤风险的转移。

63．先进的房地产经纪信息管理系统应当是（　　）的平台。

A．网络化管理

B．信息共享

C．协同工作

D．员工交流

E．媒体宣传

【答案】ABC

【解析】房地产经纪信息管理系统设计的原则有：①网络化原则；②共享原则；③协同原则。因此，先进的房地产经纪信息管理系统应当是网络化管理、信息共享和协同工作的平台。

64．在房地产经纪机构品牌维护过程中，能提高客户价值感知的因素有（　　）。

A．热情的工作态度

B．较大的经营规模

C．便捷高效的服务

D．合理的收费标准

E．频繁与客户联系

【答案】ACD

【解析】通过服务质量的全面提高，提升客户感知价值，保持和扩大企业品牌的影响力。房地产经纪机构的服务质量是影响客户感知价值的重要因素之一。因此，房地产经纪机构，首先，需要加强企业员工的思想教育，树立客户至上的服务理念，以热情周到的服务，提升客户的满意度，为其感知价值的提高奠定基础；其次，需要加强企业员工的技能培训并建立快捷、便利、规范的工作程序，为客户提供快捷，便利的服务，以提高对服务过程的满意度，进而提升其感知价值；最后，通过制定合理的价格，减少客户的成本支出。

65．影响房地产经纪机构经营模式选择的因素包括（　　）。

A．组织结构

B．企业规模

C．业务领域

D．管理水平

E．机构成立时间长短

【答案】AB

【解析】房地产经纪机构经营模式的选择包括组织结构、企业规模以及规模化经营方式的选择。

66．下列地点中，适宜开设存量房经纪门店的有（　　）。

A．居住区主干道旁

B．居住区的十字路口

C．居住小区门口

D．高速公路出口

E．火车站广场

【答案】ABC

【解析】存量房经纪门店在选址的过程中要遵循以下原则：①保证充足的客源和房源；②保证良好的展示性；③保证顺畅的交通和可达性；④保证经营的可持续性。DE两项，虽然人流量大，但客户需求程度、关注程度较低，不适宜开设门店。

67．单店模式的房地产经纪机构应当配置（　　）。

A．会计

B．出纳

C．管理人员

D．房地产经纪人员

E．房地产估计人员

【答案】ABCD

【解析】门店内应配置的主要人员就是房地产经纪人员和门店的管理人员（店长或店经理）。其中，业务人员通常应配置6～10人。对于发达城市，由于门店租金较高，为了充分提高门店资源的利用率，降低单位佣金收入的门店租金成本，可分两班（或以上）配置经纪人员，规模可以15～20人。一个门店通常应该配置一名店长或店经理；如果门店内分两组（或以上）配置经纪人员，则可对各业务组配置经理，并由其中的一名经理兼任店长或店经理。对于单店模式的房地产经纪机构，应配置会计、出纳人员（可由具有相应资质的管理人员兼任）。

68．房地产经纪机构开设门店的可行性研究中的关键指标有（　　）。

A．区域必要市场占有率

B．损益平衡销售额

C．经营成本

D．市场利率

E．房屋价格指数

【答案】ABC

【解析】门店开设的可行性研究是在对区域的市场存量、客户需求程度、周转率、交易的活跃和关注程度等机会因素分析的基础上，通过盈亏分析，以确定是否投资、投资的方式、投资的数额及规模等的过程。门店可行性研究中关键的指标包括经营成本、损益平衡销售额和区域必要市场占有率等。

69．在我国，根据标的房地产所处市场类型不同，可以将房地产经纪业务分为（　　）。

A．土地经纪业务

B．新建商品房经纪业务

C．存量房经纪业务

D．商业房地产经纪业务

E．公寓房地产经纪业务

【答案】ABC

【解析】在我国，根据房地产经纪服务的标的房地产所处的市场类型不同，理论上可以将房地产经纪业务分为土地经纪业务、新建商品房经纪业务和存量房经纪业务。但从实际情况看，目前我国房地产经纪业务主要集中在新建商品房市场和存量房市场，土地市场上的业务比较少。

70．关于房地产经纪人引领客户看房的做法，正确的有（　　）。

A．每次看房前准备一个放有纸、笔、计算器、地图等工具的专业文件夹

B．提前安排好看房路线

C．提前与房主和客户约定看房时间

D．尽量避免向客户介绍房屋的缺点

E．用连续不断的单方提问来了解客户需求

【答案】ABC

【解析】D项，看房路线安排上，应先看缺点再看优点。看房过程中，房地产经纪人员要全面、客观地展示房屋，将房屋及其周边环境的优缺点一一如实道来。E项，看房过程也是进一步了解客户的过程，注意不可用接连不断的单方面询问来了解客户，这会使客户反感而不肯说实话。应以介绍房屋或房地产知识与询问客户交互进行的方式，循序渐进地探询客户需求。可以有意识地提起一些可引发询问的背景话题，如职业、家庭、教育等。

【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。

71．在新建商品房销售代理业务的销售准备环节，应当准备的销售资料包括（　　）等。

A．商品房买卖合同

B．佣金估算表

C．价目表

D．销控表

E．楼书

【答案】ACDE

【解析】新建商品房销售准备阶段是对销售资料、销售人员、销售现场的准备。销售资料包括有关审批文件（如商品房预售许可证）、商品房销售代理委托书、商品房买卖合同文本、楼书、开盘广告、价目表、销控表等。销售人员准备包括抽调、招聘销售人员，进行业务培训。销售现场准备包括搭建、装修布置售楼处、样板房、看房通道等。商品房预售许可证、商品房销售委托书、销控表等应在销售现场予以明示。

72．房地产经纪服务合同上应当有（　　）。

A．委托人的签名或者盖章

B．委托房地产经纪机构的盖章

C．房地产经纪门店经理的签名

D．承办该业务的两名房地产经纪人签名

E．承办该业务的一名房地产经纪人或两名房地产经纪人协理签名

【答案】ABE

【解析】房地产经纪服务合同是否规范的要件有：①委托人的签名或者盖章；②受托房地产经纪机构的盖章；③承办该业务的一名房地产经纪人或者两个房地产经纪人协理签名，这三个要件必须同时具备，缺一不可。依法成立的房地产经纪服务合同，如合同中没有特别约定生效时间，则根据《合同法》相关规定，自合同成立时生效。

73．应当通过房地产经纪服务合同约定的房地产经纪服务项目包括（　　）。

A．提供房地产信息

B．实地看房

C．代拟交易合同

D．代办贷款

E．代办房地产登记

【答案】ABC

【解析】约定房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成标准，要参考房地产经纪机构在其经营场所公示的服务项目，还要符合国家或者行业关于房地产经纪服务标准和流程的相关规定。房地产经纪服务的项目包括：①提供房地产信息服务，包括提供相关的房地产市场信息、搜集、配对交易房源，房地产交易政策咨询等；②实地看房服务，包括制作房屋状况说明书、联络房屋产权人或管理人、带领客户看房等服务；③代拟合同服务，包括交易条件谈判、议价撮合、协助订立房地产交易合同，又称代书。

74．房地产经纪服务合同属于（　　）。

A．双务合同

B．口头合同

C．从合同

D．有偿合同

E．劳务合同

【答案】ADE

【解析】房地产经纪服务合同是指房地产经纪机构为促成委托人与第三方的房地产交易而提供有偿经纪服务，与委托人之间设立、变更、终止权利义务关系的协议，是房地产经纪服务委托人与房地产经纪机构就某一个经纪服务项目进行协商而达成一致的协议。即是房地产经纪服务的提供方与被服务对象关于房地产经纪服务这种劳务服务订立的合同，属于劳务合同。房地产经纪服务合同的特征有：①房地产经纪服务合同是双务合同；②房地产经纪服务合同是有偿合同；③房地产经纪服务合同为书面形式的合同。

75．房地产经纪执业的平等原则主要体现在（　　）。

A．房地产经纪人员在每宗经纪业务中的佣金分成比率一律相等

B．房地产经纪机构在每宗经纪业务中的佣金费率一律相等

C．房地产经纪活动当事人的法律地位平等

D．房地产经纪活动当事人的权利义务对等

E．房地产经纪机构之间应当公平竞争

【答案】CD

【解析】平等原则是指房地产经纪活动当事人，法律地位平等、权利义务对等，在充分协商达成一致的基础上，实现互利互惠的经济利益目的。这一原则包括两方面内容：①房地产经纪活动当事人的法律地位平等；②房地产经纪活动当事人的权利和义务对等。

76．房地产经纪执业的合法原则主要体现在（　　）。

A．房地产经纪执业行为必须合法

B．房地产经纪促成交易的房地产必须合法

C．从事房地产经纪活动的机构资质必须合法

D．从事房地产经纪活动的人员资格必须合法

E．国家保护房地产经纪活动当事人的合法权益

【答案】ABCD

【解析】房地产经纪机构和房地产经纪人员在进行任何房地产经纪活动时，都要以遵守法律、法规和规章为首要原则，主要体现在：①房地产经纪活动主体合法。从事房地产经纪活动的机构和人员必须具备相应的条件，即主体资格必须合法。②房地产经纪活动客体合法，即房地产经纪活动服务对象和标的房地产必须合法。③房地产经纪行为必须合法。

77．房地产经纪机构发布的广告不得含有（　　）。

A．能为入住者办理孩子升学的承诺

B．房地产升值或投资回报的承诺

C．风水、占卜等内容

D．商品房项目位置示意图

E．房地产项目距离市中心的距离

【答案】ABC

【解析】房地产广告不得含有下列内容：①升值或者投资回报的承诺；②以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；③违反国家有关价格管理的规定；④对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传；⑤不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚；⑥不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果；⑦不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。

78．减少房地产经纪纠纷的主要手段包括（　　）。

A．制订和推广使用房地产经纪服务示范合同

B．制订房地产经纪服务标准，明确服务要求

C．及时处理纠纷投诉

D．降低收费标准

E．降低房地产经纪人员的佣金提成比例

【答案】AB

【解析】目前，我国房地产经纪行业主管部门主要可以通过以下手段来规避房地产经纪纠纷：①制订推行示范合同文本，有利于合同当事人通过比较，改变交易陋习和不自觉地违法、违规、违约行为；②制定服务流程和服务标准，明确服务要求和内容，有利于提高房地产经纪行业的服务水平，树立良好的企业与行业形象；③加强房地产经纪服务收费管理；④加强房地产经纪行业信用管理；⑤加大行业管理的行政处罚力度，提高房地产经纪机构不规范操作的违规成本；⑥增强房地产经纪人员的守法意识；⑦定期组织培训和考核，提高经纪机构和人员业务素质。

79．我国房地产经纪行业监管的方式包括（　　）。

A．现场巡查

B．专家评审

C．合同抽查

D．投诉受理

E．房地产经纪资信评价

【答案】ACD

【解析】目前我国房地产经纪行业监管的方式主要有：现场巡查、合同抽查、投诉受理等。

80．我国房地产经纪行业监管中事前管理的主要内容包括（　　）。

A．房地产经纪人员的职业资格管理

B．房地产经纪机构的财务管理

C．房地产经纪机构的备案管理

D．房地产经纪机构的运营管理

E．房地产经纪行为的监管

【答案】ACE

【解析】我国房地产经纪行业监管内容包括：①事前管理，包括：a．房地产经纪人员职业资格管理；b．房地产经纪机构的登记和备案管理。②事中管理，主要包括：a．现场检查；b．合同管理（网上签约和合同备案）；c．资信评价；d．信用档案信息公示；e．收费管理；f．交易资金监管等。③事后管理，主要是业务纠纷调处、投诉处理和对违法违规行为的处罚。

三、综合分析题（共20小题，每小题2分。每小题的备选答案中有1个或1个以上符合题意。错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）

（一）

2004年以来，某市的商品房价格迅速上涨，一度形成恐慌性抢购的市场局面。市民张某连续购买了多套商品住房。但他既不自住，也不出租。只想价格更高后卖出。随着房价上涨，该市的房价租金比也大幅上涨，有人认为该市房地产泡沫严重，但也有人认为房价收入比并不高，房价合理。2010年，该市的房地产市场因调控等原因进入低谷期，很多房地产开发企业为了尽快销售房屋，同时请2～3家房地产经纪机构代理销售其商品房，并在广告中承诺买房送轿车、送户口、送装修和家具等。

81．张某的购房需求属于（　　）。

A．消费需求

B．投资需求

C．投机需求

D．刚性需求

【答案】C

【解析】根据购买者购买房地产的目的或动机，可将房地产需求分为以下类型：①自用性需求，又称自住需求、消费需求，又可分为刚性需求和改善性需求，是购买房地产后自己使用的需求，即“为用而买”的需求。②投资性需求。它是购买房地产后主要以出租来获得回报的需求，即“为租而买”的需求。③投机性需求。它是“为卖而买”的需求，特别是发生在投机者对未来的房地产价格看涨时而购买房地产，甚至出现疯狂的抢购、囤积居奇。本案例中，张某购房既不自住，也不出租，只为价格更高后出卖，属于投机需求。

【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。

82．关于该市是否有房地产泡沫的说法，正确的为（　　）。

A．只要有需求，就没有泡沫，因此该市的房地产并没有泡沫

B．衡量是否有泡沫的简单指标是房价租金比，因此该市的房地产有泡沫

C．衡量是否有泡沫的有效指标是房价收入比，因此该市的房地产没有泡沫

D．房地产市场进入低谷期是调控造成的，因此该市的房地产不存在泡沫

【答案】B

【解析】判断房地产价格是否有泡沫的方法，是看房地产市场价格是否持续且很高地脱离房地产实际价值。简单的衡量指标有房价与房租之比（又称毛租金乘数、租售比价）、入住率（或空置率）。从房价与房租之比来看，在房租由市场决定并且在经济正常发展的情况下，房价与月房租之间有一个合理的倍数，一般为120倍左右。如果房价与月房租之比大大高于这个数字，则说明房价有泡沫。因为房租比房价更能反映真实的房地产供求状况。从入住率来看，之所以出现房价泡沫，是因为许多人买房不是为了住，而是等待时机转卖。因此，不论房屋购买之后是房主自用还是出租，只要有人使用，房价泡沫的危险就不大；相反，虽然房屋有人购买，但如果没有人使用，就存在房价泡沫的危险。

【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。

83．该市的房地产市场进入低谷期后，将会呈现出的特征有（　　）。

A．买卖交易量很小

B．市场租金上涨很快

C．市场租金降到谷底，基本维持恒定

D．房地产开发项目的开工率很低

【答案】ACD

【解析】低谷期需求继续减少，新的供给很少产生或不再产生。低谷期的主要特征有：①成交量很小，市场非常冷清；②房地产开发项目开工率低；③自用性需求依市场惯性减少，房租下降。

【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。

84．房地产开发企业同时请2～3家房地产经纪机构代理销售的行为属于（　　）。

A．指定代理

B．卖方代理

C．法定代理

D．委托代理

【答案】D

【解析】根据代理产生的根据，民事代理可分为法定代理、指定代理和委托代理。房地产代理是以房地产经纪服务委托人确定委托代理权限和房地产经纪机构接受授权的房地产经纪服务合同而产生的，属于委托代理。因此，房地产经纪机构及人员的代理行为受经纪服务合同规定的代理权限限制，合同未规定的内容，代理人无权处理。

85．商品房销售广告中，不属于违规内容的是（　　）。

A．买房送轿车

B．买房送户口

C．买房送装修

D．买房送家具

【答案】ACD

【解析】房地产广告不得含有下列内容：①升值或者投资回报的承诺；②以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；③违反国家有关价格管理的规定；④对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传；⑤不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚；⑥不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果；⑦不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。

（二）

侯某和吕某大学毕业后同时进入甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）工作。侯某特别喜欢这个工作，但吕某觉得房地产经纪是社会底层人干的活，对自己的职业前景缺乏信心。侯某一直开导和鼓励吕某，吕某才没有辞职。后来，两个人都取得了房地产经纪人资格。

2010年，甲机构指派侯某和吕某分别办理经纪业务，侯某所承办业务的委托人是一位本地人，对方要求甲机构提供房屋出售的媒介服务。吕某所承办业务的委托人是一位外地人，对方要求甲机构以其名义出售一套高档住宅。在开展业务前，吕某要求委托人预付了20%的佣金，并约定如果未成交将退还佣金。1个月后，侯某和吕某所承办的两宗业务都完成了，侯某分别向委托人和购房人收取了佣金；吕某向委托人收取了另外80%的佣金，同时也向购房人收取了一定数量的佣金。

86．在就业之初，吕某缺乏房地产经纪人应当具备的心理素质为（　　）。

A．自知、自信

B．乐观、开朗

C．积极、主动

D．坚韧、奋进

【答案】A

【解析】房地产经纪人员应具备的心理素质有：①自知、自信；②乐观、开朗；③积极、主动；④坚韧、奋进。其中，自知，是指对自己的了解。房地产经纪人对自己的职业应有充分而正确的认识，要对这一职业的责任、性质、社会作用和意义、经济收益等各个方面有一个全面和客观的认识。自信，对于房地产经纪人员来讲，是指在自知基础上形成的一种职业荣誉感、成就感和执业活动中的自信力。本案例中，吕某认为自己的职业没有前途是缺乏自知、自信的心理素质的表现。

87．关于侯某开展房地产经纪活动的说法，正确的是（　　）。

A．侯某提供的是房地产媒介居间服务

B．侯某提供的是房地产代理服务

C．侯某不能以委托人的名义开展业务

D．侯某应当以实现委托人房屋的最高出售价为己任

【答案】A

【解析】房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的经纪行为。在居间活动中，房地产经纪人员始终是中间人，既不能以一方的名义，也不能以自己的名义或为委托人的利益而充当与第三人订立合同的当事人。本案例中，侯某的委托人要求提供房屋出售的媒介服务，属于媒介居间服务。

88．关于吕某开展房地产经纪活动的说法，正确的是（　　）。

A．吕某提供的是房地产信息居间服务

B．吕某提供的是房地产卖方代理服务

C．吕某出售住宅过程中产生的费用应有委托人承担

D．吕某可以代表甲机构与委托人签订房屋出售经纪服务合同

【答案】BCD

【解析】B项，房地产代理是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为。案例中，吕某的委托人要求代理销售一高档住宅，其代理属于房地产卖方代理服务。C项，房地产经纪人受被代理人的委托处理事务，房地产经纪人在处理事务的过程中所发生的费用应当由被代理人承担。本案例中，吕某接受委托人委托销售房屋，其间因销售房屋产生的费用应该由委托人承担。D项，房地产经纪服务合同的乙方必须是依法设立的房地产经纪机构，而不是房地产经纪人员，但房地产经纪服务合同必须由登记在该机构的一名房地产经纪人或两名房地产经纪人协理在合同上签章。房地产经纪机构是房地产经纪活动的第一责任主体，在房地产经纪服务合同上签章的房地产经纪人员是特定房地产经纪服务项目的第二责任主体。本案例中，吕某是甲机构的房地产经纪人，可以代表甲机构与委托人签订房屋销售经纪服务合同。

89．吕某享有的权利为（　　）。

A．要求委托人提供与出售住宅有关的资料

B．自行调整出售住宅的价格

C．依法维护委托人的合法权益

D．依法发起设立新的房地产经纪机构

【答案】AD

【解析】房地产经纪人员的权利包括：①依法发起设立房地产经纪机构的权利；②受聘于房地产经纪机构，担任相关岗位职务的权利；③执行房地产经纪业务的权利；④在经办业务的房地产经纪服务合同等业务文书上签名的权利；⑤要求委托人提供与交易有关资料的权利；⑥拒绝执行受聘机构或者委托人发出的违法指令的权利；⑦获得合理报酬的权利；⑧依法享有的其他权利。

90．关于侯某、吕某收取佣金的行为，不规范的地方为（　　）。

A．侯某向购房人收取佣金

B．侯某向委托人收取佣金

C．吕某预收佣金

D．吕某向购房人收取佣金

【答案】CD

【解析】代理活动中产生的权利和责任由委托人承担，经纪人只收取委托人的佣金。委托人支付佣金的义务以经纪合同所约定的交易达成为前提。除法律法规另有规定外，经纪人通常是在完成经纪服务后才能收取佣金。在房地产代理业务中，房地产经纪机构只能接受一方委托人的委托代理事务，同时也只能向委托人一方收取佣金。

（三）

2006年，张某为了加快发展，注销了其原有的房地产经纪事务所，新成立了甲房地产经纪公司（以下简称甲公司），甲公司共有5家全资门店，5家门店具有统一的识别系统。2010年8月，甲公司在业务迅猛发展的态势下，确定了如下发展战略：1）业务聚焦于高端住宅租赁市场；2）业务向附近的另外两个城市拓展；3）客户分级，实行客户集中管理；4）每届董事会中留出两个名额给房地产经纪人，让房地产经纪人为公司的发展出谋划策。

91．关于原房地产经纪事务所注销的说法，正确的是（　　）。

A．需要向工商行政管理部门办理登记注销手续

B．需要向原备案的房地产管理部门办理备案注销手续

C．逾期不办理备案注销手续的，视为未注销，将受到惩罚

D．逾期不办理备案注销手续的，视为自动注销

【答案】ABD

【解析】房地产经纪机构的备案证书被撤销后，应当在规定的期限内向所在地的工商行政管理部门办理注销登记。房地产经纪机构歇业或因其他原因终止经纪活动的，应当在向工商行政管理部门办理注销登记后30日内向原办理登记备案手续的房地产管理部门办理注销手续，逾期不办理视为自动撤销。

92．甲公司的经营模式为（　　）。

A．直营连锁模式

B．特许加盟连锁模式

C．独立经纪人模式

D．有店铺模式

【答案】AD

【解析】根据房地产经纪机构是否有店铺，可将房地产经纪机构的经营模式分为无店铺模式和有店铺模式两大基本类型；根据房地产经纪机构下属分支机构的数量及分支机构的商业组织形式，可将房地产机构的经营模式分为单店模式、多店模式和连锁经营模式，其中连锁经营模式又可根据房地产经纪机构与分支机构的关系分为直营连锁经营模式和特许加盟连锁经营模式。在连锁经营模式中，房地产经纪机构与直接从事经营活动的组织之间的关系有两种。直营连锁经营和特许加盟经营的外在形式都表现为统一的标识系统、统一的经营方式。其中，直营连锁经营模式表现之一是隶属关系，即直接从事经营活动的组织单元是房地产经纪机构出资设立的分支机构。本案例中，甲公司有五家全资门店，属于有店铺经营模式和直营连锁模式。

93．甲公司确定的发展战略类型为（　　）。

A．低成本战略

B．聚焦战略

C．跨地域市场扩张战略

D．跨专业市场扩张战略

【答案】BC

【解析】房地产经纪机构的经营战略选择有：①低成本战略；②聚焦战略；③一体化成长战略；④多样化战略。其中，聚焦战略是指把经营战略的重点集中在在一个特定的目标市场上，为特定的地区或特定的客户提供特殊的产品或服务。即指企业集中使用资源，以快速增加某种产品的销售额和市场占有率。本案例中，甲公司将业务聚焦于高端住宅市场，采用的是聚焦战略。房地产经纪机构的扩张战略选择有：①跨地域市场扩张战略；②跨专业市场扩张战略；③跨行业市场扩张战略；④综合性扩张战略。其中，跨地域市场扩张战略是指从其公司注册地城市向其他城市扩张的战略。本案例中，甲机构将业务向附近的另外两个城市拓展属于跨地域扩张战略。

94．甲公司采用的员工激励方式为（　　）。

A．目标激励

B．尊重激励

C．情感激励

D．参与激励

【答案】D

【解析】房地产经纪机构激励员工的方式有：①目标激励；②情感激励；③尊重激励；④参与激励。其中，参与激励是指通过让员工恰当地参与管理激励员工。现代人力资源管理的实践经验和研究表明，现代的企业员工都有参与管理的要求和愿望，创造和提供一切机会让员工参与管理是调动他们积极性的有效方法。因此，让员工恰当地参与管理，既能激励员工，又能为企业的成功获得有价值的意见。通过参与管理，形成员工对企业的归属感、认同感，可以进一步满足员工自尊和自我实现的需要。本案例中，甲公司每届董事会中留出两个名额给房地产经纪人，让房地产经纪人为公司的发展出谋划策，属于参与激励。

95．甲公司采用的客户管理方式，其优点为（　　）。

A．便于客户的分类管理

B．客户不易随房地产经纪人员的离职而流失

C．有助于房地产经纪人员快速掌握客户动向

D．有利于房地产经纪人员间的业务合作

【答案】AB

【解析】门店店内集中管理优点包括：①较易实施目标客户的分类管理；②能准确把握目标客户的分类，易于整理；③客户不易漏失。

（四）

甲房地产经纪门店（以下简称甲门店）为改善经营进行改革：在业务上，建立商圈信息档案，实行“商圈经营”；在门店形式上，对该门店进行重新装修。重新装修后的门店既能满足客户的需求又可体现行业的特点，业务量因此有了明显增加。某日，王某委托甲门店以100万元的价格为其出售一套住宅。房地产经纪人高某承办该业务，并发布了房源信息。之后，该住宅以110万元的价格出售给了李某。李某的家庭平均月收入为12500元。高某为李某预定了偿还比率为30%的住宅贷款方案。

96．商圈信息档案的主要内容包括商圈内的（　　）。

A．公共设施

B．道路交通状况

C．房地产的实物状况

D．房地产市场调控政策

【答案】ABC

【解析】各经纪门店应建立各自的商圈信息档案，内容包括：①区域概况（区域发展沿革、人文背景、人口结构与户数、商业设施、公园绿地、车位、学区、交通路线、景观等重要公共设施、重要机构与企业、城市规划动态；②街巷概况（街巷名称、街巷转角商店名称标示、街巷内住宅种类、住户状况、环境状况）；③物业概况（区域内楼盘／大楼名称、楼高、房龄、外观风格、特色、管理费的标准、区域内空地、空置房屋状况）；④住房市场行情（二手房房源及业主状况、房价、新建商品房预售或销售个案情况）。

【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。

97．根据甲门店装修后的效果，可以推断甲门店装修设计遵循了（　　）的原则。

A．注重形象宣传

B．注重个性化

C．注重人性化

D．注重艺术化

【答案】ABC

【解析】门店的形象设计与装潢，要符合房地产经纪行业的基本特征，并充分考虑客户的消费心理等因素。它必须符合下列基本原则：①符合经纪机构的形象宣传，根据经纪业务的经营特征，制定相应的装修措施。设计风格要与经纪机构的形象宣传、主色调等保持一致，尽量给人简约、干练的视觉感受。②注重个性化，设计风格要独具匠心、个性化、便于识别，做到“出众”但不“出位”。门店设计既要显示出房地产经纪行业的特点，又要显示出自身与众不同的个性追求。③注重人性化，门店设计要符合房地产经纪机构本身的目标客户群的“口味”，突出针对性，提升门店给客户带来的亲切感。

98．高某发布房源信息，应当（　　）。

A．订立房屋出售经纪服务合同

B．经王某书面同意

C．公布王某的联系方式

D．事先实地查看房屋

【答案】AB

【解析】承办房屋出售、出租经纪业务的，房地产经纪机构应当与委托人签订房地产经纪服务合同，并经委托人书面同意后，方可对外发布相应的房源信息或广告。房地产经纪机构发布所代理的新建商品房项目广告时，应当提供委托证明。房源信息或者房地产信息必须真实、合法，不得欺骗和误导公众，特别对于能否实地查看待售的房屋，房地产经纪人员应当在房源广告中据实披露，不得作不实宣传。

99．该套住宅售价超出的10万元应当（　　）。

A．归王某所有

B．归甲门店所有

C．在王某和甲门店之间分配

D．在王某和高某之间分配

【答案】A

【解析】代理是指经纪人在受托权限内，以委托人的名义与第三方进行交易，并由委托人承担相应法律责任的经济行为。经纪活动中的代理，是一种商事代理活动，即代理人根据与被代理人达成的经纪合同，按照合同规定的范围、程度、时间从事商品交易活动的行为。代理活动中产生的权利和责任由委托人承担，经纪人只收取委托人的佣金。本案例中，住宅超出售价的10万元的权利属于委托人，应归王某所有。

100．关于李某住房贷款方案的说法，正确的是（　　）。

A．李某的借款金额为330000元

B．李某的还款本息和为330000元

C．李某的月还款额为3750元

D．李某的年还款额为45000元

【答案】C

【解析】偿还比率又称收入还贷比，指借款人分期偿还额占其同期收入的比率。本案例中，李某的家庭平均月收入为12500元，高某为李某预定了偿还比率为30%的住宅贷款方案。即李某每月家庭平均收入的30%需还款，即李某的月还款额为：12500×30%=3750（元）。根据月还款额可以计算李某的年还款额为：3750×12=45000（元）。AB两项，由于不知李某的借款年限和还款方式，其借款总额、还款本息和均无法计算。