二、基于抵押权而对租金债权进行的物上代位

就作为占有担保的不动产质权而言，承认其享有收益的权利属于此种担保权本来的效力之一（日本《民法》第356条），但就作为非占有担保的抵押权而言，至少在抵押实行之前，抵押权的效力无法及于作为担保标的物的不动产的收益（孳息）（旧日本《民法》第371条）。而且，对于租金债权是否可以进行物上代位，在战前，因为《民法》第304条第1款的条文中列举了“债务人因租赁而取得的金钱”，因而，肯定说占据了多数。同时，就租金而言，其也被拟制解释为“交换价值的逐渐具体化”（我妻荣）。但是，抵押权属于非占有担保，由抵押人对抵押财产进行使用收益。由此来看，允许对租金债权进行物上代位的学说违反了抵押权的本质。故而，否定对租金债权进行物上代位的学说逐渐成为占据压倒地位的主流学说。

就此而言，在日本最高裁判所1989年的判决中[3]，因泡沫经济的破灭而导致不动产市场低迷，为了应对金融机构所提出的以租金对担保不动产的拍卖价格下跌的部分进行补充的需求，允许基于抵押权而对租金债权（在该判决中是指“寄存租金的返还请求权”）进行物上代位。最高裁判所认为，在非占有担保这一点上，抵押权与先取特权并无二致，即使允许对租金（使用的对价）行使抵押权，也不会对抵押设定者的使用造成妨害，因而，没有理由否定对租金债权的物上代位。

此外，就租金债权而言，其作为基于抵押权而进行物上代位的客体，在债务人（抵押设定者）以其为第三人设定债权让与担保的案例中，在确立抵押权人与债权受让人之间的优先顺位之时，最高裁判所认为，鉴于抵押权的效力及于物上代位的目的债权这一内容已经由抵押权设定登记而得以公示，如果允许具备对抗要件的债权转让优先于物上代位，那么，抵押权设定者就可以在抵押权人扣押之前通过债权转让而轻易地免除物上代位权的行使，这将对抵押权人的利益造成不当损害。基于此，最高裁判所认为，应当采纳“登记时基准说”，使基于抵押权而进行的物上代位获得优先实现[4]。

另据2003年担保法及执行法的修改，就抵押权而言，在债务不履行后，抵押权的效力及于作为法定孳息的租金债权（《民法》第371条）。《民事执行法》第180条第2项所规定的“担保不动产收益执行”，作为新设的抵押权实行程序之一，正是以该条规定作为实体法上的依据。但鉴于就租金债权进行物上代位的规定与此并存，在《民事执行法》第180条以及第93条之四的第1款中，相应地对“担保不动产收益执行的开始”以及“因租金债权的物上代位而进行的扣押”的内容进行了调整。

然而，就《民法》第371条与“租金债权的物上代位”（《民法》第372条）之间的关系而言，则委由解释论加以解决。对此，分为甲说和乙说两种观点。甲说认为，《民法》第371条不过是作为担保不动产收益执行的依据而已，对租金债权进行物上代位与《民法》第371条的规定无关，其是由《民法》第372条及第304条加以规定的。而乙说则认为，依据《民法》第371条，债务不履行后，抵押权的效力及于租金债权，故而，《民法》第372条及第304条是以此为前提而认可对租金债权进行物上代位的。