问题35 保险公司的资金投资抵押合同能否予以登记^[14]

【问题】

A公司为一家保险公司，计划以一笔保险资金投资B企业并收取固定投资收益。经协商，B企业欲以其一宗土地为抵押获取这笔投资资金。双方拟定资金投资合同和抵押合同后，到当地国土资源管理部门申请土地抵押登记，但国土部门以保险公司不是经中国银行监督管理委员会批准取得《金融许可证》的金融机构为由不予登记。A公司则认为其有合法的保险经营许可证以及正式的投资和抵押合同，并且业务模式与银行贷款模式相似，国土资源管理部门应该给予登记，并欲与B企业一起向法院提起行政诉讼。

【解答】

本案主要涉及土地抵押登记申请主体资格的问题。

关于土地抵押登记申请主体资格的问题，是土地登记实践中操作比较复杂的问题。根据《贷款通则》第六十一条的规定，各级行政部门和企事业单位、供销合作社等合作经济组织、农村合作基金会和其他基金会，不得经营存贷款等金融业务。企业之间不得违反国家规定办理借贷或者变相借贷融资业务。这就明确禁止了企业之间的资金拆借行为，企业之间的资金借贷合同因为其内容违法而无效。主债权债务合同无效，作为其从合同的抵押合同自然也无效，国土资源管理部门应该不予登记。一般情况下，直接涉及资金主合同的土地抵押，除银行等金融机构与土地使用权人之间的抵押合同可以登记外，地方国土资源管理部门对其他申请主体一般不予登记。

2012年，国土资源部下发《关于规范土地登记的意见》（国土资发〔2012〕134号，以下简称《意见》），意见系统提出了加强土地登记规范化建设的要求，其中“五、规范土地抵押登记”部分规定“依据相关法律、法规规定，经中国银行业监督管理委员会批准取得《金融许可证》的金融机构、经省级人民政府主管部门批准设立的小额贷款公司等可以作为放贷人申请土地抵押登记”。这条规定的出台背景与金融领域的改革和发展息息相关，随着金融创新的发展，金融领域出现了取得《金融许可证》的非银行类金融机构以及经批准设立的小额贷款公司，这类公司或机构经批准可以经营人民币贷款业务，而这类公司或机构在贷款时一般均会选择土地、房屋等价值稳定的不动产作为抵押物，由于这类人民币贷款业务已经获得法律认可，主合同合法，那么对这类抵押贷款的抵押合同自然也应该给予登记。《意见》中的规定，突破了此前仅为银行为债权人的抵押办理登记的局限，将抵押登记的申请人资格放宽到了取得《金融许可证》的金融机构以及经批准的小额贷款公司。

本案中A公司作为保险公司，明显不是《意见》中所提到的取得《金融许可证》的金融机构或者小额贷款公司，现阶段，其所经营的资金投资并收取固定收益的业务虽然已经获得法律认可，但不属于《意见》所放宽的可以办理土地抵押登记的范畴，国土资源管理部门不予登记是符合国土资源管理相关规定的。但实践中，我们也了解到有的城市对于这种保险资金投资并用不动产尤其是储备土地做抵押的情况再经过严格审查并符合相关抵押登记要求后给予了登记，而法院人员也认为法院认定合同无效应该以法律、行政法规效力性强制性规定为前提，《贷款通则》仅属于人民银行的部门规章，其有关规定不能构成合同无效的理由，也就是本案所提到的保险资金投资主合同是否有效的条件。如果主合同有效，登记机关很难对主合同有效的抵押合同不登记给予充分的理由。

可以说，无论是法院等司法部门，还是国土部门，均对这一问题有不同看法和要求。可以确定的是，下一步，随着金融创新发展以及人民币存贷款业务的逐步放开，抵押登记申请主体也会获得进一步放宽。

（胡卉明）