第三章 登记程序

【本章说明】本章是关于不动产登记程序的规定。本章共九条。其中，第十四条规定了登记申请，第十五条规定了现场申请和登记申请的撤回，第十六条规定了申请材料的提交，第十七条规定了登记机构的受理，第十八条规定了登记机构的查验，第十九条规定了登记机构实地查看和调查，第二十条规定了登记机构办理不动产登记的期限，第二十一条规定了登簿和发证，第二十二条规定了不予登记的情形。

第十四条 登记申请

因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。

属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：

（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；

（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；

（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；

（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；

（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；

（六）申请更正登记或者异议登记的；

（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。

□ 条文解读

本条规定了依申请登记的原则，无论是单方申请还是双方申请，都应当依据当事人的申请启动登记程序。但是，依申请登记原则也存在例外情况，对于法律法规另有规定的可以依职权进行登记的情形，登记机构可以在当事人未申请的情况下进行登记。主要包括查封登记、可依职权进行的注销登记、因已登记的不动产所在地的名称发生变化进行的变更登记。

本条第1款明确了不动产登记以共同申请为原则。共同申请是不动产登记申请的一般方式，主要适用于因法律行为而产生物权变动的情形，如房屋买卖、交换、赠与、抵押等，这些行为都属于民事法律行为中的双方法律行为，需要双方意思表示一致才能成立。为了查清登记事实，减少登记错误和赔偿，提高登记结果的准确性和权威性，降低因登记错误而产生的赔偿风险，不动产登记应该由双方当事人共同向登记机关申请。共同申请是不动产登记申请的一般方式，也是我国登记实务所采用的通常做法，单方申请只是例外。其中涉及第三人的，还应该征得第三人的意见。

关联参见

《物权法》第31条；《土地登记办法》第45条第2款、第50条、第55条、第63条；《房屋登记办法》第35条、第41条

第十五条 现场申请和登记申请撤回

当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。

不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。

□ 条文解读

申请人应当采用书面形式撤回申请，撤回申请的书面材料中需要明确表示撤回申请的意思，但无需陈述撤回申请的理由。在共同申请的情形下，应当由申请登记的当事人双方共同向登记机构出具撤回申请请求书；在代理申请的情形下，应当由代理人向登记机构出具申请人撤回申请的授权文书。如果撤回申请的表示不符合上述形式要求，登记机构仍然可以按照法定程序完成登记。

□ 应用

3.共同申请登记的撤回是否需申请登记的当事人双方共同提出？

比如，甲与乙签订房屋买卖合同，将甲名下的A房屋出卖给乙，二人共同到不动产登记机构申请了房屋所有权转移登记，在登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿之前，甲方或者乙方要求撤回登记申请，而另一方不同意撤回的，为了平衡当事人的利益，登记机构应当中止登记程序，在当事人共同同意撤回申请、不再撤回申请，或者法院、仲裁机构确认权利归属后，再作出同意撤回申请或者继续登记行为的决定。

再比如，共同继承登记中，一个继承人撤回登记申请不能影响他人的登记申请，登记机构应该准许该撤回，但其他人的申请仍要发生法律效力。

第十六条 申请材料

申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：

（一）登记申请书；

（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；

（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；

（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；

（五）与他人利害关系的说明材料；

（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。

不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。

□ 条文解读

本条明确了我国不动产登记在登记材料的提交上实行自我举证制度，是汇集《物权法》《土地登记办法》《房屋登记办法》等对申请材料虚假责任的规定作出的，是对《条例》颁布前的做法的沿袭，有利于保持登记工作的延续性。

□ 应用

4.本《条例》对申请登记提交材料的要求中提到的“其他材料”是否需要公示？

其他必要材料主要包括两类：一类是其他有关的法律法规规定，例如房屋转移登记，根据《契税暂行条例》要求应当先税后证，当事人须先提交契税完税凭证才能办理登记。另一类是地方针对本地实际提出的明确的材料要求。不同地方由于具体情况不同，需提交的其他必要材料也不相同。正是各登记机构结合本地实际情况规定需要提交的材料不同，使当事人申请登记时提交的材料没有统一的标准，在一定程度上造成了登记申请人的不便，因此对这部分材料的目录和示范文本更应该进行公示，否则就会使公示的便民性名存实亡。因此，“其他材料”也应当纳入登记申请人应提交的材料在材料目录和示范文本中一并公示。

关联参见

《物权法》第11条、第21条；《土地登记办法》第9条；《房屋登记办法》第11条第3款；《林木和林地权属登记管理办法》第5条；《水域滩涂养殖发证登记办法》第5条；《土地增值税暂行条例》第12条；《契税暂行条例》第11条

第十七条 受理

不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：

（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；

（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；

（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；

（四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。

不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。

□ 条文解读

登记申请人提交登记材料后，不动产登记机构需对登记申请进行审查，确定是否受理申请人提出的不动产登记申请。在这一环节中，登记人员需要对申请材料进行形式上的审查，包括申请登记事项是否属于本登记机构职责范围、材料是否齐全、是否符合法定形式，对明显不符合登记条件的申请，要么不予受理，要么作出其他补正要求。通过这一程序，登记机构可以提前将那些明显不合法的登记申请排除，大大减轻其后的审查环节的工作量。

第十八条 查验

不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：

（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；

（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；

（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。

□ 条文解读

不动产登记机构受理不动产登记申请应当查验的内容。

一是不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致。判断不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致，通常可以通过审查测绘报告来进行。在不能单凭测绘报告等书面文件判断的情况下，登记机构工作人员认为有必要时可以实地查看，如房屋所有权首次登记的情况等，在本《条例》第19条有所规定。

二是权属来源证明材料和有关证明文件与申请登记的内容是否一致。权属来源证明材料包括不动产权属证书和登记证明等能够证明申请人不动产物权来源的证明材料。首先，登记机构要审查属于权属来源证明材料的不动产权属证书和登记证明的真实性。权属证书和登记证明是由登记机构发放的，且具有一定的防伪功能，登记机构有能力也应当识别权属证书和登记证明是否真实。其次，登记机构的工作人员要就权属来源证明材料和有关证明文件与申请登记的内容的一致性进行检验，通过与登记申请书等材料的比对，至少保证这些材料在表面上内容是一致的。

三是登记申请是否违反法律、行政法规的规定。如果申请登记事项违反的是地方性法规和部门规章或者有关文件的规定，则不一定不予登记，而需要进行进一步的审查才能判断。这一审查要求对登记机构登记人员的业务水平提出了较高要求，需要登记人员熟知相关的法律法规才能完成。

第十九条 实地查看和调查

属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：

（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；

（二）在建建筑物抵押权登记；

（三）因不动产灭失导致的注销登记；

（四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。

对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。

不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。

□ 条文解读

本条第一款明确规定了不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看的情形。

一是房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记。办理房屋初始登记时，登记机构可以到实地查看，范围包括：房屋坐落、占地范围与土地使用权证明上所记载的房屋用地情况是否一致；房屋与申请人提交的建设工程符合规划的证明材料记载的房屋是否一致；房屋与已竣工的证明材料记载的情况是否一致。

二是在建建筑物抵押权登记。在建建筑物抵押权登记的实地查看主要包括两方面内容：一是对已建成的部分是否真实存在进行查看；二是对项目的名称、坐落等进行核实。若有必要，房屋登记机构应当对已进行实地查看的情况通过文字或拍照的方式予以记录保存。

三是因不动产灭失导致的注销登记。不动产实际上已经不存在，但权利人并未主动申请注销登记，此时登记簿上记载的信息与不动产的真实状况是不相符的。若原权利人在利益驱动下利用此漏洞将登记簿上记载的实际上已不存在的不动产进行转移、抵押等处分，就极易产生扰乱不动产交易市场，侵犯第三人合法权益的后果。为了更好地保护相对人既有的所有权和共有权，在办理因不动产灭失导致的注销登记申请时，房屋登记机构可以进行实地查看。

第二十条 登记期限

不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。

□ 条文解读

需要注意的是，本条所规定的审查时限并不包括公告的时间。公告并非不动产登记的必经程序。如果登记机构在进行审查时需要公告，或者法律法规有明确的规定需要公告的，公告的时间应当另行计算。实践中，公告的时间也没有计算到登记时限内。如《房屋登记办法》第23条第2款明确规定：“公告时间不计入前款规定时限。因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的一倍。”

关联参见

《房屋登记办法》第23条第2款

第二十一条 登簿和发证

登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。

不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。

□ 条文解读

本条第2款是颁证的规定，明确了登记完成后不动产登记机构应当依法向申请人核发统一的不动产权属证书或者登记证明。实行统一登记后，由不动产登记机构依法向申请人核发统一的不动产权属证书或登记证明，改变了多部门管理的乱象，便利了不动产交易，是便民原则的重要体现。

□ 应用

5.为何需要向登记申请人发放相应的不动产权属证书或者登记证明呢？

一是可以证明不动产登记机构完成了登记行为，是登记程序终结的标志。二是可以最直接证明权利人对相应不动产享有的权利。不动产登记机构向登记申请人发放的相应不动产权属证书或者登记证明由登记申请人保管，在需要证明不动产权利状况时可以直接出示，便利了不动产权利交易。三是可以起到保障登记活动安全的作用。向登记申请人发放相应的不动产权属证书或者登记证明可以防止登记机构及其工作人员擅自对登记簿的内容进行篡改。因此，我国实行的是不动产登记发证制度，不动产登记机构除在登记簿上对登记事项进行记载外，还需向不动产权利人颁发由国家统一印制的不动产权属证书或者发给登记证明。

关联参见

《土地登记办法》第17条；《房屋登记办法》第25条

第二十二条 不予登记

登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：

（一）违反法律、行政法规规定的；

（二）存在尚未解决的权属争议的；

（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；

（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

□ 条文解读

本条明确规定了登记机构在何种情况下应当作出不予登记的决定。凡符合本条规定的几种情况的，表明登记申请事项存在根本性的缺陷或者在登记申请时不存在补救的可能，不动产登记机构应当不予登记。

抵押权的期限一般与主债权的期限相同。抵押权期限超过主债权期限的应当不予登记。

关联参见

《土地管理法》第16条；《农村土地承包法》第20条；《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条；《海域使用管理法》第25条；《物权法》第161条；《国土资源部关于进一步规范土地登记工作的通知》第5条；《国土资源部关于贯彻实施〈土地登记办法〉进一步加强土地登记工作的通知》第2条