一、不动产登记在物权法和登记法中的不同含义

国务院发布的《不动产登记暂行条例》中提到，制定条例的法律根据是物权法。确实，《物权法》第二章中规定了不动产登记制度。但是这两者之间到底是什么关系？不动产登记这个名词，在这两个不同的法律中的含义是一样的吗？这就是需要我们必须首先回答的问题。

在法学上，不动产登记包括两层含义，一个是物权法上的含义，另一个是不动产登记法上的含义。这两个立法中所说的不动产登记含义有密切的关联，但是又不是一回事。

物权法上所说的不动产登记是指不动产登记与否的事实状态。物权法上的关注点是不动产物权是否已经登记这样一个事实，这个事实是人民法院或者其他机构裁判物权案件的根据。在涉及物权的诉讼过程中，如果某项物权或者其他可以纳入登记的权利已经纳入不动产登记，则法院必须对该项已经登记的物权或者权利给予充分保护。如果不动产物权或者权利没有登记，根据物权法的规定要么该项物权不生效，要么生效但却不产生对抗第三人的效力。因此，在物权法意义上，要点是看该项权利的变动是不是已经进行了登记这个事实。我国《物权法》第十六条规定不动产登记簿是物权归属和内容的根据，依据这个规则，法院在裁判物权比如一座房屋的所有权的归属时，可以首先依据不动产登记簿是否已经记载了这一权利来做出判断。

不动产登记条例上所说的不动产登记，是登记机关实施登记的流程、过程，也就是法律上所说的登记程序。该条例要规定的，是登记机关怎样进行不动产登记的工作程序，内容主要是可以纳入不动产登记的权利类型、不动产登记的基本原则、登记管辖权、一般登记程序和特殊登记程序这些问题。具体地说，不动产登记条例要规定谁来申请登记、谁接受申请人并建立不动产登记簿来予以登记、在哪个主管机构登记、不同的权利进行什么种类的登记、登记的法律责任等事项。从这些立法内容看，不动产登记条例就是一个关于不动产登记的程序性法律。

总之，物权法说到不动产登记，是看有没有登记这一事实；而不动产登记条例中所说的登记，是如何登记的程序。所以物权法意义上的不动产登记法是不动产权利的实体法，或者说是物权实体法；而不动产登记条例是不动产权利如何变动的程序法，或者说是物权程序法。