2.3　勘察设计招标投标

2.3.1　勘察招标概述

招标人委托勘察任务的目的是为项目选址和进行设计工作取得现场的实际依据资料，有时可能还要包括某些科研工作内容。

（1）委托工作内容

由于房地产开发项目的性质、规模、复杂程度以及建设地点的不同，设计前所需的勘察也就各不相同，有下列8大类别：

①自然条件观测；

②地形图测绘；

③资源探测；

④岩土工程勘察；

⑤地震安全性评价；

⑥工程水文地质勘察；

⑦环境评价和环境基底观测；

⑧模型试验和科研。

（2）勘察招标的特点

如果仅委托勘察任务而无科研要求，委托工作大多属于用常规方法实施的内容。任务明确具体，可以在招标文件中给出任务的数量指标，如地质勘探的孔位、眼数、总钻探进尺长度等。

勘察任务可以单独发包给具有相应资质的勘察单位实施，也可以将其包括在设计招标任务中。由于勘察工作所取得的工程项目所需技术基础资料是设计的依据，必须满足设计的需要，因此将勘察任务包括在设计招标的发包范围内，由具有相应能力的设计单位完成或由其再去选择承担勘察任务的分包单位，对招标人较为有利。勘察设计总承包与分为两个合同分别承包比较，不仅在合同履行过程中招标人和监理单位可以摆脱实施过程中可能遇到的协调义务，而且能使勘察工作直接根据设计需要进行，满足设计对勘察资料精度、内容和进度的要求，必要时还可以进行补充勘察工作。

2.3.2　设计招标概述

设计的优劣对房地产项目建设的成败有着至关重要的影响。以招标投标方式委托设计任务，是为了让设计的技术和成果作为有价值的商品进入市场，打破地区、部门的界限开展设计竞争，通过招标择优确定实施单位，达到拟建项目能够采用先进的技术和工艺、降低工程造价、缩短建设周期和提高投资效益的目的。设计招标的特点是投标人将招标人对项目的设想变为可实施方案的竞争。

（1）招标发包的工作范围

一般工程项目的设计分为初步设计和施工图设计两个阶段进行，对技术复杂而又缺乏经验的项目，在必要时还要增加技术设计阶段。为了保证设计指导思想连续地贯彻于设计的各个阶段，一般多采用技术设计招标或施工图设计招标，不单独进行初步设计招标，由中标的设计单位承担初步设计任务。招标人应依据工程项目的具体特点决定发包的工作范围，可以采用设计全过程总发包的一次性招标，也可以选择分单项或分专业的发包招标。

（2）设计招标特点

设计招标不同于项目实施阶段的施工招标、材料供应招标、设备订购招标，其特点表现为承包任务是投标人通过自己的智力劳动，将招标人对建设项目的设想变为可实施的蓝图。因此，设计招标文件对投标人所提出的要求不那么明确具体，只是简单介绍房地产项目的实施条件、预期达到的技术经济指标、投资限额、进度要求等。投标人按规定分别报出项目的构思方案、实施计划和报价。招标人通过开标、评标程序对各方案进行比较选择后确定中标人。

（3）设计招标文件

方案竞选的设计招标文件是指导投标人正确编标报价的依据，既要全面介绍拟建工程项目的特点和设计要求，还要详细提出应当遵守的投标规定。

招标文件通常由招标人委托有资质的中介机构准备，应包括以下几方面内容。

①投标须知。包括所有对投标要求的有关事项。

②设计依据文件。包括设计任务书及经批准的有关行政文件复印件。

③项目说明书。包括工作内容、设计范围和深度、建设周期和设计进度要求等方面的内容，并告知建设项目的总投资限额。

④合同的主要条件。

⑤设计依据资料。包括提供设计所需资料的内容、方式和时间。

⑥组织现场考察和召开标前会议的时间、地点。

⑦投标截止日期。

⑧招标可能涉及的其他有关内容。

（4）对投标人的资格审查

无论是公开招标时对申请投标人的资格预审，还是邀请招标时采用的资格后审，审查基本内容相同。

①资格审查。从证书的种类、证书级别、允许承接的任务范围等方面对投标人的资格进行审查。

a.证书的种类。国家和地方建设主管部门颁发的资格证书，分为《工程勘察证书》和《工程设计证书》。如果勘察任务合并在设计招标中，投标人必须同时拥有两种证书。若仅持有《工程设计证书》的投标人准备将勘察任务分包，则必须同时提交分包人的《工程勘察证书》。

b.证书级别。工程勘察资质分为工程勘察综合资质、工程勘察专业资质、工程勘察劳务资质。工程勘察综合资质只设甲级。工程勘察专业资质设甲级、乙级，根据工程性质和技术特点，部分专业可以设丙级。工程勘察劳务资质不分等级。工程设计资质分为工程设计综合资质、工程设计行业资质、工程设计专业资质和工程设计专项资质。工程设计综合资质只设甲级。工程设计行业资质、工程设计专业资质、工程设计专项资质设甲级、乙级，根据工程性质和技术特点，个别行业、专业、专项资质可以设丙级，建筑工程专业资质可以设丁级。不允许低资质投标人承接高等级工程的勘察、设计任务。

c.允许承接的任务范围。由于工程项目的勘察和设计有较强的专业性要求，还需审查证书批准允许承揽工作范围是否与招标项目的专业性质一致。

②能力审查。判定投标人是否具备承担发包任务的能力，通常审查人员的技术力量和所拥有的技术设备两方面。人员的技术力量主要考查设计负责人的资质和能力，以及各类设计人员的专业覆盖面、人员数量、各级职称人员的比例等是否满足工程设计的需要。审查设备能力，主要是审核开展正常勘察或设计所需的器材和设备在种类、数量方面是否满足要求。不仅看其总拥有量，还应审查完好程度和在其他工程上的占用情况。

③经验审查。通过投标人报送的最近几年完成工程项目表，评定投标人的设计能力和水平。侧重于考查已完成的设计项目与招标工程在规模、性质、形式上是否相适应。

（5）评标

①设计投标书的评审。主要从以下几个方面进行评审。

a.设计方案的优劣。设计方案评审内容主要包括：设计指导思想是否正确；设计方案是否反映了国内外同类工程项目较先进的水平；总体布置的合理性，场地利用系数是否合理；设备选型的适用性；主要建筑物、构筑物的结构是否合理，造型是否美观大方并与周围环境协调，以及其他有关问题。

b.投入、产出经济效益比较。主要涉及以下几个方面：建筑标准是否合理、投资估算是否超过限额、先进的工艺流程可能带来的投资回报。

c.设计进度快慢。评价投标书内的设计进度计划，看其能否满足招标人制订的项目建设总进度计划要求。大型复杂的工程项目为了缩短建设周期，初步设计完成后就进行施工招标，在施工阶段陆续提供施工详图。此时，应重点审查设计进度是否能满足施工进度要求，避免妨碍或延误施工的顺利进行。

d.设计资历和社会信誉。不设置资格预审的邀请招标，在评标时还应进行资格后审，作为评审比较条件之一。

e.报价的合理性。在方案水平相当的投标人之间再进行设计报价的比较，不仅评定总价，还应审查各分项取费的合理性。

②勘察投标书的评审。勘察投标书主要评审以下几个方面：勘察方案是否合理、勘察技术水平是否先进、各种所需勘察数据能否准确可靠、报价是否合理。