第一节 商品房的价格确定

商品房都有一定的价格，那么这个价格是怎么来的呢？我国政府曾经对房价及其构成做过一些具体明确的规定。了解这些规定，有助于弄清楚房地产开发应交的税费及相应的成本。

1．政府对房价及其构成的明确规定

我国政府在房价方面有过以下三次规定：

第一次，1988年2月25日印发的《在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》中，规定砖混结构的单元套房，每平方米建筑面积售价一般不能低于120元。

第二次，1994年7月18日，国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》国发〔1994〕43号），规定“一套56平方米建筑面积标准新房的负担价，1994年应为所在市（县）双职工年平均工资的3倍。经济发展水平较高的市（县）应高于3倍，具体倍数由省、自治区、直辖市人民政府确定”。

第三次，1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，规定“停止住房实物分配后，房价收入比（即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。住房补贴的具体办法，由市（县）人民政府根据本地实际情况制订，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行”。

除了这三次具体价格表述，对房价的构成也有三次明确的规定。具体如下：

第一次，1988年2月25日印发的《在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》中规定“向职工出售新建住房，按标准价计算。新建住房的标准价包括两个方面：一是住房本身建筑造价；二是征地和拆迁补偿费。其他公共设施建设费用和建筑税、能源交通重点建设基金等不应摊入标准售价之内。住宅区内的公共建筑，凡属经营性设施（如商店、粮店、邮局、储蓄所等），应由使用单位购买或租赁，其他非经营性房屋及配套的市政设施投资，应逐步理顺渠道加以解决。旧住房的标准价，按重置价成新折扣和环境因素等按质计价。同时对住房建设、经营等在税收政策上给予优惠，规定住房建筑税和房产税，从当地全面推行住房制度改革时起三年内，留给城市作为城市的住房基金。经营单位向职工个人出售的商品住房，可免缴建筑税、营业税。职工个人第一次购买公有住房，免交契税。对房产经营部门能源交通重点建设基金的征收，按其收入总额扣除成本和税金后的数额计征”。

第二次，1992年7月20日，由国家物价局、建设部、财政部、中国人民建设银行联合发布了关于印发《商品住宅价格管理暂行办法》的通知，明确了商品住宅价格的构成项目，具体包括成本、利润、税金和地段差价。

成本方面包括：

一是征地费及拆迁安置补偿费，按国家有关规定执行。二是勘察设计及前期工程费，依据批准的设计概算计算。三是住宅建筑、安装工程费，依据施工图预算计算。四是住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费，依据批准的详细规划和施工图预算计算；住宅小区的基础设施和配套建设项目按照国家和省、自治区、直辖市人民政府颁发的城市规划定额指标执行。五是管理费，以本款1到4项之和为基数的1%至3%计算。六是贷款利息，计入成本的贷款的利息，根据当地建设银行提供的本地区商品住宅建设占用贷款的平均周期、平均比例、平均利率和开发项目具体情况确定。

利润方面，以该暂行办法第五条成本1至4项之和为基数核定。利润率暂由省、自治区、直辖市人民政府确定。

税金方面，按国家税法规定缴纳。

地段差价方面，其征收办法暂由省、自治区、直辖市人民政府根据国家有关规定制定。地段差价收入存入建设银行。

同时明确规定下列费用不计入商品住宅价格：一是非住宅小区级的公共建筑的建设费用；二是住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用。

第三次，1998年政府对房地产价格管理进一步放松，7月20日发布的《城市房地产开发经营管理条例》（国务院第248号令）中规定：“房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。”这里部分地放开了商品房价格，普通商品房价格不再由政府制定，而是由当事人协商，由于没有上限的规定，为日后商品房的价格疯涨打开了政策口子。

2．房地产开发建设、税收费用及相应成本

一套商品房下来，到底要交哪些费用，成本应该是多少？，各地的情况稍有不同，物价指数也不一样，但总的说来还是有据可查的，大家可以根据当地的物价水平进行估算。下面就罗列一下房地产开发的建设、税收费用及相应的成本。

建设费用，包括土地使用权取得费附加、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费。具体如下：

土地使用权取得费附加：（1）国土契税土地评估价格×3%；（2）城市配套费凡公开招标、挂牌出让的土地，免城市基础设施配套费；（3）拆迁管理费；（4）国土勘测费；（5）拆迁代办费；（6）现状实测费。

前期工程费：（1）方案设计费；（2）水文地质勘察设计费；（3）施工图设计费；（4）施工图图审费；（5）基础设施设计费，包括市政工程设计费、电信设计费、有线电视宽带设计费、管煤/给水/给电工程设计费；（6）施工用电供配电贴费；（7）测绘定点费+灰线验费；（8）晒图费；（9）编标费及委托编制标底费用；（10）工程招标管理费；（11）环保费/日照分析费；（12）建筑地方高等教育费；（13）人防费；（14）商品房测绘费；（15）白蚁防治费；（16）散装水泥专项基金墙改。注意，其中的（15）、（16）并不是各地都有。

建筑安装工程费：（1）建安成本；（2）监理工程招标费管理费；（3）土建工程监理费；（4）土建工程质检费。

基础设施建设费：（1）市政工程建设费；（2）市政工程质检费；（3）小区供电工程费；（4）小区给水工程费供水基金；（5）小区供气工程费；（6）有线电视宽带工程费；（7）小区路灯工程费双路；（8）小区绿化费；（9）小区通讯通邮费。

税收费用方面，中国的房地产税收分三种：一是房地产开发的税收，二是房地产转让的税收，三是房地产持有的税收。

房地产开发主要有以下几种税收：（1）营业税销售收入×5%；（2）城市维护建设税营业税×7%，小城镇3%，乡村1%；（3）教育附加税营业税×3%，地方教育附加税营业税的2%；（4）印花税销售收入×0.05%；（5）土地增值税，预征2%至3%，结算时按实际增值额度的30%至60%；（6）契税土地价款的3%至5%，或者房价的1%至3%；（7）企业所得税，利润总额的25%；（8）交易管理费销售收入×0.5%。

房屋转让的税收主要有以下几种：（1）营业税转让收入全额或者差额×5%；（2）城市维护建设税营业税×7%，小城镇3%，乡村1%；（3）教育附加税营业税×3%，地方教育附加税营业税的2%；（4）印花税销售收入×0.05%；（5）土地增值税，非普通住房的1%至3%；（6）契税土地价款的3%至5%，或者房价的1%至3%；（7）企业所得税，利润总额的25%；（8）个人所得税，不足2年或者5年，所得额的20%。

房屋持有的税收主要有以下几种：（1）企业房产税，房产余值的20%，租金的1.2%；（2）土地使用税，按不同区域分为6级，每平方米1.5元至30元不等（企业）。

以上税费在各地可能稍有差异，请不要以为一定是您那个地区的标准，也不要拿着这个找当地政府或者开发商理论。中国地域广大，地区差异一定是存在的。在上述构成中，有学者大体计算了一下比例，政府税费占40%，开发商利润占30%，建造设计成本占30%。很多时候建造成本都到不了30%，因为其中还包含建设、设计、勘探等等的利润，真正的建安成本不到20%。这便是我们的房价构成。

众所周知，根据国际统计的标准，一般商品房的价格应该是家庭年收入的3倍至7倍，而我国早期的经济适用房价格就规定为双职工家庭年平均工资的3倍或者4倍，已经达到了国外商品房的最低标准。换句话说，我国早期的经济适用房在一些国家就是商品房了。而且我们的标准都是最低的规定，最低要达到的数值，而最高到多少却没有限定，对商品房就更没有什么规定了。换句话说，无论卖多高，只要有人买就可以，这不能说不是一种价格政策设计上的缺憾。