第二节 从土地到商品房的行走轨迹

知晓了中国商品房的诞生历程，现在让我们一起看看一套商品房是如何诞生的。如果您想从事房地产相关行业或者想自己买块地开公司当老板，看了以后一定非常有用，您就会知道应该如何办理其中的各种手续了。对于普通的消费者来说，知道了这一过程，知道了其中的中间环节，自然就可以揭晓人们最关心的问题：房价为什么这么高？

1．开发商拿到土地出让合同的过程

所谓“空中楼阁”在现实生活中并不存在，盖房子必须有地，这是一个先决条件。根据《中华人民共和国土地管理法》，土地毫无疑问归国家所有，只能在政府手里。与之相关的最主要有土地、规划和住房建设三个部门，除此之外还有发改委、环保、市政、园林绿化、林业、文物管理、交通、消防、地震、人防、教育、水利、卫生等十几个部门，根据各自职责负责相关事务。

开发商盖不盖房子，在哪里盖房子，盖什么样的房子，取决于他的眼力、实力、财力和获得土地的能力。

具体来说，如果开发商手里有了一笔启动资金，就要抓紧时间找地盖房子，必须要从政府部门取得土地的使用权。虽说这个土地使用权出让的一系列手续需要土地部门才能取得，但是在哪里可以建设商品房并不由国土部门说了算，国土部门只管什么地块可以搞建设，什么地块必须种庄稼，什么地块必须是林地，什么地块建鱼塘等等，至于具体到每块建设用地做什么，不由国土资源管理局负责，而是由规划局负责。于是，规划部门要在国土部门圈定出的建设用地中进行再次的划分，诸如这里建工厂、这里搞商业、这里是文化体育设施、这里是住宅楼等等，因此国土部门出售转让的土地必须符合规划局的城市整体规划和用地规划，必须是可以建造商品房的地块。由此看来，一个好的开发商并不是坐等国土部门的土地转让公告，他要在这之前到规划部门去了解情况，看看哪里允许盖房子，允许盖什么样的房子，是经济适用房、商品房还是高档别墅，以便提早动手。这也是市场早期调研的重要内容。当然实行大部制后，这两个部门就会合并到一起了。

如果开发商看上了一块地，首先要到规划部门核实一下，是不是可以建设住宅商品楼，建筑的容积率是多少，可以建设多少平方米，以及各种户型的配套要求，等等。了解这些之后，开发商要先做市场预算，对拟投资地区的房地产市场进行调查，搜集信息，探寻投资的可能性，对市场条件进行判断，根据规划要求建的房子能不能赚到钱，能够赚多少，只有赚的利润达到预期，开发商才会决定拿地。

要拿地先要到规划部门那里办一个《建设用地规划许可证》，这是拿到土地的前提，没有这个《建设用地规划许可证》，国土部门不给提供土地，发改委也不能立项。但是规划部门要给你这个《建设用地规划许可证》，你就必须有足够的证明，来证明这里可以建房子，证明你这个开发商有实力在这里建房子。因此，开发商要做好前期的准备工作，这些前期的准备工作包括以下内容：办理土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，确定开发方案，编制可行性研究报告，应附有详细的规划设计参数和效果图，上报项目建议书或项目可研报告，进行项目立项，参与土地招拍挂，待得到土地后，取得政府批复（项目立项），使项目取得合法的开发建设资格，并落实足够的开发资金。

在这里最困难的就是办理土地出让手续了，因为能够用来开发住宅小区的土地并不都是能盖房子的“熟地”，它可能是下面三种中的一种，即“毛地”（城市国有土地）、“生地”（乡村集体土地）或“熟地”（转为国有且达到“三通一平”“五通一平”或“七通一平”的建设条件的土地）。“毛地”上可能有工厂、商店甚至农民的民居、老旧的城镇商品房，开发商要在这样的地块上建设新的小区，要做大量的前期拆迁补偿工作，必须有当地政府的规划和支持，一般都是政府统一主导的项目，由开发商具体操办。“生地”上可能有农田、庄稼、树木、鱼塘、农民民居等等，要在这样的地块上开发新的住宅小区，必须通过村民代表大会同意，愿意转让集体土地的使用权，把集体用地变成国有用地，同时要做好征地、补偿、拆迁、农民安置等一系列的工作。

如果开发商能够得到“熟地”是最省事的了，因为土地已经经过一级开发，地拿到手后可以直接进行建设。虽然地价会高一些，但不用拆迁、补偿什么的，可以大大缩短开发周期，也避免了很多与老百姓直接打交道的事情，所以干起来比较简便且得心应手。如果开发商拿到的是“毛地”或者是“生地”，就要代政府进行土地的一级开发。首先要对该地块进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”“五通一平”或“七通一平”的建设条件。这样拿到的地自然价格会低一些，开发商可以多挣一些钱，但是相对“熟地”来讲建设周期长，特别是要做居民或者农民的工作，相对来说事情要多很多。现在土地的一级开发一般由政府麾下的国有公司负责。

在这里我们并不想分毫不差地描述一个开发商拿地的经过，因为不同的地块有不同的情况，不同的地区也有不同的情况。这里只是简单地说明一下，开发商如果要拿到地需要提交的资料和做的工作，使大家对前期拿地有一个基本的了解，也就更能全面了解开发商的成本以及开发过程中的问题，以便我们为日后的开发建设找到更好的途径和办法。

这里我们仅以拿“生地”为例，因为这是最麻烦、步骤最多的。第一，要有当地乡镇政府的大力支持，帮助做村干部的工作，村干部通过做村民代表和村民的工作使得征地成为可能。第二，要向规划部门申请取得《建设用地规划许可证》，向各有关政府部门申报以下资料：是否压覆重要矿床证明及评估审核意见（国土部门）；地质灾害危险性评估报告及审核意见（国土部门）；环境影响评估资料（环保部门）；建设项目初步设计批复文件（规划部门）；建设项目平面布置图（规划部门）。第三，向国土部门申请办理征地预公告，国土部门负责与被征地方对拟征土地的权属和地上附着物的权属、种类、数量进行调查并与被征地村和农民确认调查结果；测绘所对拟征土地的地类、面积、界址以及地上附着物的现状进行测量；涉及征占用林地的，要同时向林业部门申办使用林地审核意见书、申请单；国土部门拟订并发布征地预公告，告知被征地村拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等。第四，根据市测绘所测绘后提供的被拆迁房屋数据，国土部门拟定《征收土地方案》《征地补偿安置方案》《补充耕地方案》和《供地方案》，并组织征地听证，申请单位缴纳耕地开垦费等，待上级政府批准后交新增建设用地土地有偿使用费和征地管理费。第五，国土部门发布征地公告（两公告合一），组织征地补偿安置，开发商在规定期限内支付征地补偿款、缴纳征地税费、落实安置措施，国土部门出具征地结案函，与开发商签订《国有土地使用出让合同》或颁发《国有土地划拨决定书》，颁发《建设用地批准书》。

与拿“生地”相比，拿“毛地”要相对简单得多，它不涉及前边的征用集体土地问题，主要是拆迁和补偿安置问题。

目前拿到土地的方式有三种：一是走招拍挂，公开拍卖价高者得；二是通过收购，直接收购项目公司，或者直接并购土地；三是在一级市场跟政府合作开发，帮助政府进行前期的市政配套设施建设，这样较其他公司更容易得到土地。究竟采取哪种方式，主要看政府的出地方式。而采取收购的方式，一般是企业与企业之间的交易。

房屋的土地使用年限从得到土地那个时刻开始计算。

正常的情况下，企业通过实力报价来获得土地的开发权，但现实当中往往不是这样，房地产企业要做很多的政府公关，以保证能够得到土地。

至此，开发商经过一番艰苦的努力，终于拿到了一块梦寐以求的土地，并且办理了《建设用地规划许可证》、领取《国有土地使用证》，准备施展拳脚在这块土地上实现自己的建筑梦想，建造一个足以让自己引以为豪的漂亮小区，同时挣更多的人民币。那么，他下一步要怎么做呢？重要的是要通过各相关行政机关的审批，并且要与有关公共服务提供者协商沟通，以使项目开发合法化并且能够完善各种配套服务。

2．房地产建设项目行政许可程序

拿到了土地出让合同，这只是万里长征走完了第一步，今后还有许多的手续要走，只不过这最难的一关算是走过了。下面还有哪些手续要办理呢？根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分6个阶段：选址定点；规划总图审查及确定规划设计条件；初步设计及施工图审查；规划报建图审查；施工报建；建设工程竣工综合验收备案。开发商在这6个阶段需要办理的事项如下：

在选址定点阶段，为了配合拿地需要办理以下事项：发改委审查可行性研究报告和进行项目立项；国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查；建委办理投资开发项目建设条件意见书；环保局办理环评和生产性项目环保意见书（表）；文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查；规划部门办理项目选址意见书。

在规划总图审查及确定规划设计条件阶段，需要办理以下事项：人防办进行人防工程建设布局审查；国土资源局办理土地预审；公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行联合审查；规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》；规划部门确定建设工程规划设计条件。

在初步设计和施工图设计审查阶段，需要办理以下事项：规划部门对初步设计的规划要求进行审查；公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查；公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查；人防办对初步设计的人防设计进行审查；国土资源局进行用地预审；市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计进行审查；建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查；建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单；建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

在规划报建图审查阶段，需要办理以下事项：公安消防支队进行消防设计审查；人防办进行人防设施审查；建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查；规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。

在施工报建阶段，主要办理以下事项：建设单位办理施工报建登记；建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包；建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。工程就可以开工建设了。

另外，在工程建设完成后的商品房预售许可阶段：一是由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》；二是开发企业申请办理《商品房预售许可证》时应当确保前期一切手续合法并已交付全部土地使用权出让金，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期以及商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

在建设工程竣工综合验收备案阶段，主要办理以下事项：建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查；财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收；规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）；建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。

至此，商品房就大功告成了，开发商可以对房地产项目权属进行初始登记、办理担保等事宜，并正式开始销售商品房，一套商品房就可以到达最终消费者手里了。

3．开发商与有关机构和部门的协商沟通

在这个过程中，除了上述行政审批，开发商还要与有关公共服务提供者协商沟通，洽谈签订协议，支付有关费用，以接通所有的公共服务设施，使小区的功能比较健全。这些公共服务部门主要有供电局、自来水公司、燃气公司、供暖公司、电信局、有线电视公司、邮政局、白蚁防治所。其中：供电局拆除各种旧的用电，为施工单位安装临时用电，为业主服务安装生活用电；自来水公司拆除旧的自来水，提供施工临时用水、安装生活用水；燃气公司要配套供应管道燃气；供暖公司要配套提供供暖服务；电信局要配套提供电信信号接入口；有线电视公司要配套提供有线电视接入口；邮政局要配套提供通邮服务；白蚁防治所要采取建筑物白蚁防治措施，但白蚁防治不是哪个地区都有的。

与此同时，开发商还要和相关的业务部门协商，签订业务服务合同，使工程得以顺利开展。这些业务部门主要包括以下这些：地质勘查部门、设计院、监理单位、施工单位、测绘院、评估公司、担保公司。其中：地质勘查部门要进行地质勘查；设计院要设计图纸；监理单位受委托对工程实施监理工作；施工单位是工程的承建者；测绘院负责勘查测绘；评估公司做地价成本核算拆迁评估、出让金评估；担保公司为贷款买房户担保。

平心而论，房地产开发是一个非常繁杂且系统的工程，它必须繁杂并且系统，因为它牵涉到方方面面的问题，作为一个开发商也确实不容易。但从上面的叙述中我们也不难看出，如果开发商拿到手里的都是“熟地”，不用前期的征地、补偿、拆迁、安置，就会大大减少工作量，也会大大提高工期，这应该是未来中国房地产开发的一个方向。