第三节 高房价究竟是谁之过

围绕房价的不断上涨，不同群体在纷纷述说自己理由的同时，又纷纷指责另一个群体，于是打起了“罗圈架”。最典型的是温家宝当总理时关于“开发商要流着道德的血液”的经典论述。2011年2月27日上午，时任国务院总理的温家宝接受中国政府网、新华网联合专访，与广大网友在线交流谈到抑制房价时说：“在这里我也想说一点对房地产商的话，我没有调查你们每一个房地产商的利润，但是我认为房地产商作为社会的一个成员，你们应该对社会尽到应有的责任。你们的身上也应该流着道德的血液。”

1．政府与开发商之间的口水战

开发商方面，有的说政府的税费太多。开发商一贯会算账，而且他们也常常请专家帮他们算账。根据有关专家计算，一套商品房的价格大体由以下四个部分组成，即土地成本、政府税费、建安成本和企业利润，四者所占比例大体为30%、20%、30%、20%，以一套100万元的商品房来说，土地成本占30万元，政府税费占20万元，开发成本占30万元，企业获利20万元。也就是说，一套房50%的钱都归了政府，20%纳入开发商的腰包，只有30%是消费者为自己花的。但这种说法似乎也绝对了，因为土地的价格中还包含拆迁费、地上物补偿等费用，这些是直接给原所有人的。所以，开发商振振有词地说“和政府相比，我们得的是小头，政府得的是大头”也不尽准确。根据2010年经济数据，我国GDP为39.8万亿元，同比增长10.3%，税收7.3万亿元，同比增长23%，其中土地出让收入2.7万亿元，同比增长74%。2011年税收8.97万亿元，同比增长22.6%，其中土地出让收入3.15万亿元，同比增长16.7%。土地收入占地方财政总收入的60%以上。2011年契税2763.61亿元，增长12.1%；土地增值税2062.51亿元，增长61.3%；房产税1102.36亿元，增长23.3%；土地使用税1222.26亿元，增长21.7%。税收的增长高于GDP的增长，土地出让收入增长高于税收增长。从这些数字看，与房地产相关的税费在飞速增长是不争的事实，开发商所言也不是全无道理。

也有的说房价上涨是因为土地价格的上涨引起的。房地产商认为，这些年房价不断上涨，其实不是房子涨价了，而是地涨价了。房子建好以后，随着使用年限的增多，建筑物本身会老化，按理说应该贬值才对。可是我们现在的房子，7年前买一套68万元，7年后卖了330万元，这个正常吗？这是房子本身涨的价格吗？肯定不是，那是什么，是地价上涨了，带动了房价的上涨，也就是说，现在一套房子的价钱可以买当时近5套同样的房子！算一算工资，购房者7年前挣5000元，7年后挣7000元，涨了40%。房价增长的倍数是工资增长倍数的9.63倍。开发商此说也似乎有些道理。2002年土地实行招拍挂后，屡见于报端的便是左一个“地王”右一个“地王”，层出不尽的“地王”对推高房价肯定是发挥了不少作用，以致拍卖土地使用权成为政府最简单的生财之道。

对于开发商的说法，政府并不完全认同。从政府的角度讲，开发商的利润还是太高了，所以政府明确表示：开发商要适度降低房价，换个说法，就是开发商要适度降低利润率。这里边还有空间吗？当然有，不要轻信开发商20%的利润的说法，还是那位内蒙古的开发商实在，坦言自从干了房地产就不想再干其他行业了，而他干过的制造业的利润率是20%，房地产的利润率恐怕远远不止这个数，不然他怎么再也不想干别的了呢？问题的关键是，政府不能光提号召，要求开发商适度降低房价，是不是也应该有具体的措施让开发商不敢把房价定得那么高，或者是不能定的那么高呢？

2．中央政府与地方政府之间的“游击战”

按理说，中央政府有什么指令，地方政府应该不折不扣地照章执行，但事实上，地方政府却常常和中央政府“打游击”。为什么呢？这关键还是“利益”二字在里边。

根据现代国家治理理论，中央有中央的职责，地方有地方的职责，要调动中央和地方两个积极性，就要妥善处理好中央和地方的责权利的对应关系。改革开放40年来，特别是1994年分税制以来，我们最大的问题就是没有处理好这个关系。

1994年进行分税制改革，为了加强中央的财力，在税制的设计上明显倾向于中央。

国家税务局负责征收管理的税种和征管范围包括：增值税；消费税；进口产品增值税、消费税、直接对台贸易调节税（委托海关代征）；铁道、各银行总行、保险总公司集中缴纳的营业税、所得税和城市维护建设税；出口产品退税；中央企业所得税；中央与地方所属企、事业单位组成的联营企业、股份制企业所得税；2002年1月1日以后新办理工商登记、领取许可证的企业、事业单位、社会团体等组织缴纳的企业所得税；地方和外资银行及非银行金融企业所得税；证券交易税（未开征前先征收在证券交易所交易的印花税）；境内的外商投资企业和外国企业缴纳的增值税、消费税、外商投资企业和外国企业所得税；个体工商户和集贸市场缴纳的增值税、消费税；储蓄存款利息所得个人所得税；车辆购置税；燃油税（暂未开征）；中央税、共享税的滞、补、罚收入；国家税务总局明确由国家税务局负责征收的其他有关税费。

地方税务局负责征收的税种（不包括已明确由国家税务机关负责征收的地方税部分）：营业税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、城市维护建设税、房产税、城市房地产税、车船使用税、车辆使用牌照税、屠宰税、资源税、固定资产投资方向调节税、印花税、农业税、农业特产税、契税、耕地占用税、筵席税，城市集体服务事业费、文化事业建设费、教育费附加以及地方税的滞补罚收入和外商投资企业土地使用费。

中央与地方共享税：是由国家税务总局负责征收管理，收入由中央与地方共同分享的税种。

增值税：中央政府分享75%，地方各级政府分享25%。省级12.5%，市级7.5%，区县级3.75%，镇乡3.75%。

营业税：铁道部、各银行总行、各保险总公司集中缴纳的部分归中央政府，其余部分归地方政府。

企业所得税：铁道部、各银行总行及海洋石油企业缴纳的部分归中央政府，其余部分中央与地方政府按60%与40%的比例分享。省级20%，市级10%，区县级5%，镇乡5%。

资源税：海洋石油企业缴纳的部分归中央政府，其余部分归地方政府。

印花税：证券交易印花税收入的94%归中央政府，其余6%和其他印花税收入归地方政府。

几个大的税种消费税全归中央，增值税中央占75%，企业所得税中央占60%，只有营业税归地方。而除了营业税地方政府没有其他的主体税种，基本上都是一些零散的、难以征收的、收入细小的、不稳定的税种，其结果造成地方政府的财政收入锐减。1993年地方财政占全国整个财政的78%，到了2002年，这一比例下降到45%,2003年后又有所回升，到了2011年这一比例达到50.6%。而土地就不一样了，随着地价的上涨，土地收入越来越高，这样也就填补了地方财政的不足。

从事权角度考虑，地方政府的职责大，但是几大税种得到的却非常少，特别是到镇乡一级，只有3.75%和5%，还要完成十分繁重的任务，钱从哪里来呢？为什么区县以下政府财力总是不足？为什么说他们是吃饭财政？那是因为分给的蛋糕太小了，也正因为这样的税收体制，使得区县以下政府丧失了发展工业的积极性，因为他们拿不到多少税收，相反盖房子拿到的税收最多，所以地方政府就热衷于盖房子。中央要求经济适用房的比例，但地方往往不予理睬，这两年抓得紧了，才不得不搞，为什么？经济适用房政府得不到土地款，税收也少，积极性从哪里来？这些问题在经济特别发达的地区可能好一些，对于经济情况中等及以下水平地区，这样的矛盾普遍存在，而且非常突出。就是这个原因，地方政府有时候就会上有政策，下有对策，跟中央政府“打游击”。不是别的，是因为他真的做不到中央政府的要求，没办法。所以不切实际的要求只能换来“上有政策，下有对策”的结局。

对于这个问题，清华大学经济管理学院张陶伟教授也有同样的认识，他说：“1994年分税制改革，地方政府财政收入大部分上交中央，但地方政府也要发展，土地成了最大的收入来源。”根本上讲，在日常经济发展中，地方需要大量资金，没有充裕的资金就难完成GDP考核任务。完不成任务，就要打板子，大家都怕板子打在自己的屁股上，所以考核的是什么项目，下边就重点弄什么项目，现在把经济适用房作为考核指标，各地经济适用房便都建了起来，因为GDP不作重点考核指标了。

3．开发商与公众的心理战

任何生意买卖双方都是一对矛盾的共同体，买方想尽可能便宜一些，卖方想多挣一些。但因为信息不对称，因为卖方具有主动权，他可以不卖。如果买方也可以不买，那买卖就不能成交了。但很多时候，买方没有选择，必须买。比如，粮价再高也要买，因为饭是不能不吃的；菜再贵也要买，因为不能天天不吃菜。如果无家可归暂时租住在别人的家，且租金很贵的情况下，房子再贵，咬牙也要买，因为你不愿意总是寄人篱下，要有个自己的窝，哪怕是个不大的窝，蜗居总比无家可归好。在这种刚需的情况下，开发商把住了公众的脉，在其具有主导性的情况下，就将自己的利益最大化了。大家可想而知，买卖双方一方的利益已经最大化了，那么，另一方的利益一定是最小化，这样才能达成账面的平衡状态。所以，我一直以为，所谓“利益最大化”“制造高附加值的产品”，都是违背社会伦理的，都是以损害另一方的利益为前提，如果没有另一方的花大价钱、吃大亏，哪里会有什么利益最大化？会有什么高附加值？当然，“高附加值”概念的提出有其历史背景，是鉴于我国低附加值的低端制造而提出来的，这对于一个企业来讲，制造附加值高的高端产品是企业进步的表现，也是企业的生财之道和生存之道。制造业、农业、旅游业、文化业都鼓励高附加值的产品，为什么单单房地产业就不允许高附加值了呢？这对于房地产行业是不是不公平或者苛刻的要求呢？所以，我们整个社会都要有正确的义利观，要始终站在社会公平的立场上说话办事情，政府的政策首先要维护社会的公平正义和公序良俗。

如上所述，开发商是认准了住房是刚性需要这个铁定的事实了，所以他们在定价时是能定多高就定多高，见利必争，寸步不让，除非他们的资金链出现问题了，实在绷不住了，就像上边说的杭州的那个降价楼盘一样，他们是不会轻易降价的，他们的利润是超乎普通民众想象的。在这样的市场博弈中，开发商作为优势少数群体，非常容易抱团，他们会很快形成利益联盟，你涨我也涨，你高我也高，大家一起来发财；但是公众作为弱势分散多数群体，他们是很难形成统一联盟的，而且根本不可能形成这样的联盟。

据《南都报道》2010年5月8日的报道，曾发起“3年不买房”运动的深圳市民邹涛，在凤凰卫视《一虎一席谈》节目中公开向当年响应他呼吁而不买房的市民鞠躬道歉，这场迟来的道歉也宣告了3年不买房运动的正式终结，邹涛本人后来也买了房。他在接受《南方都市报》采访时称，选择道歉非为炒作，而是因为当年的呼吁和判断被证明是错的，因此来承担责任。他在自己的新浪博客上刊登道歉全文，说“我公开向2006年5月响应我发起的‘3年不买房行动’的全体同胞道歉，深深鞠躬”。随后，他指出，中国的房价，已经连诺贝尔经济学奖获得者也看不懂了。“中国楼市越来越像股市，房子已经变成一种投资品，只适合波段操作，高抛低吸，我们唯有顺势而为。”

2006年4月26日，邹涛在奥一网上发表《深圳市民邹涛关于发起“不买房行动”致全社会的公开信》，号召市民“在近3年之内不要买房”。一时间引起社会巨大轰动，响应者众多，10多天时间内参与者已超过1.6万人，而最多时更是多达数万人，邹涛本人也被称为是堂吉诃德式的人物。但随后的3年内，深圳房价从当年的不到1万元/平方米一路攀升到2007年最高的1.7万元/平方米，虽在2008年一度猛烈下跌，但在2009年又重新疯狂上涨到2万元/平方米以上。

邹涛选择了向市民鞠躬道歉，他在接受南都记者采访时说“现在来道歉，心里当然也很难过”“但一个人要为自己的行为负责任”。他称，当年自己做出了这样的判断，事后被证明是错误的，误导了一部分人。“虽然大部分人对我是理解的，但一些人也曾经骂过我”。他认为，市民后来越来越买不起房并不是自己的责任，“但我愿意为我自己的言论，接受市民的谴责”。

“不买房”运动企图以这样的行为遏制房价的上涨，事实证明是行不通的，三年不买房，房价翻一番，这便是代价。

其实在这场对峙中，强弱双方力量悬殊，消费者没有别的选择，这就是市场的残酷性。