- 脑洞经济学：人人都要有的经济学思维
- 温义飞
- 1286字
- 2020-06-28 09:41:54
买学区房划算吗？
学区房的价格是一个非常残忍的经济指标。
我们常说父母对孩子的爱是无价的，但是学区房溢价却明确地表明了家长愿意为孩子的教育付出多少钱。
学区房到底多贵？
计算学区房溢价的方法非常简单，只需要在学区划分的边界两侧取一样的房子，他们之间的价格差异就是人们愿意为好学校支付的价格。
英国伦敦政治经济学院做过相关的研究，如果一个住房处在英国最好的学区之中，那么房子就会因此增值15%到20%。而在全球市场，这个增值幅度估计为5%到40%。
中国各个城市的情况不太一样，这里就以北京、上海和杭州为例。
图5是北京的情况，图片来自同衡城市研究的报告（2015年）。北京东城、西城和海淀区重点小学学区内的房价要比相邻的同样房型贵20%以上，朝阳群众表示其他区境界还是太低。
图5 北京东城区、西城区、海淀区、朝阳区学区房溢价率
上海的样本取自四个区域，分别是：徐汇区徐家汇、浦东新区洋泾、静安区新闸和杨浦区黄兴。学区对房价的影响为20.63%，影响力仅次于房屋建筑面积。距重点小学距离每增加100米，住宅价格平均下降0.499%。
杭州主城区的小学溢价率相较北京、上海都低了不少，重点小学附近的学区房溢价率为12.8%。但是，在杭州市区重点中学附近的学区房也同样有25.5%的溢价率。
现实链接
那么，买学区房划算吗？
根据清华大学胡婉扬教授的研究结论，2011年北京城市居民愿意为重点小学的学区房支付18%的溢价，而重点小学平均择校费为13万元。如果按照一套房50～60平方米的住房面积来计算，择校费开销大约为每平方米2000～3000元，总的溢价金额正好与2011年平均择校费相差不多，学区房市场和择校费市场在一定程度上达到了均衡。
按这样算，如果你想住大房子，那么买学区房是不划算的，因为房屋均价是按比例提高的，而择校费是恒定不变的。
但是胡教授的计算有一个问题，那就是房屋的溢价是持续的，人们在最终出售房屋时可以收回这笔溢价。实际上成本只有这笔溢价所产生的利息。假设房子因为靠近学区而贵了15万元，即使按10%的利率来算，每年也只有1.5万元左右的成本。
另外，大城市房价不断上涨，这笔学区房溢价成本在被房价涨幅对冲过之后，会远低于择校费。因此，买学区房在财务上是划算的。
但是，对于社会来说，重点小学的存在本身就是不划算的。儿童教育的质量分化越来越严重，教育资源分配取决于上一代人的社会阶级，这就是所谓教育资本化。
教育的资本化和精英化并不一样。优质教育资源本身的稀缺性决定了受教育的权利是有差异的，因此精英教育在所难免。但是，谁有资格接受精英教育应该由学生本身通过竞争来区分，而不是取决于他们父母的财富和地位。高等教育权利的公平竞争需要基础教育的平等，不然乡镇小学的孩子和重点小学的孩子在未来的高考中如何竞争？
“牛小对渣中”或者“教师定期轮岗”都是基础教育公平化很好的尝试。想象一下，当优质高等教育的门槛不再是你爸爸能否买得起学区房，而是完全取决于个人能力时，教育资源就会得到更合理的分配，阶级流动性会增强，社会也更加有活力。基础教育对国家来说太重要了，一个各凭本事竞争的体系才是健康的体系，其他的因素只会让教育资源分配效率变低。
当然，这也有一点不利。万一我未来的儿子学习不好，怪不到学校就只能怪基因了。