1.2 会计，为房企创造什么价值

1.2.1 不要说，你懂房地产会计

房地产开发企业会计是指在土地和房屋及配套设施的开发过程中，对其劳动成果及相应的劳动耗费进行计量的专门化的会计。房地产会计的概念如图1-3所示。

房地产开发企业通过会计对经济业务事项的确认、计量、记录和报告程序，提供的真实、准确、可靠的会计信息，以帮助企业利益相关方，如政府管理部门、企业投资者、经营管理者及时了解该企业的财务状况、经营情况和现金流量，并据以作出科学合理的经济决策。

房地产开发是通过土地、建筑材料、市政设施、公共配套设施、劳动力、资金、技术和服务等多种资源的组合使用而为人们提供入住空间，并改变人们生存的物质环境的一种活动。一般情况下，房地产开发过程主要分为五个阶段。房地产开发企业的资金运动在不同阶段表现为不同的资金形态，形成资金的循环与周转。会计也应适应不同阶段的资金运动需要而进行会计核算。房地产开发过程如图1-4所示。

1.2.2 房地产会计的职能

房地产开发企业会计的职能是会计在经营管理过程中所应具备的功能，在不同的经济发展水平下，在不同管理水平的企业中，会计职能的发挥有很大的不同。从我国当前会计实践和会计法规的规定来看，主要有会计核算和会计监督两大职能，具体如图1-5所示。

1.2.3 房地产会计的核算内容

房地产开发企业的资金运作方式主要表现在以下几个方面：取得或者筹集资金，在生产过程中运营资金，通过产品（商品）销售收回资金，计算经营成果，使部分资金退出企业、部分资金重新进入企业。房地产会计就是对房地产开发企业资金运动的过程进行会计核算和会计监督。房地产会计核算的主要内容如图1-6所示。

1.2.4 房地产会计核算的特殊性

1.存货核算的特殊性

因房地产开发企业的营业周期长，故房地产开发企业的存货与一般工商企业的存货相比有两个明显的特点：第一，其他企业拥有的土地使用权一般作为无形资产核算，而房地产开发企业的土地使用权是作为存货核算的；第二，房地产开发企业的存货的借款费用可以进行资本化。

2.预收账款核算的特殊性

由于投资额大、营业周期长，所以房地产开发企业大多实行商品房预售制度。由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项只能计入预收账款。一般房地产开发企业在符合收入确认条件前无法确认为收入，预收账款余额比较大。鉴于房地产开发企业预收账款的特殊性，会计上要求房地产开发企业在预收账款项目附注中，除列示账龄余额外，还应列示期末余额、预计竣工时间和预售比例。

3.收入核算的特殊性

由于房地产开发企业的特殊性，使其收入核算有收入多样性、收入确认的特殊性和各期收入的波动性等特点。如表1-1所示。

4.成本核算的特殊性

房地产开发企业的成本既不是完全成本，也不是制造成本，成本核算有其特殊性，如表1-2所示。

5.房地产的售价与其成本不配比

一般商品的售价总是围绕其成本上下波动，而房地产的成本载体是整个建设工程，而销售则是以楼层或户型为单位。这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。如同一结构的房屋，低层建筑施工成本低于高层建筑施工成本，但销售时低层售价却高于高层售价；又如“丁字形”楼房虽然同楼层成本一样，但由于朝向不同，其售价相差也很大。通常房地产开发企业的成本结转方法是：按当期竣工后的核算对象的总成本除以总开发建筑面积，得出每平方米建筑面积成本，然后再乘以销售面积得出本期销售成本。这样均摊计算的结果没有考虑房屋楼层、朝向的因素，在一定期间的经营成果就可能不真实。

1.2.5 房企会计科目设置

为了对房地产企业的经营活动进行会计核算，必须要设置相应的会计科目。会计科目是对会计要素进行分类所形成的具体项目，是设置会计账户的依据。

房地产开发企业在保证会计科目设置统一性的前提下，可以根据具体情况和核算的要求对统一规定的会计科目作必要的增设或合并。表1-1所示的房地产开发企业会计科目，其中大部分都是各个行业通用的会计科目，使用这些会计科目能够保证在会计科目设置上的统一性，只有“开发成本”“开发间接费用”和“开发产品”等个别会计科目属于房地产开发企业专用的会计科目。

房地产开发企业的会计科目分资产类、负债类、所有者权益类、成本类、损益类等五大类。在资产类会计科目中，“开发产品”“周转房”是房地产开发企业特别设置的会计科目；在成本类会计科目中，“开发成本”“开发间接费用”是房地产开发企业特有的会计科目，是用于进行房地产企业成本核算的科目。其他则属于各个行业通用的会计科目。

在设置总分类会计科目的基础上，房地产开发企业还需要根据会计核算和提供信息指标的要求，设置明细分类科目。

如房地产开发企业在“应交税费”总分类科目下可设置“应交增值税”“应交城市维护建设税”“应交教育费附加”“应交土地增值税”“应交企业所得税”等二级明细分类科目，以对应交税费的不同税种分别进行核算和反映。

以下是房地产开发企业应该重点设置的科目。

一、开发成本

本科目核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。

企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用等。企业发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装工程费等，属于直接费用，直接计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中）；应由开发产品成本负担的间接费用，应先在“开发间接费用”科目进行归集，月末，再按一定的分配标准分配计入有关的开发产品成本。

企业应根据本企业的经营特点，选择本企业的成本核算对象、成本项目和成本核算方法。本科目应按开发成本的种类，如“土地开发”“房屋开发”“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置明细账，并在明细账下，按成本核算对象和成本项目进行明细核算。

按照开发项目进行二级科目的划分，按照成本的类别进行三级科目的核算。

一般情况下，该科目为借方余额，表示开发房屋商品所投入的各类成本的总和，在房屋商品转入开发产品之后，本科目清零。

“开发成本——××开发项目”（是指按规划工程许可证批准的开发项目）的明细科目的设置如下。

（1）开发成本——××开发项目——土地征用及拆迁费

下设明细：土地价款、拆迁补偿费、土地契税、交易费用、市政配套设施费等。

（2）开发成本——××开发项目——前期工程费

下设明细：可行性研究费、勘察测绘费、三通一平费、规划设计费、规划管理费、交通环境方案费等。

（3）开发成本——××开发项目——建安工程费

下设明细：地基工程费、建筑工程费、安装工程费（含甲供材）、公共装饰工程费（含甲供材）、精装修工程费（含甲供材）、工程监理费等。

（4）开发成本——××开发项目——基础设施费

下设明细：供电工程支出、供水工程支出、排污工程支出、开发小区内道路、照明工程支出、智能化工程支出、绿化园林环境支出等。

（5）开发成本——××开发项目——公共配套费

下设明细：非经营性共用费用、单独物业用房费用、工程监理费等。

（6）开发成本——××开发项目——开发间接费

下设明细：应分配开发间接费、专项借款费用等。

二、开发间接费用

开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但不能确定其为某项开发产品所应负担的，因而无法将它直接计入各项开发产品成本。为了简化核算手续，将它先计入.“开发间接费用”账户，然后按照适当分配标准，将它分配计入各项开发产品成本。

对于房地产开发企业来说，分清“开发间接费用”和“管理费用”是个难点，除了周转房摊销之外，其余费用的划分是以有无开发现场机构来确定的。如果开发企业不设立现场机构，由公司定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，所发生的费用，可直接并入企业的管理费用。

本科目主要包括以下明细科目。

（1）开发间接费用——工资薪金。

（2）开发间接费用——职工福利费。

（3）开发间接费用——办公费用。

（4）开发间接费用——折旧摊销费。

（5）开发间接费用——劳动保护费。

（6）开发间接费用——房租物业管理费。

（7）开发间接费用——工程管理费。

（8）开发间接费用——项目营销设施建造费。

（9）开发间接费用——一般借款费用（符合资本化部分）。

三、预收账款

“预收账款”是房地产开发企业经常用到的科目，一般核算按照《商品房预售合同》约定预收的款项，其明细科目的设置如下。

1.预收账款——预收订金（指按照合同约定预收但未开具发票的房款）

（1）预收账款——预收订金——普通住宅，按商品房预售许可证附件的房号设置辅助核算项目。

（2）预收账款——预收订金——非普通住宅，按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目。

（3）预收账款——预收订金——商铺，按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目。

（4）预收账款——预收订金——车库，按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目。

2.预收账款——预收售房款（指按照合同约定预收且已开具发票的.房款）

（1）预收账款——预收售房款——普通住宅，按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目。

（2）预收账款——预收售房款——非普通住宅，按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目。

（3）预收账款——预收售房款——商铺，按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目。

（4）预收账款——预收售房款——车库，按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目。

四、开发产品

开发产品是指房地产开发企业已经完成全部开发建设过程，并已验收合格，符合国家建设标准和设计要求，可以按照合同规定的条件移交订购单位，或者作为对外销售、出租的产品，包括土地（建设场地）、房屋、配套设施和代建工程。

为了正确核算开发产品的增加、减少、结存情况，房地产开发企业应设置资产类“开发产品”科目。本科目借方登记已竣工验收的开发产品的实际成本，贷方登记月末结转的已销售、转让、结算或出租的开发产品的实际成本。月末借方余额表示尚未销售、转让、结算或出租的各种开发产品的实际成本。本账户应按开发产品的种类，如土地、房屋、配套设施和代建工程等设置明细账户，并在明细账户下，按成本核算对象设置账页，“开发产品——×× 开发项目”（指按规划工程许可证批准的开发项目）的明细科目的设置如下。

（1）普通住宅，按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目。

（2）非普通住宅，按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目。

（3）商铺，按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目。

（4）车库，按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目。

五、主营业务收入

本科目核算房地产开发企业确认的销售开发产品的收入。该科目一般按照项目设置二级明细科目“主营业务收入——×× 开发项目”（指按规划工程许可证批准的开发项目），同时下设如下三级明细科目。

（1）普通住宅，按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目。

（2）非普通住宅，按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目。

（3）商铺，按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目。

（4）车库，按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目。

六、主营业务成本

该科目反映房地产开发企业确认的开发产品收入时应结转的相应的成本，该科目二级明细科目的设置是和“主营业务收入”科目对应的，即“主营业务成本——××开发项目”，相应三级明细科目如下。

（1）普通住宅。

（2）非普通住宅。

（3）商铺。

（4）车库。