操作流程

一、股份制公司的成立

按照我国《公司法》第78条的规定，股份有限公司的设立，可以采取发起设立或者募集设立两种方式。发起设立，是指由发起人认购公司应发行的全部股份而设立公司。募集设立，是指由发起人认购公司应发行股份的一部分，其余股份向社会公开募集或者向特定对象募集而设立公司。

（一）设立的条件

根据我国《公司法》，设立股份有限公司应当符合以下条件：

（1）发起人符合法定人数。

设立股份有限公司，应当有2人以上200人以下为发起人，其中须有半数以上的发起人在中国境内有住所。

（2）发起人认购和募集的股本达到法定资本最低限额。

股份有限公司注册资本的最低限额为人民币500万元。法律、行政法规对股份有限公司注册资本的最低限额有较高规定的，从其规定。

股份有限公司采取发起设立方式设立的，注册资本为在公司登记机关登记的全体发起人认购的股本总额。公司全体发起人的首次出资额不得低于注册资本的20%，其余部分由发起人自公司成立之日起两年内缴足；其中，投资公司可以在五年内缴足。在缴足前，不得向他人募集股份。

股份有限公司采取募集方式设立的，注册资本为在公司登记机关登记的实收股本总额。

（3）股份发行、筹办事项符合法律规定。

（4）发起人制订公司章程，采用募集方式设立的经创立大会通过。

（5）有公司名称，建立符合股份有限公司要求的组织机构。

（6）有公司住所。

根据中国证监会2006年5月17日发布《首次公开发行股票并上市管理办法》，首次公开发行股票并上市的发行人应当符合下列条件：

（1）最近3个会计年度净利润均为正数且累计超过人民币3000万元，净利润以扣除非经常性损益前后较低者为计算依据；

（2）最近3个会计年度经营活动产生的现金流量净额累计超过人民币5000万元；或者最近3个会计年度营业收入累计超过人民币3亿元；

（3）发行前股本总额不少于人民币3000万元；

（4）最近一期末无形资产（扣除土地使用权、水面养殖权和采矿权等后）占净资产的比例不高于20%；

（5）最近一期末不存在未弥补亏损。

（二）设立的程序

第一，确定发起人，签订发起人协议。

第二，制订公司章程。

股份有限公司章程应当载明下列事项：

（1）公司名称和住所；

（2）公司经营范围；

（3）公司设立方式；

（4）公司股份总数、每股金额和注册资本；

（5）发起人的姓名或者名称、认购的股份数、出资方式和出资时间；

（6）董事会的组成、职权和议事规则；

（7）公司法定代表人；

（8）监事会的组成、职权和议事规则；

（9）公司利润分配办法；

（10）公司的解散事由与清算办法；

（11）公司的通知和公告办法；

（12）股东大会会议认为需要规定的其他事项。

第三，向省级或者国家工商行政管理部门申请名称预先核准。

股份有限公司在发起设立或募集设立时，首先应向公司登记机关申请名称预先核准。公司登记机关对符合规定、准予使用的名称，发给《企业名称预先核准通知书》，预先核准的名称保留期为6个月。

第四，申请与报批。

法律、行政法规或者国务院决定规定设立股份有限公司必须报经批准的，应向有关部门申请。

第五，认购股份和缴纳股款。

发起人可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。

以发起设立方式设立股份有限公司的，发起人应当书面认足公司章程规定其认购的股份；一次缴纳的，应缴纳全部出资；分期缴纳的，应缴纳首期出资。以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。

发起人不依照前述规定缴纳出资的，应当按照发起人协议承担违约责任。

发起人首次缴纳出资后，应当选举董事会和监事会，由董事会向公司登记机关报送公司章程、报送由依法设定的验资机构出具的验资证明和法律、行政法规规定的其他文件，申请设立登记。

以募集设立方式设立股份有限公司的，发起人认购的股份不得少于公司股份总数的35%；但是，法律、行政法规另有规定的，从其规定。

发起人向社会公开募集股份，必须公告招股说明书，并制作认股书。

第六，召开创立大会，建立公司组织结构。

发行股份的股款缴足后，必须经依法设立的验资机构验资并出具证明。发起人应当自股款缴足之日起30日内主持召开公司创立大会。创立大会由发起人、认股人组成。

发行的股份超过招股说明书规定的截止期限尚未募足的，或者发行股份的股款缴足后，发起人在30日内未召开创立大会的，认股人可以按照所缴股款并加算银行同期存款利息，要求发起人返还。

发起人应当在创立大会召开15日前将会议日期通知各认股人或者予以公告。创立大会应有代表股份总数过半数的发起人、认股人出席，方可举行。

创立大会行使下列职权：

（1）审议发起人关于公司筹办情况的报告；

（2）通过公司章程；

（3）选举董事会成员；

（4）选举监事会成员；

（5）对公司的设立费用进行审核；

（6）对发起人用于抵作股款的财产的作价进行审核；

（7）发生不可抗力或者经营条件发生重大变化直接影响公司设立的，可以作出不设立公司的决议。

创立大会对前款所列事项作出决议，必须经出席会议的认股人所持表决权过半数通过。

第七，设立登记并公告。

我国《公司法》规定，董事会应于创立大会结束后30日内，向公司登记机关报送下列文件，申请设立登记：

（1）公司登记申请书；

（2）创立大会的会议记录；

（3）公司章程；

（4）验资证明；

（5）法定代表人、董事、监事的任职文件及其身份证明；

（6）发起人的法人资格证明或者自然人身份证明；

（7）公司住所证明。

以募集方式设立股份有限公司公开发行股票的，还应当向公司登记机关报送国务院证券监督管理机构的核准文件。

2005年12月18日修订的《中华人民共和国公司登记管理条例》细化了上述规定：

设立股份有限公司，应当由董事会向公司登记机关申请设立登记。以募集方式设立股份有限公司的，应当于创立大会结束后30日内向公司登记机关申请设立登记。

申请设立股份有限公司，应当向公司登记机关提交下列文件：

（1）公司法定代表人签署的设立登记申请书；

（2）董事会指定代表或者共同委托代理人的证明；

（3）公司章程；

（4）依法设立的验资机构出具的验资证明；

（5）发起人首次出资是非货币财产的，应当在公司设立登记时提交已办理其财产权转移手续的证明文件；

（6）发起人的主体资格证明或者自然人身份证明；

（7）载明公司董事、监事、经理姓名、住所的文件以及有关委派、选举或者聘用的证明；

（8）公司法定代表人任职文件和身份证明；

（9）企业名称预先核准通知书；

（10）公司住所证明；

（11）国家工商行政管理总局规定要求提交的其他文件。

以募集方式设立股份有限公司的，还应当提交创立大会的会议记录；以募集方式设立股份有限公司公开发行股票的，还应当提交国务院证券监督管理机构的核准文件。

法律、行政法规或者国务院决定规定设立股份有限公司必须报经批准的，还应当提交有关批准文件。

公司申请登记的经营范围中属于法律、行政法规或者国务院决定规定在登记前需经批准的项目的，应当在申请登记前报经国家有关部门批准，并向公司登记机关提交有关批准文件。

依法设立的公司，由公司登记机关发给《企业法人营业执照》。公司营业执照签发日期为公司成立日期。公司凭公司登记机关核发的《企业法人营业执照》刻制印章，开立银行账户，申请纳税登记。

第八，交付股票。

股票是公司签发的证明股东所持股份的凭证。股份有限公司成立后，即向股东正式交付股票。公司成立前不得向股东交付股票。

二、首次公开发行股票申请文件的准备

股票发行准备阶段的实质性工作是由发行参与人准备招股说明书及作为其根据和附件的专业人员的结论性审查意见。这些文件统称为首次公开发行股票申请文件。

（一）首次公开发行股票申请文件的要求

申请首次公开发行股票的公司（发行人）应按中国证监会2006年5月修订发布的《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第9号——首次公开发行股票并上市申请文件》的要求制作申请文件。申请文件是发行人为首次公开发行股票向中国证监会报送的必备文件。发行人报送的申请文件应包括公开披露的文件和一切相关的资料。

发行申请是发行核准的法定程序，一经申报，非经中国证监会同意，不得随意增加、撤回或更换材料。发行人及主承销商、负责出具专业意见的律师、注册会计师以及注册资产评估师等应审慎对待所申报的材料及所出具的意见。发行人全体董事及有关中介机构应按要求在所提供的有关文件上发表声明，确保申请文件的真实性、准确性和完整性。依据《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第9号——首次公开发行股票并上市申请文件》的要求，主承销商应按有关规定履行对申请文件的核查及对申请文件进行质量控制的义务，出具核查意见；发行人、主承销商及其他有关中介机构应结合中国证监会对发行申请文件的审核反馈意见提供补充材料，发行人全体董事应对补充内容出具正式回复意见。有关中介机构应履行对相关问题进行尽职调查或补充出具专业意见的义务。

首次公开发行股票并上市申请文件包括招股说明书与发行公告、发行人关于本次发行的申请及授权文件、保荐人关于本次发行的文件、会计师关于本次发行的文件、发行人律师关于本次发行的文件、发行人的设立文件、关于本次发行募集资金运用的文件，以及与财务会计资料相关的其他文件。

（二）招股说明书

招股说明书是股份有限公司发行股票时就发行中的有关事项向公众作出披露，并向非特定投资人提出购买或销售其股票的要约邀请性文件。公司首次公开发行股票必须根据中国证监会2006年5月修订发布的《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第1号——招股说明书》来制作招股说明书。发行人及其全体董事、监事和高级管理人员应当保证预先披露的招股说明书（申报稿）的内容真实、准确、完整。

根据中国证监会2006年5月发布的《首次公开发行股票并上市管理办法》，招股说明书的内容与格式准则是信息披露的最低要求。不论准则是否有明确规定，凡是对投资者作出投资决策有重大影响的信息，均应当予以披露。

发行人及其全体董事、监事和高级管理人员应当在招股说明书上签字、盖章，保证招股说明书的内容真实、准确、完整。保荐人及其保荐代表人应当对招股说明书的真实性、准确性、完整性进行核查，并在核查意见上签字、盖章。

招股说明书中引用的财务报表在其最近一期截止日后6个月内有效。特别情况下发行人可申请适当延长，但至多不超过1个月。财务报表应当以年度末、半年度末或者季度末为截止日。

招股说明书的有效期为6个月，自中国证监会核准发行申请前招股说明书最后一次签署之日起计算。

2005年修订的《证券法》首次引入预披露制度，要求首次公开发行的申请人预先披露申请上市的有关信息，以拓宽社会监督渠道，防范发行人采取虚假手段骗取发行上市资格。《首次公开发行股票并上市管理办法》对此作了具体规定，即申请文件受理后、发行审核委员会审核前，发行人应当将招股说明书（申报稿）在中国证监会网站（www.csrc.gov.cn）预先披露。发行人可以将招股说明书（申报稿）刊登于其企业网站，但披露内容应当完全一致，且不得早于在中国证监会网站的披露时间。

招股说明书摘要是对招股说明书内容的概括。发行人应当在发行前将招股说明书摘要刊登于至少一种中国证监会指定的报刊，同时将招股说明书全文刊登于中国证监会指定的网站，并将招股说明书全文置备于发行人住所、拟上市证券交易所、保荐人、主承销商和其他承销机构的住所，以备公众查阅。

（三）房地产公司招股说明书的具体要求

从事房地产开发业务的公司（包括专营房地产业务公司及兼营房地产业务公司，以下简称发行人）首次公开发行股票而编制招股说明书时，除应遵循中国证券监督管理委员会有关招股说明书内容与格式准则的一般规定外，还应遵循《公开发行证券公司信息披露编报规则第10号——从事房地产开发业务的公司招股说明书内容与格式特别规定》。根据这一信息披露编报规则，从事房地产开发业务公司的招股说明书内容与格式的特别规定包括：

（1）发行人应针对自身实际情况披露风险因素。对这些风险因素能够作出定量分析的，应进行定量分析；不能作出定量分析的，应进行定性描述。

第一，结合自身具体情况，披露以下风险因素，包括但不限于：

项目开发风险。应披露在房地产开发过程中，因为设计、施工条件，环境条件变化等因素导致开发成本提高的风险。

筹资风险。应披露公司筹措资金时，受经济周期、产业政策、银行贷款政策、预售情况等因素影响的风险。

销售风险。应披露开发项目销售受项目定位、销售价格变动、竞争楼盘供应情况等因素影响的风险。

土地风险。应披露土地开发时面临的各种风险，包括市政规划调整的风险、土地闲置风险、地价变化的风险。

合作和合资项目的控制风险。应披露对合作、合资开发项目，如果没有实际控制权将增加不确定性的风险。

工程质量风险。应披露已完工项目或在建项目如果存在质量缺陷，将会对公司产生不利影响的风险。

其他风险。应披露税收制度、房改制度和购房贷款政策、对房地产投资开发方面的其他政策变化对公司的不利影响的风险。

第二，项目开发中如存在“停工”、“烂尾”、“空置”的情况，应作特别风险提示。

第三，披露的风险对策应是已采取的或拟采取的切实可行的具体措施。

（2）发行人应专节披露公司资质等级取得情况和相关证书，持有房地产专业或建筑工程专业资格专职技术人员数目，公司开发建设中采用的新工艺和新技术等情况。

（3）发行人应披露公司的主要经营策略及市场推广模式，包括但不限于：

第一，房地产经营的市场定位及主要消费者群体。

第二，主要从事房地产项目的类型：如主要以出售为主，还以出租为主；经营模式是自主经营开发，还是合作、合资开发；主要从事住宅开发还是办公楼开发等。

第三，房地产项目的定价模式和销售理念。

第四，采用的主要融资方式。

第五，采用的主要销售模式。

第六，采用的物业管理模式。

第七，公司经营管理、品牌建设、员工素质、企业文化等方面的竞争力。

（4）发行人应专节披露公司经营管理体制及内控制度。包括但不限于：

第一，房地产开发项目决策程序；

第二，开发项目管理架构的设置；

第三，公司质量控制体系，包括对施工单位的质量考核办法；采用新材料、新工艺的质量控制办法；对特殊环境的项目的质量控制。

（5）发行人应专节披露房地产行业概况及业务特点，包括但不限于：

第一，房地产行业概况；

第二，房地产业务的性质和特点；

第三，主要开发项目所处地区的市场分析；

第四，房地产开发流程图。

（6）行人应专节详细披露在开发过程中涉及的各项具体业务的运行情况，包括但不限于：

第一，如何选择房地产项目的设计单位、设计方案；

第二，如何选择施工单位，如何管理、监督施工单位；

第三，如何选择监理单位；

第四，对出租物业的经营方式。

（7）发行人应专节披露公司所开发的主要房地产业务项目的情况。可按照已开发完工项目、开发建设中项目、拟开发项目的顺序披露各项目的基本情况，包括但不限于下列情况：

第一，项目应具备的资格文件（含土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、商品房销售许可证、房产证等）取得情况；

第二，项目经营模式，如属合作、合资开发，应简要说明合作方情况、合作方式、协议履行情况等；

第三，披露项目位置及土地的取得手续是否完备；

第四，对完工或开工项目应披露主体工程施工是自建还是出包方式，承包方是否分包。并披露施工单位的资质等级及基本情况；

第五，对在建项目应披露预计总投资和已投资额，工程进度（包括开工时间、预计竣工时间，实际进度与计划进度出现的较大差异及原因，项目是否存在停工可能）；

第六，工程质量情况，如监理单位的意见及质量监管部门的验收报告。对已交付使用的商品房是否有质量纠纷；

第七，项目的销售情况，对采用预售方式的，应披露预售比例；

第八，代为收取的住宅共用部分、共用设施设备维修基金的执行情况。

（8）发行人应披露募股资金拟投资项目，及募股资金占项目总投资的比例，缺口资金的解决方式。

（9）行人应专节披露公司的土地资源。包括但不限于项目名称、所处地理位置、占地面积、规划建筑面积、土地用途、相关法律手续是否完备等。

（10）发行人发行上市前应聘请具有证券从业资格的资产评估机构对公司存货，包括开发成本及开发产品（但不包括代建工程）、出租开发产品、周转房等进行资产评估。在招股说明书中披露资产评估结果和主要项目的资产评估方法，并注明本次资产评估仅为投资者提供参考，有关评估结果不进行账务调整。

三、股票的发行

中国证监会在2006年9月发布，2010年10月修订的《证券发行与承销管理办法》，对发行人在境内发行股票或者可转换公司债券（以下统称证券）、证券公司在境内承销证券，以及投资者认购境内发行的证券进行了规范。发行人、证券公司和投资者参与证券发行，还要遵守证监会有关证券发行的其他规定，以及证券交易所和证券登记结算机构的业务规则。证券公司承销证券，还要遵守证监会有关保荐制度、风险控制制度和内部控制制度的相关规定。证券的发行和承销主要按以下规定进行：

（一）询价与定价

首次公开发行股票，应当通过向特定机构投资者（即“询价对象”）询价的方式确定股票发行价格。

询价对象是指符合规定条件的证券投资基金管理公司、证券公司、信托投资公司、财务公司、保险机构投资者、合格境外机构投资者、主承销商自主推荐的具有较高定价能力和长期投资取向的机构投资者，以及经证监会认可的其他机构投资者。主承销商自主推荐机构投资者的，要制订明确的推荐标准，建立透明的推荐决策机制，并报中国证券业协会登记备案。

主承销商应当在询价时向询价对象提供投资价值研究报告。投资价值研究报告应当对影响发行人投资价值的因素进行全面分析，运用行业公认的估值方法对发行人股票的合理投资价值进行预测；投资价值研究报告应当由承销商的研究人员独立撰写并署名，承销商不得提供承销团以外的机构撰写的该类报告。除证监会另有规定外，发行人、主承销商和询价对象不得以任何形式公开披露投资价值研究报告的内容。

发行人及其主承销商应当在刊登首次公开发行股票招股意向书和发行公告后向询价对象进行推介和询价，并通过互联网向公众投资者进行推介。

询价分为初步询价和累计投标询价。发行人及其主承销商应当通过初步询价确定发行价格区间，在发行价格区间内通过累计投标询价确定发行价格。但首次发行的股票在中小企业板、创业板上市的，发行人及其主承销商可以根据初步询价结果确定发行价格，不再进行累计投标询价；上市公司发行证券的，可以通过询价的方式确定发行价格，也可以与主承销商协商确定发行价格。

询价对象可以自主决定是否参与初步询价，询价对象申请参与初步询价的，主承销商无正当理由不得拒绝。未参与初步询价或者参与初步询价但未有效报价的询价对象，不得参与累计投标询价和网下配售。主承销商的证券自营账户不得参与本次发行股票的询价、网下配售和网上发行。与发行人或其主承销商具有实际控制关系的询价对象，不得参与本次发行股票的询价、网下配售，但可以参与网上发行。

发行人及其主承销商在发行价格区间和发行价格确定后，应当分别报证监会备案，并予以公告。而且，发行人及其主承销商应当在发行价格确定后，披露网下申购情况、网下具体报价情况。

如果初步询价结束后，公开发行股票数量在4亿股以下，提供有效报价的询价对象不足20家的，或者公开发行股票数量在4亿股以上，提供有效报价的询价对象不足50家的，发行人及其主承销商不得确定发行价格，并应当中止发行。中止发行后，在核准文件有效期内，经向中国证监会备案，可以重新启动发行。

（二）证券发售

首次公开发行股票数量在4亿股以上的，可以向战略投资者配售股票。发行人应当与战略投资者事先签署配售协议，并报证监会备案。发行人及其主承销商应当在发行公告中披露战略投资者的选择标准、向战略投资者配售的股票总量、占本次发行股票的比例，以及持有期限制等。战略投资者不得参与首次公开发行股票的初步询价和累计投标询价，并应当承诺获得本次配售的股票持有期限不少于12个月，持有期自本次公开发行的股票上市之日起计算。发行人及其主承销商应当在网下配售结果公告中披露战略投资者的名称、认购数量及承诺持有期等情况。

发行人及其主承销商应当向参与网下配售的询价对象配售股票。公开发行股票数量少于4亿股的，配售数量不超过本次发行总量的20%；公开发行股票数量在4亿股以上的，配售数量不超过向战略投资者配售后剩余发行数量的50%。询价对象应当承诺获得本次网下配售的股票持有期限不少于3个月，持有期自本次公开发行的股票上市之日起计算。如果本次发行的股票向战略投资者配售的，发行完成后无持有期限制的股票数量不得低于本次发行股票数量的25%。

发行人及其主承销商通过累计投标询价确定发行价格的，当发行价格以上的有效申购总量大于网下配售数量时，应当对发行价格以上的全部有效申购进行同比例配售。

发行人及其主承销商网下配售股票，应当与网上发行同时进行。首次公开发行股票达到一定规模的，发行人及其主承销商应当在网下配售和网上发行之间建立回拨机制，根据申购情况调整网下配售和网上发行的比例。网上申购不足时，可以向网下回拨由参与网下的机构投资者申购，仍然申购不足的，可以由承销团推荐其他投资者参与网下申购。网下机构投资者在既定的网下发售比例内有效申购不足，不得向网上回拨，但可以中止发行。网下报价情况未及发行人和主承销商预期、网上申购不足、网上申购不足向网下回拨后仍然申购不足的，可以中止发行。中止发行的具体情形可以由发行人和承销商约定，并予以披露。中止发行后，在核准文件有效期内，经向中国证监会备案，可重新启动发行。

上市公司发行证券，存在利润分配方案、公积金转增股本方案尚未提交股东大会表决或者虽经股东大会表决通过但未实施的，只有在实施方案后才能发行证券；方案未实施前，主承销商不得承销上市公司发行的证券。上市公司向不特定对象公开募集股份（即“增发”）或者发行可转换公司债券，主承销商可以对参与网下配售的机构投资者进行分类，对不同类别的机构投资者设定不同的配售比例，对同一类别的机构投资者应当按相同的比例进行配售。主承销商应当在发行公告中明确机构投资者的分类标准。主承销商未对机构投资者进行分类的，应当在网下配售和网上发行之间建立回拨机制，回拨后两者的获配比例应当一致。当然，上市公司增发股票或者发行可转换公司债券，也可以全部或者部分向原股东优先配售，优先配售比例应当在发行公告中披露。如果上市公司非公开发行证券，发行对象及其数量的选择应符合证监会关于上市公司证券发行的相关规定。

（三）证券承销

证券公司承销证券，应当按照我国《证券法》第28条的规定，采用包销或者代销方式。上市公司非公开发行股票未采用自行销售方式或者上市公司配股的，应当采用代销方式。证券代销是指证券公司代发行人发售证券，在承销期结束时，将未售出的证券全部退还给发行人的承销方式；证券包销是指证券公司将发行人的证券按照协议全部购入或者在承销期结束时将售后剩余证券全部自行购入的承销方式。

股票发行采用代销方式的，应当在发行公告中披露发行失败后的处理措施。股票发行失败后，主承销商应当协助发行人按照发行价并加算银行同期存款利息返还股票认购人。

证券发行依照法律、行政法规的规定应当由承销团承销的，组成承销团的承销商应当签订承销团协议，由主承销商负责组织承销工作。承销团成员应当按照承销团协议及承销协议的规定进行承销活动，不得进行虚假承销。证券公司在承销过程中，不得以提供透支、回扣或者证监会认定的其他不正当手段诱使他人申购股票。

投资者申购缴款结束后，主承销商应当聘请具有证券相关业务资格的会计师事务所对申购资金进行验证，并出具验资报告；首次公开发行股票的，还应当聘请律师事务所对向战略投资者、询价对象的询价和配售行为是否符合法律、行政法规及本办法的规定等进行见证，并出具专项法律意见书。证券发行及承销结束后，主承销商应依法向证监会报备相关情况。

首次公开发行股票数量在4亿股以上的，发行人及其主承销商可以在发行方案中采用超额配售选择权。根据2001年9月3日证监会发布的《超额配售选择权试点意见》，超额配售选择权是指发行人授予主承销商的一项选择权，获此授权的主承销商按同一发行价格超额发售不超过包销数额15%的股份，即主承销商按不超过包销数额115%的股份向投资者发售。在本次增发包销部分的股票上市之日起30日内，主承销商有权根据市场情况选择从集中竞价交易市场购买发行人股票，或者要求发行人增发股票，分配给对此超额发售部分提出认购申请的投资者。超额配售选择权的实施要遵守证监会、证券交易所和证券登记结算机构的规定。

（四）保荐制度

为规范证券发行上市行为，提高上市公司质量和证券公司执业水平，保护投资者的合法权益，促进证券市场健康发展，证监会于2003年12月发布了《证券发行上市保荐制度暂行办法》，自2004年2月1日起，股份有限公司首次公开发行股票并上市和上市公司发行新股、可转换公司债券，都实行保荐制度。2005年修订的《证券法》第11条确立了保荐制度的法律地位。2008年8月14日，证监会颁布《证券发行上市保荐业务管理办法》（以下简称《管理办法》），废止了2003年的《证券发行上市保荐制度暂行办法》。2009年5月13日，证监会再次修改了《管理办法》，使之适应证券市场发展和新股发行改革的需要。

新《管理办法》规定，证券公司从事证券发行上市保荐业务，应依法向证监会申请保荐机构资格。保荐机构履行保荐职责，应当指定取得保荐代表人资格的个人具体负责保荐工作。申言之，保荐机构应当指定2名保荐代表人具体负责1家发行人的保荐工作，出具由法定代表人签字的专项授权书，并确保保荐机构有关部门和人员有效分工协作。

保荐机构及其保荐代表人应当遵守法律、行政法规和证监会的相关规定，恪守业务规则和行业规范，诚实守信，勤勉尽责，尽职推荐发行人证券发行上市，持续督导发行人履行规范运作、信守承诺、信息披露等义务。同次发行的证券，其发行保荐和上市保荐应当由同一保荐机构承担。保荐机构依法对发行人申请文件、证券发行募集文件进行核查，向证监会、证券交易所出具保荐意见，保证所出具的文件真实、准确、完整。保荐机构及其保荐代表人不得通过从事保荐业务谋取任何不正当利益。

保荐机构应当与发行人签订保荐协议，明确双方的权利和义务，按照行业规范协商确定履行保荐职责的相关费用。保荐机构及其保荐代表人履行保荐职责可对发行人行使下列权利：（1）要求发行人依照有关规定和保荐协议约定的方式，及时通报信息；（2）定期或者不定期对发行人进行回访，查阅保荐工作需要的发行人材料；（3）列席发行人的股东大会、董事会和监事会；（4）对发行人的信息披露文件及向证监会、证券交易所提交的其他文件进行事前审阅；（5）对有关部门关注的发行人相关事项进行核查，必要时可聘请相关证券服务机构配合；（6）按照证监会、证券交易所信息披露规定，对发行人违法违规的事项发表公开声明；（7）证监会规定或者保荐协议约定的其他权利。

发行人及其董事、监事、高级管理人员，为证券发行上市制作、出具有关文件的律师事务所、会计师事务所、资产评估机构等证券服务机构及其签字人员，应当依照法律、行政法规和证监会的规定，配合保荐机构及其保荐代表人履行保荐职责，并承担相应的责任。保荐机构及其保荐代表人履行保荐职责，不能减轻或者免除发行人及其董事、监事、高级管理人员、证券服务机构及其签字人员的责任。

保荐机构应当尽职推荐符合法定要求的发行人证券发行上市。在推荐上市之前，保荐机构应当对发行人进行辅导，对发行人的董事、监事和高级管理人员、持有5%以上股份的股东和实际控制人（或者其法定代表人）进行系统的法规知识、证券市场知识培训，使其树立进入证券市场的诚信意识、自律意识和法制意识。

保荐机构应当对发行人进行全面调查，对发行人申请文件、证券发行募集文件等有关事项进行尽职调查和审慎核查，并据此进行独立判断，充分了解发行人的经营状况及其面临的风险和问题。

保荐机构推荐发行人发行证券的，要向证监会提交发行保荐书、保荐代表人专项授权书以及证监会要求的其他文件。保荐机构法定代表人、保荐业务负责人、内核负责人、保荐代表人和项目协办人应当在发行保荐书上签字，保荐机构法定代表人、保荐代表人应同时在证券发行募集文件上签字。根据我国《证券法》第69条的规定，发行人、上市公司公告的招股说明书、公司债券募集办法、财务会计报告、上市报告文件、年度报告、中期报告、临时报告以及其他信息披露资料，有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，致使投资者在证券交易中遭受损失的，发行人、上市公司应当承担赔偿责任；保荐人、承销的证券公司，应当与发行人、上市公司承担连带赔偿责任，但是能够证明自己没有过错的除外。

发行人证券上市后，保荐机构应当持续督导发行人履行规范运作、信守承诺、信息披露等义务。首次公开发行股票并在主板上市的，持续督导的期间为证券上市当年剩余时间及其后2个完整会计年度；主板上市公司发行新股、可转换公司债券的，持续督导的期间为证券上市当年剩余时间及其后1个完整会计年度。首次公开发行股票并在创业板上市的，持续督导的期间为证券上市当年剩余时间及其后3个完整会计年度；创业板上市公司发行新股、可转换公司债券的，持续督导的期间为证券上市当年剩余时间及其后2个完整会计年度。持续督导的期间自证券上市之日起计算。持续督导期届满，如有尚未完结的保荐工作，保荐机构应当继续完成。保荐机构在履行保荐职责期间未勤勉尽责的，其责任不因持续督导期届满而免除或者终止。督导结束后，保荐机构应当在发行人公告年度报告之日起的10个工作日内向证监会及交易所报送保荐总结报告书。

证券发行后，保荐机构不得更换保荐代表人，但因保荐代表人离职或者被撤销保荐代表人资格的，应当更换保荐代表人。

四、股票的上市

股票上市是指经核准同意股票在证券交易所挂牌交易。2005年修订前的《证券法》第43条规定，股份有限公司申请其股票上市交易，必须报经国务院证券监督管理机构核准。而2005年修订后的《证券法》将上市批准权下放到证券交易所，其第48条规定，申请证券上市交易，应当向证券交易所提出申请，由证券交易所依法审核同意，并由双方签订上市协议。

（一）股票上市的条件

根据我国《证券法》，股份有限公司申请股票上市，应当符合下列条件：

（1）股票经国务院证券监督管理机构核准已公开发行；

（2）公司股本总额不少于人民币3000万元；

（3）公开发行的股份达到公司股份总数的25%以上；公司股本总额超过人民币4亿元的，公开发行股份的比例为10%以上；

（4）公司最近三年无重大违法行为，财务会计报告无虚假记载。

证券交易所可以规定高于前款规定的上市条件，并报国务院证券监督管理机构批准。

国家鼓励符合产业政策并符合上市条件的公司股票上市交易。

（二）股票的上市保荐

我国《证券法》规定，申请股票、可转换为股票的公司债券或者法律、行政法规规定实行保荐制度的其他证券上市交易，应当聘请具有保荐资格的机构担任保荐人。（保荐的工作流程见上文）

（三）股票上市申请

我国《证券法》对股票申请上市进行了原则性的规定。上海证券交易所和深圳证券交易所都根据《证券法》规定，对其《股票上市规则》进行了具体规定，股份有限公司申请股票上市应该按照《股票上市规则》规定的程序进行。按照我国《证券法》，申请股票上市交易，应当向证券交易所报送下列文件：

（1）上市报告书；

（2）申请股票上市的股东大会决议；

（3）公司章程；

（4）公司营业执照；

（5）依法经会计师事务所审计的公司最近三年的财务会计报告；

（6）法律意见书和上市保荐书；

（7）最近一次的招股说明书；

（8）证券交易所上市规则规定的其他文件。

股票上市交易申请经证券交易所审核同意后，签订上市协议的公司应当在规定的期限内公告股票上市的有关文件，并将该文件置备于指定场所供公众查阅。

签订上市协议的公司除公告前条规定的文件外，还应当公告下列事项：

（1）股票获准在证券交易所交易的日期；

（2）持有公司股份最多的前十名股东的名单和持股数额；

（3）公司的实际控制人；

（4）董事、监事、高级管理人员的姓名及其持有本公司股票和债券的情况。

根据《上海证券交易所股票上市规则（2008年修订）》及《深圳证券交易所股票上市规则（2008年修订）》的规定，发行人首次公开发行股票的申请获得证监会核准后，可以向交易所提出股票上市申请。

发行人首次公开发行股票后申请在上海证券交易所上市，应当符合下列条件：（1）股票经证监会核准已公开发行；（2）公司股本总额不少于人民币5000万元；（3）公开发行的股份达到公司股份总数的25%以上；公司股本总额超过人民币4亿元的，公开发行股份的比例为10%以上；（4）公司最近三年无重大违法行为，财务会计报告无虚假记载；（5）证券交易所要求的其他条件。

发行人向上海证券交易所申请其股票上市，应当提交下列文件：（1）上市申请书；（2）证监会核准其股票首次公开发行的文件；（3）有关本次发行上市事宜的董事会和股东大会决议；（4）营业执照复印件；（5）公司章程；（6）经具有执行证券、期货相关业务资格的会计师事务所审计的发行人最近三年的财务会计报告；（7）首次公开发行结束后发行人全部股票已经中国证券登记结算有限责任公司上海分公司托管的证明文件；（8）首次公开发行结束后，具有执行证券、期货相关业务资格的会计师事务所出具的验资报告；（9）关于董事、监事和高级管理人员持有本公司股份的情况说明和《董事（监事、高级管理人员）声明及承诺书》；（10）发行人拟聘任或者已聘任的董事会秘书的相关资料；（11）首次公开发行后至上市前，按规定新增的财务资料和有关重大事项的说明（如适用）；（12）首次公开发行前已发行股份持有人，自发行人股票上市之日起一年内持股锁定证明；（13）第5.5.1条所述承诺函;（14）最近一次的招股说明书和经证监会审核的全套发行申报材料；（15）按照有关规定编制的上市公告书；（16）保荐协议和保荐人出具的上市保荐书；（17）律师事务所出具的法律意见书；（18）证券交易所要求的其他文件。

发行人及其董事、监事、高级管理人员应当保证向证券交易所提交的上市申请文件真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

（四）上市审核

证券交易所在接到发行人提交的全部上市申请文件之后7个工作日内，由其设立的上市委员会对上市申请进行审议，做出独立的专业判断并形成审核意见，证券交易所再根据上市委员会的审核意见，作出是否同意上市的决定并通知发行人。出现特殊情况时，证券交易所可以暂缓作出是否同意上市的决定。证券交易所并不保证发行人符合交易所规定的上市条件，其上市申请一定能够获得申请。发行人不服证券交易所决定的，可以在规定的时间内向证券交易所复核委员会申请复核，复核期间证券交易所的决定不停止执行。

五、上市公司的再融资

房地产公司上市后，还可以继续在资本市场通过发行证券进行再融资。根据中国证监会2006年5月发布的《上市公司证券发行管理办法》，上市公司申请在境内发行证券的品种包括股票、可转换公司债券和中国证监会认可的其他品种。

《上市公司证券发行管理办法》第二章规定了上市公司公开发行证券的条件，其中“一般规定”包括以下几方面：上市公司的组织机构健全、运行良好；上市公司的盈利能力具有可持续性；上市公司的财务状况良好；上市公司最近36个月内财务会计文件无虚假记载，且不存在重大违法行为；上市公司募集资金的数额和使用应当符合规定等。

上市公司发行股票，向原股东配售股份（简称“配股”），除符合上述“一般规定”外，还应当符合下列规定：

（1）拟配售股份数量不超过本次配售股份前股本总额的30%；

（2）控股股东应当在股东大会召开前公开承诺认配股份的数量；

（3）采用证券法规定的代销方式发行。

控股股东不履行认配股份的承诺，或者代销期限届满，原股东认购股票的数量未达到拟配售数量70%的，发行人应当按照发行价并加算银行同期存款利息返还已经认购的股东。

向不特定对象公开募集股份（简称“增发”），除符合《上市公司证券发行管理办法》第二章第一节的规定外，还应当符合下列规定：

（1）最近三个会计年度加权平均净资产收益率平均不低于6%。扣除非经常性损益后的净利润与扣除前的净利润相比，以低者作为加权平均净资产收益率的计算依据。

（2）除金融类企业外，最近一期末不存在持有金额较大的交易性金融资产和可供出售的金融资产、借予他人款项、委托理财等财务性投资的情形。

（3）发行价格应不低于公告招股意向书前20个交易日公司股票均价或前一个交易日的均价。

上市公司申请发行证券，董事会应当依法就本次证券发行的方案、本次募集资金使用的可行性报告、前次募集资金使用的报告和其他必须明确的事项作出决议，并提请股东大会批准。股东大会就发行股票作出的决定，至少应当包括下列事项：本次发行证券的种类和数量；发行方式、发行对象及向原股东配售的安排；定价方式或价格区间；募集资金用途；决议的有效期；对董事会办理本次发行具体事宜的授权；其他必须明确的事项。

股东大会就发行证券事项作出决议，必须经出席会议的股东所持表决权的2/3以上通过。向本公司特定的股东及其关联人发行证券的，股东大会就发行方案进行表决时，关联股东应当回避。

上市公司申请公开发行证券或者非公开发行新股，应当由保荐人保荐，并向中国证监会申报。保荐人应当按照中国证监会的有关规定编制和报送发行申请文件。

中国证监会收到申请文件后，在5个工作日内决定是否受理。中国证监会受理后，对申请文件进行初审；发行审核委员会审核申请文件，然后由中国证监会作出核准或者不予核准的决定。

自中国证监会核准发行之日起，上市公司应在6个月内发行证券；超过6个月未发行的，核准文件失效，需重新经中国证监会核准后方可发行。

上市公司发行证券，应当由证券公司承销；非公开发行股票，发行对象均属于原前十名股东的，可以由上市公司自行销售。证券发行申请未获核准的上市公司，自中国证监会作出不予核准的决定之日起6个月后，可再次提出证券发行申请。

上市公司发行证券，应当按照中国证监会规定的程序、内容和格式，编制公开募集证券说明书或者其他信息披露文件，依法履行信息披露义务。

上市公司发行的新股和可转换公司债券申请上市，应该按照上海证券交易所和深圳证券交易所发布的《股票上市规则（2008年修订）》进行。

六、买壳上市

上述介绍了成立股份有限公司以及首次公开发行股票的程序。对于房地产公司，近年来多采取买壳上市的方式到证券市场进行融资，因此下面对借壳上市进行简单介绍。

买壳上市，是指非上市公司在证券市场上通过协议转让、拍卖、收购流通股等方式购买一家已经上市的公司（即“壳公司”）一定比例的股权来取得上市地位，然后通过反向收购或资产置换等方式注入自己有关业务和资产，实现间接上市的目的。壳公司往往是业绩较差、筹资能力弱化的上市公司。

与买壳上市相关的是借壳上市。借壳上市是指上市公司的控股股东利用子公司的上市地位将尚未上市的其他业务和资产注入上市子公司中，以达到上市的目的。

买壳上市和借壳上市的共同之处在于，它们都是对上市公司壳资源进行重新分配利用的活动，都是为了实现间接上市，因此，通常情况下都被统称为借壳上市。它们的不同之处在于，买壳上市的企业首先必须取得一家上市公司的控股权，而借壳上市的企业在准备运作时就已经拥有了对上市公司的控制权。

房地产企业买壳上市的基本步骤为：

（1）作为买壳方的房地产企业必须拥有一个优质的项目准备或充裕的资金准备（包括有形资产、无形资产、现成的生意或资金等等）。这一项是吸引空壳上市公司原有控股人愿意出让控股权和证券投资商为其提供中介服务的关键。房地产业刚刚被定义为国民经济发展的支柱产业，其所具有的利润空间一直以来是房地产行业火热的重要原因，所以提供一个具有对原空壳公司有吸引力的方案或项目，不会太难。

（2）聘请财务顾问。房地产企业在准备买壳上市时，要聘请专业质素较高且富有经验的财务顾问，以便为公司的买壳上市进行整体策划和组织实施，并由财务顾问协助公司聘请买壳上市所需的会计、资产评估、法律等方面的中介机构。

（3）由中介公司代表协助房地产企业股票市场选择一家合适的、干净的空壳上市公司作为收购目标（所谓“合适的”是指已发行和流通的股本要相对较小，因为盘子小容易操作；“干净的”是指没有任何法律及债务纠纷）。买壳一般而言可以采用以下买壳方式：股权转让，原控股股东以一定的价格（通常以每股净资产为报价基准再溢价），将其持有的国有股（包括国家股和国有法人股）或法人股转让给房地产企业，使其成为上市公司第一大股东；间接控股，原控股股东以持有该上市公司的全部股份，加入拟上市房地产企业的母公司或控股的子公司，从而使房地产企业间接控股上市公司。

另一种方式是在股票市场上直接购买上市公司的股票，这种方式适合于那些流通股占总股本比例较高的公司。但是，这种方法一般成本较高。因为一旦开始在二级市场上收购上市公司的股票，必然引起公司股票价格的上涨，造成收购成本的提高。

（4）完成对上市公司的收购后，房地产企业入主上市公司的董事会，全面和主持上市公司的经营，将自身的优质资产作价进入上市公司，对上市公司原有不良资产作价进入原控股股东，或将上述不良资产进入买壳方，或原有资产继续留在上市公司。重组一般是在买壳以后进行，但有时为配合整体方案也可以在与卖壳方达成一致的条件下，在买壳以前实施。重组以后，买壳方的优质资产和主营业务进入上市公司，将大幅度提高上市公司业绩进而满足再筹资条件。

（5）完成项目方案、招股说明书和其他相关报告的制作；然后同证券商、投资公司和金融机构接触，进行项目招股的洽谈，并同上述机构签约，由他们协助进行项目所需的资金募集。

（6）完成项目所需资金的募集，达到公司预定的经营目标。

上述步骤中，各方均应严格遵守有关法律规定。一旦房地产企业与壳公司及其股东进行磋商和进行收购事宜时，企业必须按照《证券法》、《股票发行与交易管理暂行条例》、《上市公司收购管理办法》（2008年修订）等法律、法规和规范性文件的规定，履行信息披露、要约收购（或申请豁免）、交割价款等法律义务。

在对壳公司进行资产重组时，上市公司及其控股或者控制的公司购买、出售资产，达到下列标准之一的，构成重大资产重组：（1）购买、出售的资产总额占上市公司最近一个会计年度经审计的合并财务会计报告期末资产总额的比例达到50%以上；（2）购买、出售的资产在最近一个会计年度所产生的营业收入占上市公司同期经审计的合并财务会计报告营业收入的比例达到50%以上；（3）购买、出售的资产净额占上市公司最近一个会计年度经审计的合并财务会计报告期末净资产额的比例达到50%以上，且超过5000万元人民币。上市公司要在股东大会作出重大资产重组决议后的次一工作日公告该决议，并按照证监会的有关规定编制申请文件，委托独立财务顾问在3个工作日内向证监会申报。证监会根据《上市公司重大资产重组管理办法》（第53号令）规定的条件和程序对重大资产重组申请作出核准或者不予核准的决定。如果上市公司重大资产重组存在下列情形之一，应提交证监会在上市审核委员会中设立的上市公司并购重组审核委员会审核：（1）上市公司出售资产的总额和购买资产的总额占其最近一个会计年度经审计的合并财务会计报告期末资产总额的比例均达到70%以上；（2）上市公司出售全部经营性资产，同时购买其他资产；（3）证监会在审核中认为需要提交并购重组委审核的其他情形。重大资产重组也涉及需要进行审计、评估、独立财务顾问、律师事务所、会计师事务所等服务机构出具意见以及公司报告等信息披露的强制性要求。

利用重组后壳公司发行新股，必须满足《公司法》、《证券法》的有关规定，以及证监会发布的《上市公司证券发行管理办法》等规范性文件的规定。根据我国2005年修订后的《证券法》第13条规定，公司公开发行新股，应当符合下列条件：具备健全且运行良好的组织机构；具有持续盈利能力，财务状况良好；最近三年财务会计文件无虚假记载，无其他重大违法行为；经国务院批准的国务院证券监督管理机构规定的其他条件。上市公司非公开发行新股，应当符合经国务院批准的国务院证券监督管理机构规定的条件，并报国务院证券监督管理机构核准。