1.4 房地产开发的流程
房地产开发是一个复杂的系统工程，具有周期长、环节多、内容庞杂等特点。许多房地产策划咨询机构甚至房地产开发企业在房地产项目开发之初，面对一系列纷繁复杂的建设程序和开发流程，往往不知该从何入手。本节首先介绍传统工程项目的建设程序，然后从当前房地产开发实务的角度来阐述房地产项目的开发流程。
1.4.1 传统工程项目建设程序
项目建设程序是指工程建设项目从投资决策、规划设计、建筑施工、竣工验收及建成后评价的全过程中各项工作必须遵循的先后次序。这个次序是人们在认识客观规律的基础上制定出来的，是建设项目科学决策和顺利进行的重要保证。按照建设项目发展的内在联系和发展过程，我国传统的工程建设项目的建设程序可划分为如下几个阶段。
1．项目建议书阶段
项目建议书是建设单位向国家（发改委部门）提出的要求建设某一具体工程项目的建议文件。该阶段需要论证拟建项目的必要性问题，是建设程序的最初阶段。项目建议书仅仅是投资人在投资决策前对拟建项目的轮廓设想，不是项目的最终决策。
2．可行性研究阶段
可行性研究是在项目建议书被有关部门批准后，对项目在资源、技术、经济、市场、工程、环境、社会等方面是否可行所进行的科学分析和论证，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否赢利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法。
可行性研究阶段需要提出项目的可行性研究报告，其中项目财务评价和国民经济评价是可行性研究报告的核心。对于工业项目或者复杂的房地产项目，技术可行性是一个重要方面，但是对于一般的住宅房地产项目，主要考察项目的经济可行性问题。
3．计划任务书阶段
计划任务书是确定建设项目和建设方案的基本文件，是对可行性研究所得到的最佳方案的确认，是编制设计文件的依据（又称设计任务书）。
4．规划设计阶段
民用建筑项目一般分为方案设计、初步设计及施工图设计3个阶段。对技术比较简单的项目，经主管部门同意且在合同中约定可以不做初步设计的，在方案设计审批后可直接进入施工图设计。对于比较复杂的项目，在初步设计后还可增加扩大初步设计阶段。工业建筑项目分为初步设计、技术设计（技术复杂又无设计经验时）和施工图设计3个阶段。
5．建设准备阶段
进行征地拆迁、三通一平、选择承包商和材料供应商、组织图纸会审、编制投资计划等。
6．施工安装阶段
组织施工和生产性项目竣工前的生产准备工作。施工内容包括土建、装饰、给排水、采暖通风、电气照明、工业管道及设备安装等项目。
7．竣工验收阶段
竣工验收阶段分竣工初验和正式竣工验收。竣工初验由承包单位在单位工程完成并自检合格后向项目监理机构提交《工程竣工报验单》，申请竣工验收。正式竣工验收由建设单位组织设计、施工、监理等单位负责人进行。
8．后评价阶段
建设项目后评价是指工程项目竣工投产一段时间后，再对项目的立项、决策、设计、施工、竣工、投产、生产运营等全过程进行系统评价的一种技术活动。通过后评价达到总结经验、研究问题、吸取教训、提高项目决策水平和投资效果的目的。
1.4.2 房地产项目开发流程
1.4.1节介绍的传统工程项目建设程序更多的是针对国有大中型及工业生产性建设项目而言的。对于房地产开发项目来说，建设程序有所不同。从房地产开发实务的角度看，房地产项目开发流程一般包括如下步骤。
1．投资机会分析
投资机会分析是指投资机会的寻找与筛选。在机会寻找过程中，开发商往往根据自己对某地房地产市场供求关系的认识，在房地产市场上寻找投资的可能性。房地产开发项目信息的来源有许多，比如可以从政府土地拍卖公告中得到，也可以从同行处得到。此时，开发商面对的投资机会可能有许许多多，但并不是每一种投资机会都适合自己。因此开发商需要根据自己的经验和实力，快速判断最佳的投资机会并落实到具体项目上。
2．项目可行性研究
对某个投资机会确定意向并不是开发商的最终投资决策。开发商还需要对该投资机会（具体项目）的可行性进行更为详细与具体的研究，包括市场分析、收入与成本估算、项目财务评价等工作。市场分析主要包括宏观环境、供求关系、目标客户、竞争对手等方面；收入与成本估算包括租售收入、开发成本等方面；项目财务评价就是根据前面分析与估算的结果，就项目的经营收入与费用进行分析，考察项目的获利能力，以判别项目财务上的可行性。
3．取得项目开发用地
取得土地是房地产项目实施的第一步。在项目的可行性没有彻底确认之前，开发商不宜盲目购买土地。在所有可能影响项目预期收益的因素弄清楚以后再去购买土地是最理想的。但是，如果在激烈的市场竞争条件下，为抓住有利时机开发商也应该对其可能承担的风险进行分析与评估。
目前开发商取得土地使用权的途径主要有以下几种。
（1）通过“招标”、“挂牌”、“拍卖”等出让方式取得土地使用权。2007年9月，国土资源部颁布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号），规定商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采用拍卖、招标或挂牌方式出让。
（2）通过协议出让方式取得土地使用权。协议出让是指政府作为土地所有者（出让方）与选定的受让方协商用地条件及价款，达成协议后有偿出让土地使用权的行为。协议出让方式的特点是自由度大，不利于公平竞争。协议出让方式比较适合于公共福利事业和非营利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地的出让，商业用地目前很少采用。
（3）通过划拨方式取得土地使用权。土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交土地使用者使用的行为。目前，商品住宅用地无法采用划拨方式取得，但经济适用房和廉租房等保障性住房的开发建设用地仍然是采用行政划拨的方式取得土地使用权。
（4）通过转让取得土地使用权。开发商可以通过某种形式从其他开发商或者土地使用者手中获取土地使用权（即通过土地二级市场取得土地使用权）。
（5）通过其他方式获得土地使用权。比如与其他拥有土地使用权的开发商或企业合作的方式取得可供开发的土地使用权。而对于原先划拨的土地，开发商还可以通过补地价的方式获得土地使用权。
规划主管部门应当在土地使用权出让前制定控制性详细规划，在土地出让时提供《规划设计条件通知书》及其附图，作为《国有土地使用权出让合同》的组成部分。规划设计条件包括地块面积、土地用途、容积率、建筑密度、建筑高度、停车位数、绿地率、开发期限等要求，附图应当包括地块区位、土地利用现状、地块坐标、建筑界限、道路红线等内容。
在签订《国有土地使用权出让合同》后，开发商应缴纳定金并按照约定期限支付地价款。
4．取得《建设用地规划许可证》
《建设用地规划许可证》是城市规划主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，也是开发商用地的法律凭证。开发商在签订《国有土地使用权出让合同》后，应当持该附有规划主管部门提供的规划设计条件及附图的《国有土地使用权出让合同》，向规划主管部门申请《建设用地规划许可证》。在取得《建设用地规划许可证》后方能申请办理《国有土地使用权证》。
需要注意的是，在申请《建设用地规划许可证》时，某些地方的规划主管部门会要求提供项目规划方案，但该规划方案是根据土地出让时所附的规划设计条件制订的一个简单的概念性方案，而非后续项目报批过程中的规划方案。
5．取得《国有土地使用权证》
开发商在土地出让合同规定的期限内交纳土地使用权出让金及相关的税费后，持规划主管部门发放的《建设用地规划许可证》向土地主管部门申请《国有土地使用权证》。
6．规划方案招标与设计
方案招标时可采用公开招标或者邀请招标等形式。开发商可以通过方案招标来优选规划方案并考察设计单位的实力。开发商应该根据经济、适用、美观、安全的标准来优选方案。当然，如果开发商对项目具有强烈的主观意志，也可采用直接委托的方式进行规划方案设计，以免产生不必要的反复而浪费成本和时间。规划设计方案应当包括总平面图，各层平面、立面、剖面图，街景立面图，方案说明书及其他资料等。
7．规划方案报批
开发商持规划设计方案向规划主管部门申请审查，规划主管部门在接到申请后协同环保、消防、交警、人防等有关部门审查该项目的规划设计方案并提出修改或调整意见，开发商应当根据审查意见对规划设计方案进行调整修改，再报规划主管部门审批，如此反复直至审批通过。审批通过后由规划主管部门签发《规划设计方案审批通知单》。
8．初步设计
在进行项目初步设计之前，开发商需要完成工程勘察招标并组织工程勘察工作。工程勘察的成果文件——《工程地质勘察报告》是初步设计及施工图设计的重要依据。若初步设计单位与规划方案设计单位不是同一家机构，则在初步设计之前还需要进行建筑设计招标。如果项目规模很小，则在规划方案报批通过后就可直接进入施工图设计阶段。在进行初步设计的同时，开发商还应该组织环境影响、交通影响评价及日照分析等工作。
9．初步设计文件审查
开发商向建设、规划、环保、消防、交警、人防、卫生、绿化、上水、下水、电力、通信、燃气等主管部门报送初步设计文件，并由建设主管部门牵头，组织上述有关主管部门对初步设计文件进行会审，形成并签发初步设计会审纪要。
10．施工图设计
这一阶段除了进行建筑单体的施工图设计以外，还应该同时进行消防、人防、交通、卫生、绿化、上水、下水、电力、通信、燃气等专业施工图设计。
11．施工图审查
开发商向建设、规划、环保、消防、交警、人防、卫生、绿化、上水、下水、电力、通信、燃气等主管部门报送施工图文件，并由建设主管部门牵头，组织上述有关主管部门对施工图文件进行会审，形成并签发施工图设计会审纪要。
12．取得《建设工程规划许可证》
《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。开发商须持项目施工图文件、其他行政主管部门审查意见，以及用水、电、煤气、热力等协议，向规划主管部门提出申请，城市规划主管部门在接此申请后核发《建设工程规划许可证》。
13．开工准备
开工准备工作包括进行工程监理和工程施工招标，办理工程质量与安全监督手续，办理白蚁防治手续，办理树木伐移手续，办理地名报批手续，办理临时用水用电手续并缴纳相关的费用，完成工地围墙与临时用房搭建、施工机械、材料及人员进场、“三通一平”（通过“招、拍、挂”等方式取得土地使用权的地块一般在出让前即具备“三通一平”等条件）等工作，办理相关的建筑工程保险事宜。
14．取得《建筑工程施工许可证》
开发商须持《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工合同》、《施工组织设计》等有关文件向建设行政主管部门申请《建筑工程施工许可证》。
15．办理银行融资手续
房地产项目办理银行贷款必须具备“四证齐全”的条件，“四证”是指《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《国有土地使用权证》及《建设工程施工许可证》。
办理银行融资的另外一个必备条件是房地产项目资本金必须达到规定的要求。2003年，中国人民银行发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文件）规定房地产项目自有资金一般应达到项目预算投资总额的30%以上。2004年，国务院关于《调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发 [2004] 13号）规定房地产项目资本金占项目总投资的比例提高到不得低于35%。2009年5月25日，国务院常务会议决定调整房地产开发项目的资本金比例，保障性住房和普通商品房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。
16．工程施工
开发商在施工阶段的主要任务是控制工程建造成本不超过预算；处理工程变更；解决施工过程中出现的争议；签付工程进度款；保证工程按照预定的进度计划实施等。
17．工程竣工验收
工程竣工验收包括单项工程竣工验收和综合验收两个阶段。
（1）单项工程竣工验收是指单项工程完工后，建设单位会同设计、施工、监理、设备供应单位及工程质量监督部门，以设计任务书、设计文件及施工验收规范和质量检验标准为依据，按照规定的程序和手续对单项工程施工和设备安装质量进行全面检查和认证的活动。
（2）综合验收包括规划验收、消防验收、环卫验收、人防验收等项目。建设行政主管部门在接到开发商综合验收申请报告和有关资料后，应当组成由城建（包括市政、绿化、环卫等公共事业部门）、规划、房地产等有关部门及物业管理单位参加综合验收，审阅有关验收资料，听取建设单位汇报情况，进行现场检查，对房地产项目建设管理的情况进行全面鉴定和评价，提出验收意见并向建设行政主管部门提交综合验收报告，在建设行政主管部门对综合验收报告审查合格后，建设单位方可办理房屋和有关设施的交付使用手续。
18．选聘物业服务企业
开发商应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并与其签订《前期物业服务合同》。开发商选聘物业服务企业应在取得《商品房预售合同》（预售项目）之前或商品房销售之前30日完成（现房项目），而非出售的商品房应当在交付使用前90日完成。
19．房屋租售
在大多数情况下，开发商为分散投资风险，减轻借贷压力，在项目竣工前就通过预售或者预租的形式落实了买家或使用者，商品房预售必须取得《商品房预售许可证》。但在有些情况下，开发商也有可能在项目完工或接近完工时以现房或准现房的形式进行销售。
20．交房入住
开发商在商品房交付前应当委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记；对于期房来说，还应签订正式的《商品房买卖合同》，并向房地产行政主管部门备案；在商品房交付使用时，应当向购房人提供《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》，并在《住宅质量保证书》或合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出规定，保修期从交付之日起计算；开发商应当协助购房人办理所购房屋的产权登记手续。
21．物业管理
物业管理是房地产开发的延续和完善，可以看成是房地产产品的一种售后服务工作。房地产项目进入物业管理阶段标志着项目开发工作的基本完成。
如果房地产开发活动遵循一个理论的程序，即项目建成后才进行销售或出租，则开发程序才按照上述流程进行。但如果项目在建设前或建设中就预售或预租给消费者，则销售或出租阶段应该在工程验收之前进行。虽然各个城市在房地产项目的开发流程上有所差异，但是无论程序如何变化，上述这些步骤基本上概括了大多数房地产开发项目的开发流程。