1.2 房地产的常用术语
1.2.1 房屋结构类
1．基础、地基、复合地基
（1）基础是指建筑物与土壤接触的部分，基础的作用是将上部荷载传递到地基。常见的房屋基础类型有桩基础、条形基础、筏板基础、箱型基础、复合基础等。
①桩基础是指以桩为基础的基础型式，具有承载力高、沉降量小而均匀等特点，广泛应用于各种工程地质条件和各种类型的工程，尤其适用于建筑在软弱地基上的重型建筑物。
②条形基础是指基础长度远远大于宽度的一种基础形式（通常基础长度大于或等于10倍基础宽度），按上部结构分为墙下条形基础和柱下条形基础。
③筏板基础又称为满堂基础，是指把柱下独立基础或者条形基础全部用联系梁联系起来，下面再整体浇注底板的基础形式。筏板基础的整体性好，能很好地抵抗地基不均匀沉降，因此适用于地基承载力不均匀或者软弱基础的建筑物。
④箱型基础是指由钢筋混凝土的底板、顶板、外墙和内隔墙组成的有一定高度的整体空间结构，适用于软弱地基上的高层、重型或对不均匀沉降有严格要求的建筑物。与筏形基础相比，箱型基础有更大的抗弯刚度，只能产生大致均匀的沉降或整体倾斜，从而基本上消除了因地基变形而使建筑物开裂的可能性。箱型基础埋深较大，基础中空，从而使开挖卸去的部分土重抵偿了上部结构传来的荷载，因此，与一般实体基础相比，它能显著减小基底压力，降低基础沉降量。箱型基础常作为地下室使用。根据高度和位置的不同，地下室可分为全地下室和半地下室，全地下室是指房间地面低于室外地坪面的高度超过该房间净高的1/2者，半地下室是指房间地面低于室外地坪面的高度超过该房间净高的1/3且不超过1/2者。
（2）地基是基础下面承受建筑物上部结构荷载影响的那一部分土体或岩体。地基不属于建筑的组成部分，但它对保证建筑物的坚固耐久有非常重要的作用。
（3）复合地基是指天然地基在地基处理过程中部分土体得到增强，或被置换，或在天然地基中设置加筋材料，加固区是由基体（天然地基土体或被改良的天然地基土体）和增强体两部分组成的人工地基。在荷载作用下，基体和增强体共同承担荷载的作用。根据复合地基荷载传递机理将复合地基分成竖向增强体复合地基和水平增强体复合地基两类，又把竖向增强体复合地基分成散体材料桩复合地基、柔性桩复合地基和刚性桩复合地基3种。
2．上部结构、柱、墙、梁、楼板、屋盖、女儿墙
（1）上部结构是指建筑物地面以上部分的结构，包括柱、墙、梁、楼板、屋盖、门窗等结构。
（2）柱是承受房屋竖向荷载的结构。根据受力形式的不同，柱分为框架柱和构造柱两类。框架结构中的柱称为框架柱。构造柱是指设置在砖混结构的房间四角、内外墙交界处、长墙中部（也可能设置在框架结构填充墙的中部）等位置的柱，主要是增强房屋的整体性。
（3）墙是起围护房间或承受竖向荷载的结构。根据不同的划分标准，墙具有不同的类型。根据材料的不同，墙可分为砖墙、石墙、混凝土或钢筋混凝土墙、轻质隔墙等。根据作用的不同，墙可分为承重墙和填充墙，承重墙是指在房屋结构中支撑着上部楼层重量的墙体，在施工图上为黑色墙体，住户装修时取消承重墙会破坏整个建筑结构，填充墙属于非承重墙，是指不支撑上部楼层重量的墙体，只起到分隔房间的作用，在施工图上为中空墙体，住户装修时取消非承重墙对建筑结构的影响不大。
（4）梁是水平方向长条形的承重构件，可分为框架梁、圈梁、过梁等不同的形式。圈梁主要是增强房屋整体性、抵抗房屋不均匀沉降的作用。过梁是设置在门窗洞口上的梁。
（5）楼板是指平面两个方向的尺寸要远大于厚度方向尺寸、承受竖向荷载的构件。楼板可分为混凝土现浇板和预制多孔板。
（6）屋盖是指在房屋顶部用以承受各种屋面作用的屋面板、檩条、屋面梁或屋架及支撑系统组成的部件或以拱、网架、薄壳和悬索等大跨空间构件与支承边缘构件所组成的部件的总称，是房屋最上部的围护结构。按外形和结构形式可分平屋盖、坡屋盖、拱形屋盖、悬索屋盖、薄壳屋盖、折板屋盖等。
（7）女儿墙特指房屋外墙高出屋面的矮墙。
3．框架结构、剪力墙结构、框架-剪力墙结构、筒体结构、框架-筒体结构
（1）框架结构是指以钢筋混凝土柱、梁、楼等作为承重结构，以轻质墙体作为围护结构的结构形式，其特点是能为建筑提供灵活的使用空间。
（2）剪力墙结构是指在框架结构内增设的抵抗水平剪切力的墙体结构。因高层建筑所要抵抗的水平剪力主要由地震引起，故剪力墙又称抗震墙，通常采用钢筋混凝土墙。
（3）框架—剪力墙结构简称框剪结构，是在框架结构的基础上增加了剪力墙以提高结构的稳定性。与框架结构相比，框剪结构强度更高，可以建造更高层数的建筑，但剪力墙限制了建筑内部空间，所以框剪结构的内部空间不如框架结构大和通透。
（4）筒体结构是指将剪力墙或密柱框架集中到房屋的内部和外围而形成的空间封闭式的筒体，其特点是剪力墙集中而获得较大的自由分割空间，多用于写字楼建筑。
（5）框架—筒体结构简称框筒结构，是框架和筒体结构的综合。
4．垂直交通
垂直交通是指建筑物内为解决竖向交通问题而设置的交通设施。包括楼梯、电梯和自动扶梯等类型。
（1）楼梯是建筑物中最常用的垂直交通设施。楼梯通常由梯段、栏杆和休息平台等构件组成。楼梯按照用途可分为普通楼梯和消防楼梯，其中消防楼梯需设置前室。按照形式可分为直跑楼梯、双跑楼梯和三跑楼梯等。
（2）电梯通常设置在7层及7层以上的建筑物中，是高层建筑中主要的垂直交通设施。在别墅等高档低层建筑物中也有设置电梯的项目。消防电梯需设置前室。
（3）自动扶梯由于具有连续不断地承载大量人流的特点，因此比较适用于大型公共建筑，如大型商场等。其优点是可连续搭载乘客、发生故障时可当作楼梯使用，缺点是行驶速度较慢。
1.2.2 建设主体类
1．开发商、发展商、建设单位、业主、甲方
（1）房地产开发商是指从事房地产开发经营的企业。目前，我国房地产开发的典型模式是：通过“招、拍、挂”等途径（经济适用房等保障性住宅项目可能通过划拨取得土地使用权）取得国有土地使用权，根据土地的规划建设条件进行规划设计，并向政府或行业主管部门报批，取得相关建设许可证；通过招标等方式选择施工和监理等单位，并组织项目建设实施；最后通过销售或出租等方式回笼资金，并取得开发利润。政府对房地产开发商有资质方面的要求，开发资质共分为一至四级（新成立的房地产开发商的资质等级为暂定资质），一级最高，四级最低，不同资质的开发商所能开发的房地产项目的规模也有所不同。
（2）某些时候房地产开发过程中还存在发展商的概念。当一个项目同时存在开发商和发展商两个不同的主体时，发展商往往是指负责项目发起、可行性研究、投融资等工作的单位，而此时的开发商则是负责项目勘察设计招标、组织勘察设计、设计报批、施工及监理招标、组织施工及验收、销售推广等具体运作的单位。比如在实行项目公司体制的情况下，项目公司通常就是开发商，而该项目公司所属的上级开发商就是发展商。
（3）建设单位是指负责项目立项、建设、验收及交付使用的单位。建设单位在工程建设中拥有确定建设规模、标准、功能，以及选择勘察、设计、施工、监理单位等工程建设重大问题的决定权，享受项目投资效益并承担投资风险。房地产开发中的建设单位大多就是开发商。
（4）业主是指房地产项目的所有者。在房地产开发的不同阶段，业主也有所不同。比如在房地产项目的开发建设阶段，房地产开发商是该项目的业主，而在商品房交付使用及物业管理阶段，购房者则是该物业的业主。
（5）甲方与乙方相对应，是承发包合同中的概念与术语。在房地产（工程）项目承发包合同中，甲方是项目的发包方，乙方是项目的承包方。在房地产开发领域，人们通常用甲方的概念指代建设单位、开发商，而用乙方来指代承包商尤其是施工单位。
2．承包商、施工单位、监理单位、设计单位、设备材料供应商
（1）承包商是指接受建设单位、业主、开发商或甲方（与承包商的概念相对应，上述单位可统称为发包方）的委托，负责项目某一方面工作的单位，包括施工单位、设计单位、设备材料供应单位等。但在建筑工程施工领域，承包商通常特指施工单位。
（2）施工单位是指接受建设单位、业主、开发商或甲方的委托，负责项目建造施工的单位。按照不同的专业，施工单位可以分为土建施工单位、设备安装施工单位、装饰施工单位、市政施工单位、环境绿化施工单位及公用设施施工单位等。
（3）监理单位是指接受建设单位、业主、开发商或甲方的委托，对建设项目的质量、进度、成本及施工安全等进行监督管理的机构。
（4）设计单位是指接受建设单位、业主、开发商或甲方的委托，对建设项目进行规划设计的单位。对于大型设计项目，规划布局、建筑设计、装饰设计、景观设计等可能分别由不同的设计单位来完成，而建筑设计又分为方案设计、初步设计和施工图设计等阶段。
（5）设备材料供应单位是指为建设项目提供设备、原材料、成品及半成品的单位。
为加强对设计、施工、监理等行业的管理，国家对设计、施工、监理等均实行资质管理，不同资质等级的单位所能承接的建设项目规模也有所不同。
1.2.3 建筑规划及建筑设计类
1．城市居住区、居住小区、居住组团
（1）城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000～50000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
（2）居住小区一般称小区，是指被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模7000～15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
（3）居住组团一般称组团，是指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000～3000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。
2．用地红线、建筑红线、道路红线
（1）用地红线是指城市规划主管部门批准的建设用地范围的界线。
（2）建筑红线也称“建筑控制线”，是指城市规划管理中，控制城市道路两侧沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。任何临街建筑物或构筑物不得超过建筑红线。
（3）道路红线是指城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。
3．建筑面积、套内建筑面积、公摊面积、得房率
（1）建筑面积是指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等具有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久性建筑。对某一成套住宅单元而言，建筑面积包括套内建筑面积和公摊面积两部分。
（2）套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。
套内房屋使用面积是指套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按下列规定计算：①套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积的总和；②套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；③不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；④内墙面装饰厚度计入使用面积。
套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。根据《建筑工程建筑面积计算规范（GB/T 50353—2005）》的规定，计算阳台建筑面积时不再区分封闭阳台和未封闭阳台，均按阳台水平投影的一半计算建筑面积。
（3）公摊面积是指公用建筑面积在某套住宅上的分摊面积，公摊面积等于公用建筑面积分摊系数与每户套内建筑面积的乘积。公共建筑面积分摊系数等于整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物各套房屋的套内建筑面积之和。
（4）得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。根据《房产测量规范》（GB/T 17986.1—2000）的规定，可分摊的公用建筑面积有：①大堂、公共门厅、走廊、过道、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交（配）电室、值班警卫室等，为整幢楼服务的公共用房和物业管理用房及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；②套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙），为墙体面积水平投影面积的一半。
不应计入也不可用于分摊的公用建筑空间有：①仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；②售房单位自营、自用的房屋；③为多幢房屋服务的警卫室、管理用房。
4．容积率、建筑密度、绿地率、停车率
（1）容积率也称为建筑面积毛密度，是指项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。容积率可分为包括±0.0以下地下建筑面积的容积率和不包括±0.0以下地下建筑面积的容积率、实际容积率和规划容积率等类型。通常所说的容积率是指不包括±0.0以下地下建筑面积的规划容积率，即用地范围内规划允许的地上总建筑面积与用地面积之比。
（2）建筑密度是指建筑物的覆盖率，反映一定用地范围内的空地率和建筑物的密集程度，具体是指项目用地范围内各类建筑物的基底面积与规划建设用地面积之比。
（3）绿地率是指项目用地范围内各类绿地的总面积与项目用地面积的比率，它是衡量房地产项目绿化状况的经济技术指标。对于住宅项目来说，绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），其中包括满足当地植树绿化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋顶绿地，不应包括其他屋顶、晒台的人工绿地。
（4）停车率是指居住区内停车位的数量与居住户数的比率。地面停车率是指居住区地面停车位数量与居住户数的比率。
5．建筑间距、日照间距、日照分析
（1）建筑间距是指两栋建筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要是根据日照、通风、采光、防止噪声和视线干扰、防火、防震、绿化、管线埋设、建筑布局形式及节约用地综合考虑确定。住宅建筑间距通常以满足日照要求作为主要依据。
（2）日照间距是指前后两排南向房屋之间，为保证后排房屋在冬至日正南方向底层获得不低于某一段时间的满窗日照而保持的最小间隔距离。
（3）日照分析是指采用计算机模拟的方法，在指定日期对某一高层建筑或高层建筑群对其北侧某一规划或保留地块的建筑物或建筑部分层次的日照影响情况或者日照时数进行的分析。
6．建筑平面图、立面图、剖面图
（1）建筑平面图是建筑施工图的基本样图，它是假想用一水平的剖切面沿门窗洞位置将房屋剖切后，对剖切面以下部分所做的水平投影图。它反映出房屋的平面形状、大小和布置；墙、柱的位置、尺寸和材料；门窗的类型和位置等。建筑施工图中的平面图一般有：底层平面图、标准层平面图（表示中间各层的布置）、顶层平面图及屋顶平面图。
（2）建筑立面图是一座建筑物的正立投影图与侧立投影图，常按建筑各个立面的朝向，将几个投影图分别称作东立面图、西立面图、南立面图和北立面图等。它们主要表明建筑物外部形状，房屋的长、宽、高尺寸，屋顶的形式，门窗洞口的位置，外墙饰面、材料及做法等。
（3）假想用一个或多个垂直于外墙轴线的铅垂剖切面，将房屋剖开，所得的投影图称为建筑剖面图，简称剖面图。剖面图用以表示房屋内部的结构或构造形式、分层情况和各部位的联系、材料及其高度等，是与平、立面图相互配合的不可缺少的重要图样之一。
7．标高、建筑总高度、建筑控制高度、层高、净高
（1）标高是指建筑物的某一部位与确定的基准点的高差，分为绝对标高和相对标高。绝对标高也称海拔，是指某一部位与我国青岛附近黄海的平均海平面的高差。相对标高是以建筑物的首层室内主要房间的地面为零点（±0.00），表示某处距首层地面的高度。
（2）建筑总高度指室外地坪至檐口顶部的高度差。
（3）建筑控制高度又称建筑限高，是指一定地块内建筑物地面部分最大高度控制值。
（4）层高是指一层房屋的高度，即上下两层楼面或楼面之间的垂直距离，目前房地产市场上的住宅层高大多数为2.8m，部分高档楼盘采用2.9m或3.0m层高。
（5）净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高-楼板厚度。
8．标准层、技术层、假层、附属层、避难层、结构（设备）转换层、架空层、层数
（1）标准层是指平面布置相同的楼层。
（2）技术层是指建筑物的自然层内，用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。
（3）假层是指位于自然层以上，层高不全是2.2m以上的非正式层，不计入层数。
（4）附属层（夹层）是指介于自然层之间的夹层。
（5）避难层是指高层建筑中用作消防避难的楼层。
（6）结构（设备）转换层是指建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，楼层上部与下部采用不同结构（设备）类型，并通过该楼层进行结构（设备）转换的楼层。
（7）架空层是指底层架空，以支撑物体承重的房屋，其架空部位一般为通道、水域或斜坡。
（8）房屋层数即房屋的自然层数，是指按楼板、地板结构分层的楼层数，包括地上层数与地下层数之和。采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.2m以上（不含2.2m）的，计算自然层数。假层、附属层、阁楼、装饰性塔楼及突出屋面的楼梯间、水箱间等不计层数。
9．建筑轴线、住宅开间、住宅进深
（1）建筑轴线是用来确定建筑物主要结构或构件位置的线。沿建筑物宽度方向设置的轴线叫横向轴线，其编号方法采用阿拉伯数字从左至右编写在轴线圆内（从1开始标号）；沿建筑物长度方向设置的轴线叫纵向轴线，其编号方法采用大写英文字母从下至上编写在轴线圆内（从A开始编号，其中为避免混淆，字母I、O、Z通常不用于编号）。
（2）住宅开间是指住宅的宽度，是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。住宅开间一般是300mm的倍数，如2.1m、2.4m、2.7m、3.0m、3.3m、3.6m、3.9m、4.2m、4.5m等。开间小，可缩短楼板跨度，增强结构整体性、稳定性和抗震性。开间大，可提供更大的居住空间，减少承重墙面积，增加使用面积，便于灵活隔断、装修改造。
（3）住宅进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙壁到后墙壁之间的实际长度。住宅进深一般是300mm的倍数，如3.0m、3.3m、3.6m、3.9m、4.2m、4.5m、4.8m、5.1m、5.4m、5.7m、6.0m。进深大可以有效地节约用地，但为保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅进深也不宜过大。
10．阳台、平台、露台
（1）阳台泛指具有永久性上盖、围护结构、台面，与房屋相连、可供居住者进行室外活动、晾晒衣物等活动的房屋附属设施。根据其封闭情况分为非封闭阳台和封闭阳台；根据其与主墙体的关系分为凹阳台和凸阳台；根据其空间位置分为底阳台和挑阳台。封闭阳台是指原设计及竣工后均为封闭的阳台；非封闭阳台是指原设计或竣工后不封闭的阳台；凹阳台是指凹进楼层外墙（柱）体的阳台；凸阳台是指挑出楼层外墙（柱）体的阳台；底阳台是指房屋一层的阳台；挑阳台是指房屋二层（含二层）以上的阳台。
（2）平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或住宅底层地面伸出室外的部分。
（3）露台是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。
11．玄关、过道、走廊、阁楼、骑楼、飘窗、双入户门
（1）玄关现在泛指住宅室内与室外之间的一个过渡空间，也就是进入室内换鞋、更衣或从室内去室外的缓冲空间，也有人把它叫做斗室、过厅、门厅。
（2）过道是指住宅套内使用的水平交通空间。
（3）走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。
（4）阁楼是指位于自然层内，利用房屋内的上部空间或人字屋架加建的使用面积不足该层面积的暗楼，不计层次。
（5）骑楼是指建在马路旁，底层的一部分是人行道的楼房。
（6）飘窗是指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。
（7）双入户门是指一套公寓有两个进户门。这种设计使家务区和起居区区分明显，让家居生活更便捷，使室内空间布局更合理，也增加了空间私密性。在豪宅类公寓中，双入户门设计主要是为了区别主仆的出入通道，凸显主人的身份。
12．户型、平层户型、跃层户型、错层户型、复式户型、母子户型
（1）户型又叫房型，是指按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型。
（2）平层户型是指所有房间均在一层楼面上的户型，这是市场上最常见的户型。
（3）跃层户型是指套内空间跨跃两层及以上，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房等分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯的户型。跃层住宅的优点是每户都有两层或两层合一的采光面，通风采光较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。跃层住宅的不足之处在于户内楼梯要占去一定的使用面积，同时由于两层只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散。
（4）错层户型是指住宅内各种功能用房在不同的平面上，用30～60cm的高差进行空间隔断，层次分明，立体性强，但未分成两层的户型。
（5）复式户型是受跃层户型启发而创造设计的一种经济型住宅。其本质上仍是一层，是在层高较高的一层楼中增建一个1.2m层高的夹层，两层合计的层高（通常为3.3m）要大大低于跃层式住宅（通常为5.6m），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和储藏用。复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别适合三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。
（6）母子户型又称为“母子房”、“亲情户型”等，是指既可独立使用，又可合并使用的一大一小两套相邻住宅单元。这种设计可以最大限度地在老龄化社会的背景下满足子女与父母两代人既要相对独立，又能相互照应的居住需求。
13．配套公建、会所、建筑小品
（1）住宅区配套公共建筑（简称“配套公建”）是指开发商按照国家及地方有关规定，在住宅区土地范围内与商品住宅配套修建的各种公用建筑，一般包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理及其他公用建筑，但各住宅区具体配建项目因住宅区情况的不同会有所区别。
（2）会所是一个外来词汇，原意是指身份不凡的人士聚会的场所。目前会所泛指以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施，通常设有健身房、酒吧、咖啡馆、网吧、阅览室、游泳池、羽毛球馆等，一般都对业主免费或少量收费开放。会所已经成为房地产项目吸引消费者的一个很重要的配套设施。
（3）建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的，从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。
1.2.4 建筑施工及建筑材料类
1．建筑施工、施工许可、施工许可证
（1）建筑施工是指建筑施工单位按照设计要求、施工及验收规范、施工合同等，在保证工程质量、工期、成本、安全及环保等目标的前提下，进行的项目建造活动过程，简称施工。
（2）施工许可是指工程项目开工必须要得到建设行政主管部门的行政许可。
（3）施工许可证是建设行政主管部门向符合各种施工条件、允许开工的项目颁发的批准文件，是施工单位进行施工行为的法律凭证。施工许可证由建设单位向政府建设行政主管部门申请，没有取得施工许可证的项目严格来说属于违章建筑。
2．三通一平、五通一平、七通一平
（1）三通一平是指工地具备通水、通电、通路及场地平整的条件。
（2）五通一平是在三通一平的基础上再加上通气、通信的条件。
（3）七通一平是在三通一平的基础上再加上通邮、通信、通暖气、通天然气或煤气的条件。
3．工地、临时设施、施工围墙
（1）工地是指建设项目现场的施工场地，香港地区称为地盘（项目经理称为地盘经理）。
（2）临时设施是指施工单位为了保证施工生产和管理工作的正常进行而搭建的各种临时性生产、生活设施，比如施工人员临时宿舍、食堂、浴室、临时办公室、临时仓库、围墙等。
（3）施工围墙是用来维护施工现场的临时设施，通常高2.5m左右。施工围墙除维护施工场地外，往往还会被用来作为项目对外宣传形象的窗口。早期施工围墙上的项目信息主要是开发商、设计、施工、监理等单位的信息，后来围墙上的信息更加丰富多彩，如项目广告语、项目效果图等，也有的施工围墙绘制一些公益广告类的作品。
4．结构结顶、竣工验收、综合验收
（1）结构结顶一般是指房屋屋面结构层的混凝土浇筑过程。在房地产开发过程中，结构结顶往往被视为项目施工进度中一个重要的里程碑。
（2）竣工验收指项目完工后建设单位会同设计、施工、监理、设备供应单位及工程质量监督部门，对工程施工质量进行全面检验和认证的活动，竣工验收主要针对施工质量。只有完成了所有施工任务并经竣工验收合格的项目才是竣工项目，否则只能称为项目完工。
（3）综合验收是指竣工验收以外，包括规划、消防、环卫、人防、绿化、交通、市政、给排水、燃气、有线电视等在内的验收活动，只有综合验收合格才能办理房地产移交手续。
5．工程质量、进度、投资、安全
（1）工程质量是指工程满足建设单位需要的、符合国家有关现行的法律、法规、技术规范、标准及设计文件和合同规定的特性总和。工程竣工验收时往往对工程质量会进行综合评定，评定等级通常划分为优良、合格和不合格等类别。为鼓励施工单位提高施工质量，各级政府建设主管部门在优良工程的范围内，按照一定的标准评选出若干个工程质量最优秀的项目并授予其相应的质量奖项，比如上海市的“白玉兰杯”、浙江省的“钱江杯”、杭州市的“西湖杯”等，我国工程建设领域最高等级的质量奖项是“鲁班奖”。
（2）工程进度是指在确保工程质量、安全和投资费用的前提下，施工单位完成项目施工工作的速度。房地产项目的销售过程往往与工程进度有关，比如许多地方规定商品房预售的条件之一就是项目工程进度达到一定的要求（如房屋结构结顶等）。在施工管理和项目销售中，还经常涉及形象进度的概念。工程形象进度是指用文字或结合数字，简明扼要地反映工程实际达到的形象部位，借以表明该工程的总进度。住宅项目的工程形象进度一般可分为基础、结构、屋面、装修、竣工等阶段。
（3）工程投资是指进行某项工程建设需要花费的全部费用，通常包括设备与工器具购置费、建筑安装工程费、工程建设其他费用、预备费、建设期贷款利息和固定资产投资方向调节税（目前暂停征收）等费用项目。工程投资具有投资数额大、组成项目多、不同项目差异多、确定依据和过程复杂、动态变化明显等特点。
（4）工程安全包括两个方面的含义：一是指工程项目在使用上是否安全；二是指建造过程中的施工安全，通常所说的安全问题是指后者。目前我国建筑施工行业的施工安全问题仍然比较严重，每年因施工安全事故造成的死伤人数众多。施工安全事故不仅对施工人员的身心健康造成伤害，给施工单位的经济效益和社会形象带来负面影响，有时也会影响建设单位和项目的形象，从而影响购房者的消费心理和行为。
质量、进度、投资、安全是建设项目的四大控制目标，它们之间属于既统一又矛盾的关系。统一的关系一方面体现在这四大目标都是建设项目的控制目标，缺一不可，否则就不是一个成功的建设项目，另一方面有些目标之间有时会存在相互促进的关系，比如一个安全的施工环境往往会促进施工质量的提高，很难想象在一个充满危险的环境里会做出高质量的建筑产品。矛盾关系是指上述目标在具体实施时会相互制约，比如赶工期往往会影响施工质量，同时造成成本上升，安全事故的发生大多数时候也会影响施工质量等。
6．砖、砌块、钢筋、水泥、砂浆、混凝土
（1）砖俗称砖头，是人造的小型建筑块材。按照材质可分为粘土砖、页岩砖、煤矸石砖、粉煤灰砖、灰砂砖、混凝土砖等；按照孔洞率可分为实心砖、多孔砖（空洞率占25%～40%）、空心砖（空洞率大于40%，孔尺寸大而数量少）；按照生产工艺可分为烧结砖（红砖）、免烧砖（水泥砖）、蒸压砖、蒸养砖等。
（2）砌块是利用混凝土、工业废料或地方材料制成的人造块材，外形尺寸比砖大。按照尺寸大小可分为小型砌块、中型砌块和大型砌块；按照孔洞率可分为实心砌块和空心砌块；按照材质可分为混凝土砌块、轻集料混凝土砌块、粉煤灰砌块等。
（3）钢筋是指钢筋混凝土用和预应力钢筋混凝土用钢材，主要用来承受拉力。钢筋可以按照其化学成分、生产工艺、轧制外形、供应形式、直径大小及在结构中的用途等进行分类。比如按照轧制外形可分为光面钢筋、带肋钢筋、钢线（分低碳钢丝和碳素钢丝两种）、钢绞线、冷轧扭钢筋等；按照直径大小可分为钢丝（直径3～5mm）、细钢筋（直径6～10mm）、粗钢筋（直径大于22mm）；按照力学性能可分为Ⅰ级钢筋、Ⅱ级钢筋、Ⅲ级钢筋和Ⅳ级钢筋；按照生产工艺可分为热轧钢筋、冷轧钢筋、冷拉钢筋；按照在结构中的作用可分为受压钢筋、受拉钢筋、架立钢筋、分布钢筋、箍筋等。
（4）水泥属于无机粉状水硬性胶凝材料，加水搅拌后成浆体，能在空气中硬化或者在水中更好的硬化，并能把砂、石等材料牢固地胶结在一起。水泥是重要的建筑材料，用水泥制成的砂浆或混凝土坚固耐久，广泛应用于土木建筑、水利、国防等工程。水泥按性能和用途分为通用水泥、专用水泥和特性水泥3大类。通用水泥包括硅酸盐水泥、普通硅酸盐水泥、矿渣硅酸盐水泥等6大品种；专用水泥指具有专门用途的水泥，如砌筑水泥、道路水泥、大坝水泥、油井水泥等；特性水泥指在某种性能上较突出的水泥，如快硬、抗硫酸盐、低热微膨胀、白色硅酸盐水泥等。其中硅酸盐系列水泥在工程中应用最广泛。
（5）砂浆是用无机胶凝材料与细集料和水按比例拌和而成的胶结材料，也称灰浆，主要用于砌筑和抹灰工程。砂浆按照用途可分为砌筑砂浆和抹面砂浆，前者用于砖、石块、砌块等的砌筑以及构件安装；后者则用于墙面、地面、屋面及梁柱结构等表面的抹灰，以达到防护和装饰等要求。按照组成材料不同可分为石灰砂浆、水泥砂浆、混合砂浆等，石灰砂浆由石灰膏、砂和水按一定配比制成，一般用于强度要求不高、不受潮湿的砌体和抹灰层；水泥砂浆由水泥、砂和水按一定配比制成，一般用于潮湿环境或水中的砌体、墙面或地面等；混合砂浆在水泥或石灰砂浆中掺加适当掺合料如粉煤灰、硅藻土等制成，以节约水泥或石灰用量，并改善砂浆的和易性。砂浆和混凝土的最大区别在于其不含粗骨料。
（6）混凝土是将砂、石子、水泥和水按一定比例拌和而得到的一种人工复合材料，简称为“砼”（tóng）。混凝土的生产过程包括搅拌、成型、养护等阶段。按照加工方式分为商品混凝土和现场搅制混凝土，目前许多大城市正大力推广使用商品混凝土。
1.2.5 房地产产品创新类
1．SOHO住宅、LOFT住宅
（1）SOHO（Small Office, Home Office）具有“单独办公、居家办公”的意思。同时，SOHO代表一种自由、弹性而新型的工作方式。SOHO住宅是商住两用住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。
（2）LOFT的字面意义是仓库、阁楼，在20世纪后期逐渐时髦而且演化成为一种时尚的居住与生活方式。LOFT住宅的特点：高大而开敞的空间，室内布局具有很大的灵活性与开放性，业主可根据个性化的审美情趣自行决定户型组合与风格；上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁；开放性与通透性强，私密程度低等。LOFT住宅对传统的居住观念以及现代城市有关工作、居住分区的概念提出了挑战，工作和居住可以发生在同一个大空间而不必分离，厂房和住宅之间出现了部分重叠。LOFT住宅的主要消费群体有两类；一类是功能上要求空间较高的客户，如作为电视台演播厅、公司产品展示厅等；另一类是个性上追求时尚的年轻人及艺术家，包括一些有特色的IT企业等。
2．酒店式公寓、产权式公寓酒店
（1）酒店式公寓是指提供酒店式管理服务（如客房打扫、洗衣等），既可居住（配有全套家具及厨房设备），又可办公的综合性很强的物业。它集住宅、酒店、会所多功能于一体，将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中，具有“自用”和“投资”两大功效。一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，其本质仍然是公寓。
（2）产权式公寓酒店是将房地产业、酒店业和旅游业结合在一起的商业业态，但是它的实质是酒店。其软硬件配套都按照酒店标准来配置，且纳入酒店行业管理范畴，它所销售的是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房。产权式酒店的本质在于购买者的目的并非自住，而是将客房委托给酒店管理公司统一经营和出租，以获取客房利润分红和酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。
3．挑高阳台、入户花园、双拼户型
（1）挑高阳台又称隔层露台、无盖阳台，是将普通阳台挑高为双层设置，使阳台具有露台的功能，它可以为居住者提供更充足的光线和更广阔的视野。目前绝大多数城市对双层挑高阳台不计建筑面积，因此不占用项目容积率，不仅可以给购房者带来实惠，而且还能让开发商将节省下来的容积率用于建造更多面积的住宅，创造出更大的经济效益。
（2）入户花园又称为空中花园、阳光花园等，是指在入户门与客厅门之间（或将阳台引入室内）设计一个类似于玄关的独立小花园。这种设计打破了进门即客厅的传统布局，将别墅中的私家花园引入公寓中，形成立体的园林景观，使人们的庭院情节在空中得到延伸。
（3）双拼户型又称母子户型、亲情户型等，是指既可独立使用，又可合并使用的一大一小或两套小户型相邻住宅。该户型可最大限度地在老龄化社会的背景下满足子女与父母两代人既要相对独立、又能相互照应的居住需求。
1.2.6 房地产销售类
1．预售、预售价
（1）预售俗称卖“楼花”，是指房地产开发商与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为，其实质是房屋期货买卖，买卖的是房屋的期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房买卖市场中两种主要的销售形式。
（2）预售价是商品房预售时的暂定价格，预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有关部门核定的价格为准进行销售。
2．定金、订金、违约金、预付款
（1）定金是指在订立房屋买卖合同时，为保证合同的履行，规定由定金给付方（购房人）先行支付给对方一定数额的货币，因此定金是一种担保方式。合同履行后，定金应当收回或抵作价款。购房人如不履行合同就无权索回定金；接受定金方如不履行合同，则应双倍返回定金。
（2）订金通常是在购房者与房地产开发商就房屋买卖达成初步意向协议后，为保证在约定的期限内具有优先购买该房屋的权利而支付的款项。根据我国现行法律的有关规定，订金不具有定金的性质，一般情况下，订金可视作预付款。
（3）违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。
（4）预付款是双方当事人商定的在合同履行前所支付的一部分价款。预付款不起担保作用，也不具有惩罚性。预付款在性质上是一方履行主合同的行为，合同履行时预付款要抵充价款，合同不履行时应当返还预付款，预付款的适用不存在制裁违约行为的问题，无论发生何种违约行为，都不发生预付款的丧失和双倍返还。
3．起价、均价
（1）起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格。多层住宅一般以一楼或顶楼的销售价为起价。高层住宅通常以最低层的销售价为起价。房产广告中常表示“×××元/平方米起售”，以较低的起价来吸引消费者的注意。
（2）均价是指将各单位的销售价格相加之后的总销售金额除以总的销售面积，即得出每平方米的均价。均价能够反映房地产产品价格的高低，但通常不是真正的销售价。
4．单价、总价、楼面地价
（1）单价是指单位面积的价格。土地通常采用公顷、亩、平方米土地面积单价来表示，但更多时候是采用每平方米建筑面积单价即楼面地价来表示。建筑物或整体的房地产通常采用平方米建筑面积的单价来表示。但有些特殊的房地产有时采用特殊的计价单位，如宾馆、酒店等旅游房地产有时采用每个房间或每个床位的单价表示，而停车场则有可能以每个车位的单价来表示，仓储类房地产则可能用每立方米的单价表示，等等。
（2）总价是指一个销售单位总的价格，总价等于单价与其面积的乘积。单价虽然能反映房地产产品价格的高低，但是决定客户是否购买的价格因素最终还是总价。
（3）楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格，即土地总价与总建筑面积之比。在现实中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。
5．尾盘、烂尾楼
（1）尾盘是指房地产项目进入清盘销售阶段时的少量剩余房源。当商品房的销售量达到80%以后，就可认为进入项目的尾盘销售阶段。尾盘通常情况下属于没有竞争力的房源，或朝向不好，或采光不足，或楼层不佳等。但有时开发商为了保证尾盘的销售，会故意在尾盘中保留一些品质较好的房源，因此尾盘也不完全等于“差房子”。
（2）烂尾楼是指由于开发商资金不足或盲目上马，或错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼盘。
6．“五证”、“两书”、楼书
（1）房地产业内所谓的“五证”是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》及《商品房销售（预售）许可证》。
（2）“两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
（3）楼书是房地产楼盘销售信息的集合。楼书大致应包含楼盘的地理位置、景观环境、平面图、立面图、配套标准、销售价格及展示项目形象的广告语等内容。
7．质量保修
根据国务院2000年发布的《建设工程质量管理条例》的规定，我国建设工程实行质量保修制度。建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。建设工程的保修期自竣工验收合格之日起计算。在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：①地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；③供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；④电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
8．按揭
按揭是英文“Mortgage”的粤语音译，即“个人住房抵押贷款”，是指不能或不愿一次性支付房款的购房人将其所要购买的房地产抵押给银行或其他金融机构，从而贷得房价一定比例款项后用于所要购买的房地产，购房人依照合同约定分期还本付息。借款人在还清贷款后，贷款人如银行应将所涉及的房地产产权转交给借款人并解除抵押关系；借款人到期不能归还贷款本息的，贷款人有权依法处分其抵押的房地产以获得清偿。按揭期间，办理抵押的房地产不转移占有关系，借款人在按揭期间享有房地产使用权。
根据贷款资金性质的不同，按揭可分为商业按揭、公积金按揭和组合按揭等形式。商业按揭是指商业银行发放的个人住房抵押贷款，按照商业银行规定的房地产抵押贷款利率结算利息。公积金按揭是指公积金管理机构委托银行发放的个人住房抵押贷款，按照规定的公积金贷款利率结算利息。组合按揭是指借款额中既有公积金贷款也有商业银行发放的贷款的形式。
购房者申请的抵押贷款金额占所购房屋总价的比例称为按揭成数。在不同的时期，按揭的最大成数会有所不同，通常房地产最大的按揭成数为七成。最长的按揭年限通常为30年。
9．硬性广告、软文广告
（1）硬性广告是指直接介绍商品服务内容的传统形式的纯广告，通过报刊、杂志、电视、广播、广告牌等进行宣传，具有强烈推广的感觉。
（2）软文广告是相对于硬性广告而言的，由企业的市场策划人员或广告公司的文案人员来负责撰写，形式上类似于新闻报道的形象广告，其特点是这些广告或以人物专访的形式出现，或以介绍企业新产品、分析本行业状况的报道形式出现。
1.2.7 房地产权属类
1．土地所有权、使用权
（1）我国的土地全部属于公有制，包括全民所有制和集体所有制。土地的全民所有制具体采用的是国家所有制的形式，因此该种土地被称为国家所有土地，简称国有土地，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，其余的属于农民集体所有。在我国，任何单位和个人均没有土地所有权。
（2）土地使用权是指单位或者个人依法或依约定，对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利，国有土地使用权的取得方式有出让、划拨、出租、入股等；农民集体土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利，包括农用土地使用权、宅基地使用权和建设用地使用权。本书所指的土地使用权均是指国有土地使用权。
我国国有土地使用权实行有偿、有期限的使用制度。有偿使用制度是指除国家核准的划拨土地以外，凡使用国有土地都需要向国家支付土地使用权出让金。有期限的使用制度是指国有土地使用权出让的年限有一定的限制。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，各类用途的国有土地使用权出让的最高年限是：居民用地为70年；工业用地为50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年；商业、旅游、娱乐用地为40年；综合或者其他用地为50年。土地使用权年限从签订土地使用权出让合同之日起算。
2．房地产产权、大产权、小产权、房屋他项权利
房地产产权是指所有者按照国家法律规定所享有的权利，包括房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权，房地产所有者对其所有的房地产享有占用、使用、收益和处分的权利。
一种情况是，开发商在房地产竣工验收后，通过向房地产权属管理部门申请取得的房屋所有权称为“大产权”；而购房人向房地产权属管理部门申请取得的房屋产权被称为“小产权”。另一种情况是，拥有完整权利的房地产称为“大产权房”，如普通商品房；而权利不完整的房地产被称为“小产权房”，如经济适用房、农民在集体土地上建造的商品房等。
房屋他项权利是指除房屋所有权和使用权以外，由房屋所有权衍生出来的，除房屋所有人及共有权人以外的其他团体或者个人对该房屋所拥有的权利，包括典权、租赁权、抵押权、继承权等。他项权利是对房屋所有权和使用权的限制。
3．房屋权属登记、权属证书
（1）房屋权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权，以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，依法确认房屋产权归属关系并核发权属登记证书的行为。房地产权利一经登记机关注册登记，该权利即具有法律效力，受国家法律的保护。房屋权属登记制度是《城市房地产管理法》规定的房地产管理基本制度。
（2）房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，房屋权属证书受到国家法律保护。包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。
4．房屋共有、共有权证
（1）房屋共有是指由两个或两个以上的公民、法人共同拥有一宗房屋的权利和承担义务。房屋共有人必须是购房合同或发票上的联名人。
（2）共有权证是指由房产管理部门对房屋共有权人核发，每个共有权人各持一份的权利证书。共有权证与所有权证具有同等法律效力。
1.2.8 房地产政策类
1．土地使用权出让、转让、划拨
（1）土地使用权出让是指国有土地所有者代表（通常是政府土地主管部门）将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。国有土地使用权出让的方式主要有协议、招标、挂牌、拍卖等方式。目前，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌的方式出让。
（2）土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与等。
（3）土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交土地使用者使用的行为。目前，商品住宅用地无法采用划拨方式取得，但经济适用房和廉租房等保障性住房的开发建设用地仍然是采用行政划拨的方式取得土地使用权。
2．“招、拍、挂”政策
2007年9月，国土资源部颁布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号），规定商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采用拍卖、招标或挂牌方式出让，简称“招、拍、挂”制度。目前在商品房用地的出让过程中，拍卖是最普遍采用的出让方式。“招、拍、挂”出让方式的优点是有利于公平竞争，防止协议出让过程中产生的腐败行为。但是“招、拍、挂”方式通常是出价高者得到土地，往往会推高土地的市场价格，这是造成目前房价高昂的一个重要原因。“招、拍、挂”方式适用于区位条件好、土地利用灵活性较大的地块的出让。
3．住房保障、住房公积金
（1）住房保障制度是指在市场经济条件下，政府为保障无法单纯依靠市场解决住房问题的困难群体的居住权而实施一些特殊的政策措施。住房保障制度和失业保障、养老保障、医疗保障等都是社会保障体系的组成部分。我国目前的住房保障制度主要包括住房公积金制度、住房货币补贴制度、经济适用房制度、经济租赁房制度、廉租房制度等。
（2）住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用，住房公积金的最根本功能是住房保障。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，实质是政府为解决职工家庭住房问题提供的一种政策性融资渠道，在我国住房保障和社会保障体系中占有非常重要的地位。住房公积金制度具有强制性、互助性和保障性的特点。
4．70/90政策
2006年7月6日，原建设部发布《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房 [2006] 165号），规定“自2006年6月1日起，新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90m2以下住房（含经济适用住房）面积所占比重必须达到70%以上”，市场称该政策为“70/90政策”或“90/70政策”。
1.2.9 房地产税费类
1．土地出让金
土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。
2．房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税、印花税
（1）房产税是以拥有房屋产权的单位和个人为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。目前对个人所有的非营业用房免征房产税。
（2）城镇土地使用税简称土地使用税，是指以城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人为纳税人，按分类分级的幅度定额税率征收的税种。目前我国不少省级地方税务机关规定，对个人所有的居住房屋及院落用地免征城镇土地使用税。
（3）耕地占用税是指以占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人为征税对象，按照实际占用耕地面积及规定的税率一次性计算征收的税种。
（4）土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率（30%～60%）进行征收的税种。但由于扣除项目测算比较复杂，目前不少地方按照房地产项目销售额的一定比例征收土地增值税。
（5）契税是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。
（6）印花税是以房地产交易中的各种凭证为课税对象，包括房屋因买卖、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时书立的产权转移书据，不同时期其税率有所不同。
3．营业税、城市建设维护税、教育费附加（“两税一费”）
（1）营业税是指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。销售房地产通常按照销售额的5%征收营业税，但不同时期可能会有不同的税收优惠政策。
（2）城市建设维护税简称城建税，是国家对缴纳增值税、消费税、营业税（简称“三税”）的单位和个人就其缴纳的“三税”税额为计税依据而征收的一种税。城建税实行差别比例税率，纳税人所在地为城市市区的，税率为7%；纳税人所在地为县城、建制镇的，税率为5%；纳税人所在地不在城市市区、县城或者建制镇的，税率为1%。
（3）教育费附加是指随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税，税率为3%。
4．企业所得税、个人所得税
（1）企业所得税是指对在我国境内的企业的生产经营所得和其他所得征收的一种税。企业所得税的税率为25%的比例税率。
（2）个人所得税是指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税负。
5．房地产交易手续费、房屋权属登记费
（1）房地产交易手续费是指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。
（2）房屋权属登记费是指房屋所有权登记费，是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记，并核发房屋所有权证书时，向房屋所有权人收取的登记费，不包括房产测绘机构收取的房产测绘费用。