1.2 营改增给老百姓生活带来的新变化

本次全面推开营改增涉及我们在日常生活中接触最多的服务业，而这也将会给普通百姓的衣食住行带来巨大的变化，例如，二手房交易会因计税方法的不同而为消费者节省一些税负。

1.2.1 发票“地税”改“国税”

通俗来讲，营改增之后，纳税人不再开具地税的营业税发票，而是开具国税的增值税发票，发票上的监制章由各省市地方税务局变为国家税务局，这可能是我们普通百姓眼中营改增最直接的变化了。

1.2.2 发票票面“价”“税”分离

与营业税不同，增值税为“价外税”，如果消费者拿到的是“增值税普通发票”，就会发现，发票上的“金额”和“税额”会分开显示，两者合计则是消费者的实际消费金额。

1.2.3 二手房交易保持不变，税负略有降低

营改增后，个人二手房交易保持了“三个不变”。

第一个不变，是维持5%的税率不变。由于增值税是价外税，实际成交价格中包含了增值税税款，在计算税款时需要扣除，所以在税率保持不变的情况下，对于消费者而言，实际税负却减少了。

比如，一套价格为100万元的房子，过去征收5%的营业税，计税公式为100万元×5%=5万元，缴纳营业税50000元；营改增后，计税公式变为100万元÷（1+5%）×5%=4.76万元，缴纳增值税47600元，与缴营业税时相比，少交税2400元。

而与二手房交易相关的契税、房产税、土地增值税、个人所得税的计税价格和收入也均为“裸价”，即不含增值税的价格和收入，这相当于为老百姓带来了最直接的福利。（参见《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》）

第二个不变，是缴税地点保持在地税不变。由于个人二手房交易涉及群体众多，营改增后个人二手房交易仍然委托地税部门代征、代开发票，这点保持不变。原来怎么申报现在还怎么申报，原来填什么表、在哪个地方办，现在维持不变。

第三个不变，是优惠政策不变。将过去二手房营业税的征税政策和免税政策平移过来的同时，对个人住房转让实施差别政策，例如，对北上广深个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税（见图1-1）。（参见《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》）

1.2.4 个人出租住房，优惠更多了

个人出租住房月入3万元以下，免增值税！根据《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，对于个人出租住房的，由按照5%的征收率，减至按1.5%计算缴纳增值税；对于个人出租住房月收入不超过3万元的，到2017年年底之前，可按规定享受免征增值税的优惠政策。