【学区房的投资风险】

从对学区房的期望值谈投资风险

//@Vilian

学区房不是新鲜事儿，我们开始上学的时候，读书也是划区的，就近入学是小学入学的惯例，很多年前就是这样了，往后很多年应该也是这样。

我读小学之前，家住在那条街，按就近入学的学区，应该是可以读全市最有名气的那所小学。

好巧不巧，入学前一年，我妈突然发现，那两年学区划得好奇葩，我们那条街，街对面的小孩儿可以上名校，街这头的小孩儿被分到了另一个普通小学。对啊，我就住在街这头。发现之后，我们又搬了一次家，按照新家的位置就近入学，读了另一所挺有名气的学校。

学区房投资风险一：学区变动

这就类似于，你买了个学区房，在孩子入学前，学区变动了。这是投资学区房的风险之一。这个风险一直存在，看重学区房的北京，即使你看好的小学就在你家楼下，也会面临这样的风险：小学合并、小学搬家、学区房重新划区。

此外，教育改革的事情，在这两届任期内是肯定会推动的，我个人认为就近入学这点会保持下去，但相关的其他风险仍然是很大的，很难预测具体措施如何出台。

我读小学的年份赶在了居民住房改革之前，房子是父母单位分的，还没有商品房/学区房这样的价格差异。后来有了商品房，加上好的教育资源太稀缺，学区房产生的高溢价就成了一个让人爱恨交织的话题。

有钱并且能撬动杠杆投资学区房的，是一回事。如果单纯为小孩儿上学，堵上家庭大部分资金到学区房上，风险其实是极大的。

不过大多数城市，房价本身没那么高，好学校附近的房子价格的“学区溢价”也没有高出这么多。

学区房投资风险二：教育理念是理想状态

我再从认知上的偏差和投资风险来说一说，在学区房上投入过大不太合适，换一句话来说，对学区房的期望值要放低一点。为人父母，都是希望孩子能尽量上好学校。这个负担也需要有一个比例，生活是艰难的平衡艺术。

有网友说，所选学校要符合自己的教育理念。

我坦白说，很多人根本不知道自己的教育理念是什么。

很有名的心理学专家Judith Harris在自己著作The Nurture Assumption中的结论是明确的，一个人的成长过程，1～10岁主要是家庭教育影响，青春期主要受同辈激励/peer pressure，18岁之后是社会关系。（这本书台湾有出版繁体字版，内地貌似没有翻译过来，建议关心子女教育的妈妈们读一读，每个阶段的关键因素是不同的，父母关心的侧重和选择也要相应调整。）

进入一个好的学校，除了老师以及所谓的教育理念，还有同辈影响这一重要的因素。学校的名声通常让有能力的家长和孩子扎堆到这里，强者恒强，这可能是最重要的，peer pressure。

为什么要进好学校？

确实是老师很靠谱，总体来说好学校的老师比普通学校好太多；二来，同辈竞争压力，伴随并推送一个人的后续发展成长。和优秀的人在一起，见识和想法都不会差的。

那为什么说“这个学校符合我的教育理念”这种标准不太靠谱呢？

教育理念是一个很虚的东西，我从小学到高中，每一个学校都是全市最强，进去之后你会发现，你这个人接受到的教育水平怎么样，跟你分到的这个班的具体的每个老师怎么样，关系是最紧密的。

我对自己的初中一直是很爱的，可我一点都不爱我那个班主任，可以说是我初中最大的阴影，后来同学聚会大家都赞同这一点。我们班的班主任和隔壁几个班老师的想法和作为，差距是很明显的，对学生的影响也是很明显的。

后来我上了高中，我们班就成了别人口中的“隔壁班”，遇到了在我们全省一说名字圈内都知道的好老师。即使在那么那么有名的高中里，老师与老师的做法、理念也是差距很清晰的。

说实在的，从“符合自己的教育理念”这一点选择，风险也是很大的，分班这事儿基本靠命。

从上述两点来讲，我就觉得对学区房的赋值和期待应该适当低一些。毕竟你看学区房是在赌各种因素汇集起来的“未来”，而“未来”很难说。即使错过了学区房，还可以努力赚钱送孩子上好的私立；在生活压力上，对孩子和父母都相对缓和一点。

网友的话：

@子期北京近几年要进行学区改革，买学区房风险还是很大的。

@红色康乃馨北京这边，学区随时变化，学校也随时联合和解散、合并，房子也跟着“学区”而价格不断变化。人生是长跑，学区房、学校只是人生的一个阶段吧，太看重了也没大意思。从去年教改之后，这两年很多重点小学对口不上好中学的，或者中学本身产生变化的，在教育局、区政府门口示威信访的家长疯了一般，买不买学区房是见仁见智的事儿，全看自己的感觉和偏好。正反各有N多的例子可以证明买或者不买的道理，争论这个没啥意思，就如同争论到底什么是人生的“成功”一样。